一、 大盘开发与埃及人造船

当年的埃及人造船时，曾经出现这样一个误区，他们认为只要把小船放大了就是大船，于是他们就按照小船的样子进行等比例放大，想造出一艘大船来。结果可想而知，他们失败了。同样道理，如果一个居住区规模大到了一定程度，就不再是一个简单的住宅区的开发了，而更象一个新城，一个新镇。用以往建数万平米小区的经验，将小区放大然后加围墙封闭管理的模式搬来操做大盘开发，显然同古埃及人按小船的比例造大船一样，是注定要产生诸多问题的。

二、 开发商扮演新城缔造者的角色

5年前的大连，10万平米的社区可以称得上是大盘，但如今，50万平米乃至上百万平米的大盘在大连也不鲜见，安达圣岛集团在小平岛项目的建筑面积达137万平米，尤其是前段时间惊闻鲁能置业集团在大连金石滩拿下占地300万平米，建筑面积220万平米的大块开发用地，我们不禁惊叹：南风北渐，大连也于2005年开始，迎来大盘时代（其实2000年左右的时候，泉水版块是极有可能被塑造成郊区大盘的，但是各路诸侯分而治之的格局导致了缺乏统一规划布局，显得整体档次不高）！

如今的开发商在“造城运动”中的地位不容小觑，尤其是在城市“摊大饼”式外扩过程中，对于城郊土地的大规模集中式开发，开发商已经不仅仅是在建社区，开发商扮演的是新城缔造者的角色。

三、 新大盘开发，不要再重复交纳学费

在城市化进程较早的欧美地区，城市的发展和大盘的开发过程中，几乎都曾经犯这这样的或那样的错误，这也是一个城市发展所必须要经历的过程。在国内，我们造的“城”都很年轻，大盘的开拓先驱诸如“碧桂园”、“祁福新村”这类的“新城”从诞生至今也不过屈屈10年左右的时间，大盘运动从国外到国内，从中国的南方到中国的北方，从一线城市到二线城市的演进过程中，国外走过的弯路，国内争取不要再走，在广州上海北京交过的学费，在大连争取不要再交。

其实从2004年末开始，中国的地产领军企业万科就在反思中国的大盘运动中的得与失，利与弊，时任万科总经理的郁亮就指出，以往象碧桂园一样的封闭管理，尽量减少社区出入口，尽量减少社区内与城市连接的道路的方式，在如今私家车高速发展，交通矛盾凸显的今天，已经不合时宜，已经不人性化，已经落伍了。

新的大盘开发，应该采取一种新的思维模式，比如在社区的封闭性和开放性方面，在社区的居住与就业的复合性方面，在商业配套的广泛性城市性方面，在交通与城市的衔接性等方面，我们均应该抛却以往开发豆腐块式小社区时形成的思维定势，抛却对大院式住宅的管理方式的路径依赖，换一种更成熟，更科学的思路去规划大盘。

四、 新大盘开发的核心思路

遵循以公共交通为导向的TOD模式；

遵循以公共空间重要性置于私人利益之上的新都市主义；

打破行列式布局，重塑新街坊式布局；

住宅、商业、办公、休闲、娱乐混合布置的功能复合化模式；

避免集中式大商业的布局，实施将配套商业化整为零的社区商业和站点商业。

五、 新大盘开发应遵循的理念

多元化客群

如果项目规模比较小，那么实施“精确制导”式的压缩客群定位战略无疑是明智的，但是如果是大盘运作，则客群定位越精确，客群面越窄，则居住人群就越同质化，定位营销越成功的楼盘，其未来的居住人群年龄就越接近，家庭结构也就越接近。这样会有很多弊端，比如：

波浪式的集中就学给未来的教育带来的压力。新区建成后的前几年，幼儿园爆满，而小学无人问津；再过几年，小学爆满，幼儿园冷清；再过几年，小学清空，中学爆满。什么时候等这些孩子从中学毕业，读大学了，他们的父母也渐渐老了，于是这个新城也就失去了活力。

美国著名的建筑理论家 Christopher Alexander指出：“在生命的周期中，人们需要从和他们自己处于不同时期的人那里获得支持和认可，同时也需要从和他们自己处于同一时期的人那里获得支持”。“每个人都能发现，他在和他的街坊四邻面对面的相处中，至少可以接触到生命各个时期的人。少年看到一对对情投意合的情侣，老人关注着活蹦乱跳的娃娃，独居者能得到大家庭的关怀，青年们视年富力强的中年人为榜样，等等，这一切都是媒介，人们通过这些媒介才会感觉到他们自己的生命之路”。

过于集中的客群使得社区缺乏活力，因此无论从未来的达成营销的功利角度还是从人性化社会化的角度来看，运作大盘时必须采取多元化的客群战略。

邻里同质社区复合

整个社区客群要多元化，避免年龄层面、职业层面、社会地位层面、家庭收入层面的同质。但是在某个组团中，客层应相对集中，组团内部客群阶层相对均质，以便于在组团内部形成融洽的邻里关系，以及邻里之间的相互认同。但是即使在组团内部客层相对均质的前提下，户型设计也应追求多元。

组团封闭社区开放

以往在进行小区开发时，经常听到开发商这么说：“现在有一条城市道路穿过我们小区，我们正努力做工作，争取将它变成小区内道路”。以往的封闭式管理，无论项目多大，开发商都采取“划地为城”的方法，这样做的结果是，建成一个大型社区，那么就多了一个交通臃堵点，为了所谓的管理方便，给居民出行带来的却往往是交通上的灾难。所以，在规划月亮湾项目时，我们不能把其看作一个孤立的社区来规划，而应该看成是城市的一部门，对城市来说，应具备开放性特征。

在一个总体上面对城市开放的社区中，为了保障居住其中的居民的安全感，应实行组团式封闭，万科旗下项目的管家房模式和沿海赛洛城的六合一会所模式，都不失为很好的借鉴。

开放式 特色化商业配套

我们不能用城市商业中心的规划手法来布局我们的社区商业，大体量、集中式的商业建筑不一定符合社区对于商业配套的需求。在城市大商业日趋饱和的的今天，为住宅社区提供配套服务的商业建筑还方兴未艾，但是以城市商业中心的理念去营造社区型商业，那无疑是要失败的。

开放式、特色化、单套小型化的社区商业规划是一条可以走得通的新路子。

道路、广场尺度亲切适宜

我们不能用动辄50万平上百万的规模来考量我们的道路及广场，那样的结果是很多道路及广场大而无当。尺度过于夸张的道路、广场显然是为城市去设计的，在居住区，过宽的道路，过大的广场显得不人性化，不够亲切。

为了整个大盘营造出一个超大的景观，而压缩了本该分布在小组团间的绿化、休闲空间，为了一个所谓的大气而牺牲了各个组团内的居民本可以天天都享受到的尺度适宜的绿化空间、休憩空间，是有悖于人性化设计的。