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浅析鄂尔多斯市今年下半年到明年上半年房价预期

(2010-09-03 16:19:01)
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房产

    2010年4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。楼市,开始走向从未经历过的另一个时期。

    现在国家对房地产的意思很明确,就是房价不能涨太高。但是事实上已经涨太高了,如果按照国家调控的目标,维持现在的价格不变或者稳中有升,那么房地产将是人类历史上获利能力最高的产业,任何产业都根本无法比拟。同时也意味着目前这个利润水平是正常利润水平,这个正常利润水平要比其他行业的利润水平高出很多倍。

    就鄂尔多斯市来说,在全国一线城市房地产动荡的时候,楼市依旧水涨船高。在2009年实现了全区六个第一起到了重要的推动作用。根据提供的数据:房屋实际施工面积实现全区第一。2009年全市房屋实际施工面积达到1858万平米,同比增长107.6%。新开工房屋建筑面积全区第一。2009年全市新开工房屋建筑面积1278万平米,同比增长96.6%。房地产完成投资实现全区第一。2009年全市房地产完成投资159.6亿元,同比增长61.8%,占全市固定资产投资的13.64%。房屋销售面积实现全区第一。2009年全市房屋销售面积达702.9万平方米,同比增长130%。房地产税收全区第一。全市房地产销售金额289.4亿元,同比增长280.1%,实现房地产税收15.4亿元,占全市地税收入的12.3%。市财政对住房保障建设投入力度全区第一。2009年市财政对保障性住房建设投入资金5635万元,在廉租住房建设上每平方米补贴达到700元。

    近期,鄂尔多斯市楼市继续前进,稳中有升,涨幅不断创下新高。东胜区铁西二期一楼盘,开盘当天,以三类地段6500元/平方米起价、一、二类地段7000元起价,康巴什一楼盘开盘当天7000元/平方米起价,这些都是目前开发的,人口密度比较低的地区。因此市区的价格更是没有下降的任何迹象,许多都上了万元,商品住宅更是达到万元以上、商业地铺突破10万元、写字楼1-2万间,继续了几年来的涨势。

    因此我们保守的估计2010年下半年到明年上半年,楼市价格显然脱离了价值,但难以恢复到正常水平,虽然国家的政策是房地产平稳发展,严禁投资炒房,控制首付比例。但是就鄂尔多斯市本地的特殊性,房价依然难以回落,只是增幅较之以前有所下降。

    鄂尔多斯的特殊性如果就其成因的话有如下四点:

   (一)经济形势。从目前情况来看,鄂尔多斯市宏观经济形势走势良好,2009年,鄂尔多斯市地区综合实力明显增强,经济发展继续保持全区领先,地区生产总值2161亿元,同比增长23%;规模以上工业增加值1031.6亿元,增长22.6%,总量跃居全区第一位;财政收入365.8亿元,增长38%,一般预算收入162.1亿元,增长37.1%,财政收入的总量、增速均居全区第一位;东胜区、准格尔旗财政收入突破百亿元大关;人民群众得到更多实惠,各项民生工程有效实施,惠民政策及时兑现,城镇居民人均可支配收入21883元,增长10.9%;农牧民人均纯收入7803元,增长10.6%,人民生活更加宽裕。能源化工产业方兴未艾。煤制甲醇、煤制PVC虽然成本高了点(如果原油价格回落),但是相对于整个产业链来说,影响不大。
   (二)政策因素。现在国家对房地产的意思很明确,正常稳定增长,与GDP发展水平相适应。事实上价格已经涨太高了,如果按照国家调控的目标,维持现在的价格不变或者稳中有升。所以在很长一段时间房地产仍是GDP增长的重要因素,如果国家、地方上抑制的很厉害,那么从房地产本身再到相关衍生的、关联的工业也将受到影响那么这个地区乃至整个国家经济就将受影响。夸张的说扩大内需也离不开房地长产业链的拉动。国家控制的只是量,而不是整个市场。

    (三)需求分析 。从短期来看,经济迅速发展,拆迁户不断增长,外来人口增加,城乡统筹等因素促进了房价的快速增长,另外本地丰富的煤炭资源造就了很多一夜暴富的煤老板,其中大部分人文化水平低,因此资金投资渠道偏少,如:期货、黄金、股市都没有相关专业支持,难以进入。现在东胜区每户2-3套房的人很平常,有的有4-5套,煤老板将积累的资本投入到了炒楼和楼盘的开发。炒楼一定程度上加速了这种价格的提升。就是排除这些因素,虽然本地人口未来若干年不会有太大的增长,特别是80年代后实行计划生育以后,人口规模基本稳定。但是随着经济形势的走好,外来人口会有较大幅度的增加。刚性需求不断增长,维持房价态势。

    (四)资金供应。鄂尔多斯市的地下钱庄发达,保守估计民间资本400-500亿元,如果加上近年来从周边地区进入的资金,这个规模要更大一些。再加上地区经济的发展迅速,以及银行贷款的支持,房地产企业在土地拍卖后,得到土地证和商品房预售许可证后办理抵押贷款就可以有资金得以运转,大量资金成本降落在房地产上,这造就房价无法回落。

    (五)宏观市场。从当前的市场来看,全球房地产市场持续转好,国内经济也正在复苏,国内出口形势转好,通胀苗头显现,此外国房景气指数的V形走势昭示着房地产行业的复苏。而在市场表现上看:房价方面,各地房价持续不断上涨,虽然有些城市出现跌幅,但是全国房地产价格进仍然全面上涨;成交量方面,全国总体商品房销售仍在加速,大部城市同比增幅巨大;供求关系方面,消化率持续保持在100%以上,供不应求仍主导市场;土地市场方面,市场依然火热;开发商金融环境宽松,现金充裕,各路融资大门重新向房地产行业开启。

    综上所述因此我们有理由相信鄂尔多斯市2010年下半年到明年上半年,楼市依然稳中有升,只是涨幅较之以前有比较大回落。这也造成了鄂尔多斯房地产特殊环境,泡沫虽大,但不破,可我们相信泡沫总归是泡沫,总有破的一天,也只有泡沫降到合理水平,鄂尔多斯市房地产经济才能进入健康发展的时期。

 

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