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谈物业管理公司超前介入房地产规划设计

(2010-09-24 16:53:02)
标签:

房产

东胜区

物业管理公司

规划设计

物业公司

   「摘要」 通过近四个月来对好佳明苑小区水、暖、电、气、有线等配套工作的办理,我发现物业管理与房地产规划设计相脱节的现象普遍存在。文章分析了物业管理公司超前介入房地产规划设计的必要性和主要问题,提出物业管理公司应超前介入房地产规划设计的建议。

物业管理在一般人眼中无异“商品的售后服务”,其工作的开展往往是业主入住以后,工作内容则是物业在使用过程中的日常维护和管理。现在看来,这种观念已不完全正确了。这种将物业管理等同于“售后服务”的认识,实际上是将物业管理的工作排除在房地产规划设计和施工之外,在很大程度上使物业管理公司日后在面对自己根本不太熟悉的物业时,要承担起设计人员、开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任,这显然是不利物业管理公司利益的。

   1、物业管理公司超前介入房地产规划设计的必要性和可行性

  实践证明,规划设计是房地产开发建设的源头,对房地产进行规划设计,不仅要从建筑物的总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑,而且要从有利于物业管理的角度来安排。但是一般的规划设计人员并不是专业的物业管理者,其在制定设计方案时,不可能将后期的物业管理中可能出现的问题考虑周到;同时由于设计阶段与物业的建成存在较长时间间隔,建筑技术以及人们生活水平的提高都可能使设计方案落伍,因此,设计中的不足在所难免,如出现设备安置不合理,增加了投资,降低了使用效率,造成了浪费等问题。

  2、物业管理公司超前介入房地产规划设计能够完善的主要设计问题

  所谓物业管理超前介人规划设计是指在房地产开发的规划设计阶段就要求物业管理公司介人,从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、配套设施、建筑设计等多方面提供有益的建设性意见,协助开发商把好规划设计关、以确保物业的设计质量,为物业投人使用后的物业管理创造条件,这是避免日后物业管理混乱的前提和基础。

    2.1建筑物的细部设计

   “上帝存在于细节之中”,用这句话来形容细部设计的重要性是再恰当不过的了。规划设计时,对建筑物各种管线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等,常有一些被忽略的问题,但从日后使用和维修的角度看,却很重要。如是否每个房间外都预留了放置室外空调机的位置,这些位置是否合理,空调在这些位置上使用时会不会影响周围住户,空调洞口离墙面或地面的距离是否合理,冰箱洗衣机预留位置及下水口是否适当,电路接口是否足够,位置是否适当等。类似这些细节问题,一般规划设计人员很难完全预料。但是有经验的物业管理公司却十分清楚。因此,这些细节问题物业管理公司在房屋规划设计时有义务向设计单位提出,请其注意。仔细完善这些细部设计,体现了房地产开发“精益求精”的开发理念,也只有这样精雕细刻,设计出的房屋才能获得消费者的青睐。

   2.2配套设施的完善

  各类配套设施的完善,是任何物业充分发挥其整体功能的前提,如果配套设施等硬件建设先天不足,日后的物业管理就很难搞好。房地产规划设计时必须考虑小区居住人口的多少,配备相应的幼儿园、学校、商场、会所、物业管理用房等基本生活配套设施。随着经济的发展,停车场的配备尤其显得重要。例如东胜区好多小区公寓及高层建筑在规划设计时没有考虑到要建设地下停车场,现投人使用后,业主机动车无处停放,给物业管理造成了巨大困难。又如东胜区市现行机动车位规划设计标准为1车位/户,随着私家车日益增长,该标准明显偏低,如仍按此标准进行设计,今后机动车停放又会出现新问题。所以物业管理公司根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要,在上述方面应该实事求是地向开发商和设计人员提出意见和建议。

  2.3水、电、气的供应

  水电气的供应容量是项目规划设计时的基本纲领参数。人们生活水平的提高必然不断增大对水电气等基本能源的需求。而设计人员在设计时,通常直接使用国家建筑设计标准,而国家建筑设计标准制定的往往是下限,因此规划设计时,要充分考虑到地域特点和发展需要,要充分留有余地,不能硬套国标。例如,现在出现的跃层式大套型房屋,8kw/户的电容量经常不够用,如不在设计时注意,住户刚刚人住不久,就要申请增容,会给物业管理和业主带来不便和经济损失。同时在办理临时用电转正式用电工程中,又需要大量时间、精力及财务。又如在宽带网流行的今天,有的新建小区因所处位置偏远,暂时无法接通宽带网络,那么在规划设计时物业管理公司就要提醒设计人员预先设计好宽带网络的线路和家庭接口位置,将来一旦开通,业主就可即插即用,从而避免了明线安装,方便了业主。

  2.4建筑材料和主要设备的选用

  建筑材料和设备的选用涉及到工程质量、造价、维修管理和房地产销售。物业管理公司应根据自己在以往所管楼宇中所见建筑材料和设备的使用情况、优缺点,向设计单位和开发商提交一份各品牌、型号的建筑材料和设备的跟踪报告,以便设计单位择优选用。例如高层住宅中电梯型号的决定通常由设计人员根据国家标准(常常取下限)直接选用,然而在高层住宅销售和使用过程中,电梯是业主非常关心和敏感的问题,事实证明,适当放大电梯尺寸,虽然增加了部分投资,但却在日后使用过程中更加方便,并能提高整幢建筑物的档次,对房地产销售起到意想不到的促进作用。又如部分商业建筑中,在用电容量和专用变压器的选择问题上,设计人员由于缺乏市场经验,时常选择的变压器型号过大。物业投入使用后,用电功率因素低于国家标准,每月物业管理公司被罚金额惊人,企业增加了不必要的支出。因此规划设计时,对建筑材料和设备的选用,物业管理公司很有必要根据自己的实践经验提出专业化的建议,从而让建筑材料和设备的选用更加合理、更加科学。

   2.5景观、消防、安全保卫等专项设计

  景观设计中,特别是绿化设计应考虑气候、环境、造型、布局等因素,特别要根据需要搭配,如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树与花草之间要合理搭配。物业管理公司应从设计的绿化必须适合日常养护的角度向设计人员提出建设性的意见,力求尽量做到小区四季常青、鲜花常在。

  在建筑设计中,特别是高层建筑,消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司应着眼于消防设计中的薄弱环节和各种消防死角,建议在这些地方配备灭火器,并且要注意消防设计和建筑设计的配合,如有的建筑中,明明能把消防箱埋人墙内,却因设计时考虑不周,直接安装在墙面,十分影响美观。这些问题物业管理公司都应提请设计人员注意。

  规划设计时,对安全保卫系统应给予足够的重视,一个住宅小区治安秩序的好坏直接影响到住户的生活安宁和生命财产的安全,现在住宅中程控对讲和监控系统被广泛使用,但是设计人员常常对需要放置监控探头的具体位置并不一定了解的十分清楚,发生遗漏在所难免。而日后若想完善,改造起来十分困难。因此,物业管理公司如果能够在设计时提出具体设计要求,将使工程一步到位,从根本上避免了今后不必要的改造工作。

  2.6有利于物业管理的优化设计

  在规划设计中,设计人员若能从有利于今后物业管理的角度进行优化设计,将会降低物业运行成本,使物业管理工作变得更加方便和科学。例如一般高层建筑都必须配备配电房、锅炉房、消防值班室、监控室等附属用房,这些附属用房按规定都需要有专业人员二十四小时值班。若在规划设计时,将功能相近的附属用房集中设计,或者将各种警报系统并联。这样一来,将来物业管理公司完全可以通过设置一至二个二十四小时值班的,精通各种工作的岗位来管理整幢大楼,无形之中即降低了管理成本,又满足了各种岗位的规范要求。又如现在的许多高层商住楼的共用水电的管线设计,几乎完全从技术的角度考虑,并没有从分区使用,便于管理计量的角度进行设计。日后投人使用后物业管理公司根本无法按使用情况进行详细分摊。而共用水电又涉及到各方业主的切身利益,所以产生的矛盾最终会由物业管理公司来承担,并且难于解决。因此,物业管理公司完全有必要提醒设计人员在共用水电的管线设计时,考虑按使用情况进行设计,并配齐足够的水电表,以方便日后的管理工作。                 

  3、物业管理公司超前介入房地产规划设计的方式和意义

物业管理超前介人规划设计要求在房地产规划设计阶段,设计人员、开发商、监理人员、物业管理人员都要参与其过程。开发商是这个阶段的组织核心,其应协调好各类人员的关系,规定好设计讨论和设计变更的具体程序,尤其是让物业管理人员要把握好他们的定位,明确其责任,严格按照程序与职权行事,以避免物业管理人员和其他人员产生矛盾及发生推卸责任的现象。

针对我公司现状,再对好佳和苑的进一步规划的设计中,我们要争取采用更好的方式,来提高前期规划、设计水平:

1)、物业公司对于设计中存在问题的反馈

物业管理公司作为物业的维护者,在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚,由其提出必要的建议,可以避免因设计的失误而给物业管理带来的麻烦。同时在规划设计和施工过程中,虽然工程设计人员和开发商对物业进行了监督,但由于各种主客观因素的影响会使其做出一些不恰当的选择,或更可能在无关大局的可松可紧的问题上放弃原则。物业管理公司则不同,因为其不得不在日后继续与此物业打交道,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程设计人员和开发商的要求更为严格,工作更为细致、周密。因此,物业管理公司超前介人房地产规划设计不仅是必要的,而且也是可行的,它可以完善规划设计一中的细节,及时纠正规划设计中的不足,更好地满足业主的使用要求。

2)、物业公司对于将来小区附属规划的提前介入

物业管理公司在平时物业使用的实践中,一旦发现了规划设计上的种种问题和缺陷,要及时记录和整理,问题积累程度的多收在一定程度上体现了物业管理公司专业水平的高低,最后,在规划设计阶段以咨询报告的形式提交给设计单位和开发商,供其在设计中纠正和完善。设计人员应充分考虑物业管理公司提供的设计建议,不断进行设计优化和细化,把开发过程中的“先天不足”及时纠正,以防患于未然。并且可以方便日后房地产公司开发新的小区,正所谓“良好的开端是成功的一半”,任何事情亦是如此。

3)、房地产公司与物业公司适时的沟通

房地公司负责了前期的规划、设计、及所有配套设施,而物业公司则负责所有的“售后”。

物业管理的工作排除在房地产规划设计和施工之外,在很大程度上使物业管理公司日后在面对自己根本不太熟悉的物业时,要承担起设计人员、开发商及施工单位在前期工作中留下的种种隐患的责任;而房地公司则是将自己所做的工程交与另外一个完全不懂设计与规划部门处理;可想而知二者沟通时多么重要。

    无论房地产公司前期投入多大,但是在最终与业主接洽时需要处理日常事务及满足业主所需的却是物业公司。拿好佳明苑小区举例,物业公司不知道水、暖、电、气、有线等什么时候可以配套完全供业主使用,也不清楚其中涉及的费用及日后需要维护的相关部门。另如“有线电视初装费用”、“暖气碰接费用“等不清楚具体费用,也不知道是否需要和业主收取、甚至收取时也不知道为什么收取将来有问题了具体是什么部门、公司负责。当所有设施配套到小区、到每一个业主房中时,剩下具体通知、办理等工作需要物业去做,而房地产公司与物业公司适时的沟通与工作的交接,就可以在交接及日后事半功倍、防患于未然。

    综上所述正是由于物业管理公司超前介人房地产规划设计,使得物业管理与房地产开发建成不再是顺承关系,而是互相渗透。首先业主为了自身舒适生活的追求,不断对建筑物的品质提出更高的要求,这就迫使开发商与物业管理公司严格规范操作;其次,物业管理公司为了使自身工作方便开展,也积极介人房地产规划设计,从而对开发商和设计人员形成一定约束力;再次,开发商为了促销也对物业管理公司提出较高的要求,并主动让其超前介人房地产规划设计。这种相互制约关系的最终的目的是通过优化设计而建造出高质量的物业来满足消费者,最终受益的只能是业主。这在一定程度上体现了房地产开发全过程“以人为本”的理念,对房地产开发的健康发展是有利的。更加体现现代企业“和谐”而科学的发展。

 

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