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fangquan方泉
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纠结楼市

(2013-02-21 12:32:35)
分类: 谈股论市

纠结楼市

    节日聚会,几乎每次都聊到“房姐”、“房媳”、“房叔”、“房爷”……随便一个什么鸡毛官都占有那么多套商品房!痛快痛斥之后,便是对“习李新风”反腐力度明显加大的看好,便是对贪官富豪主动被动抛房从而致房价大跌的预期。但具体到每个人的微观环境——朋友多中高级商务人士且多居住北上广发达地区,大伙举出许多实例,证明过去三个月内房价上涨了20%-30%!

    贪官加速抛房是可以想象的,问题是真的说抛就抛出去了,说明真实的刚性需求也很强劲。所谓某地平均房价——即便同城市区位差价也太大,实在难以反映真实供求;而太低价的保障性住宅和太高价的豪宅因需求对象的迥异也难有可比性;更难一概言之的如鄂尔多斯跌50%与北京涨30%之间的地区差异……就像股票,牛市普涨涨的幅度差异数倍十数倍,而熊市普跌也总有逆势“抱团取暖”上涨的蓝筹股。关键要看成交量。某个敏感价位的持续放量,之后必是强弱乃至牛熊的转折!

    新近的楼市统计数据,是春节期间重点检测的27个城市成交面积与去年同期相比,上涨的城市达21个,其中14个城市成交面积涨幅超过一倍。就是说楼市已经开始放量!是否高位放量呢?

    往大里说,“支柱”了国民经济十年二十年的房地产业,也持续上涨了十年二十年。经济转型产业升级的压力和必然性决定了它不可能再“支柱”下去了,尽管又有“新型城镇化”的口号被简单化曲解化为房地产的再扩张,尽管货币超发和通胀的长期性决定了社会剩余(居民资金)可能难有更好的选择地流向房产,但毕竟后发展的经济体如日本韩国台湾等都经历了楼市的崩溃。我们躲得开吗?且不说房产税遗产税的迟早开征,单5-10年后中国人口红利的消弭就会根本上改变供求关系。

    反腐力度加大导致贪官抛售只是个促发因素,就像股市每次趋势性变盘都有“驱动事件”一样。中短期的刚性需求虽在,但就存量来看,最突出的问题是相对少数有权有钱的人占太多的房,绝大多数无权无钱者买不起一套房!贪官抛售恰恰是启动存量的调整,而房地产的存量调整亦如股市在某个均衡点位的“结构调整”一样,大概率的结果是趋势的改变!

    楼市还会纠结,还能纠结多久?

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