大话地产系列之七：泡沫篇--哪个板块将步“天津街、西安路”的后尘？

自从有了BBS，言论就有了顺畅的宣泄渠道，自打房地产如火如荼的九十年代末起，关于“泡沫”还是“非泡沫”的口水仗就从未停止过，各大房地产论坛俨然成了“悲观派”与“乐观派”的口水PK场！

研究房地产市场到底存不存在泡沫，完全照搬国外的数据不现实，毕竟国情不同，经济发展水平不同。至于象“空置率”说、“恩格尔系数”说、“房价收入比”说、“投机购买比率”说、“房地产开发资金来源”说……等等，都有一定道理，但是普通老百姓苦于信息不对称（中国的统计数字也向来是掺杂长官意志，假大虚空者多），只能听凭政府和开发商的御用学者忽悠，还有学者竟然放言：中国房地产将要持续上涨20年！听着怎么那么象当年大跃进的口吻，可笑！

那么大连到底有没有房地产泡沫？搜集幕后数据、构建模型、测算推理，那是专家的事，即便是专家内部，也颇有分歧！普通消费者其实也有判断方法：普通消费者不讲奢侈，就在市内买套普通房子，现在买不买得起？即便是咬咬牙买了房子，那么现在的收入和未来预期的收入能否轻松供得起？即便供得起房子，那能不能经得起一段时间没工作的职场波动？即便有少量储蓄，经得起短暂的职场波动，那除了还房贷，还是否有充裕的可支配收入进行教育、旅游、健康等方面的生活消费？如果以上这些问题大部分人都要划个问号，那不是市场过热是什么？（说到底，现在的高房价是社会问题，居住质量是提高了，但生活质量呢？现在的老百姓活得不开心，普遍对未来担心。）再看看身边倒房子的人多不多？如果凡是手里有点余钱的，不管懂不懂房地产，都知道买套房子再倒手就赚钱了，那不是房地产过热是什么？再看看那些房地产项目，如果定价8000的房子，在经过了短短三、四个月的时间，品质没变，但却跟风涨了1500-2000，这不是泡沫又是什么？

大连在历史上不是没有过房地产泡沫：96、97年，亚洲金融危机前后，大连市内留下的一大堆让市领导头疼不已的烂尾项目是不是泡沫？这些一、两年时间堆起来的泡沫，大连市领导用了近十年的时间求爷爷告奶奶，南蒙北哄的，大部分都解决掉了，但至今还残存好几个，这算不算教训？说这个也许有点远，毕竟我也没亲身经历，所以没有什么太大的恐惧，那么就说说近两年的商业房地产泡沫。

天津街：老大连人心中永远的痛！

先是天津街，那个老大连人无比怀念的热闹商业中心，毁在了好大喜功的市领导和不知深浅的开发商手里，那么多个商业项目一哄而上，大连的人均商业面积都超过了发达的欧美国家拉！卫星放出去了，结果呢，开街之日，就是关门之时，那个急功近利的大型商业中心神话，破灭得如此凄惨，亏了多少自大的开发商，吭了多少无辜的投资者！当年的天津街龙头“天百”创造了国内百货业的神话，如今破败的天津街也成了全国人的笑柄，多少商学院都把“天津街”当成了反面教材，连老字号“天百”都落魄到拍卖的程度！

西安路：造MALL运动中骑虎难下的“卫星”！

紧接着就是西安路的造MALL运动，在一片大连商业地产过剩的置疑声中，西安路的SHOPPING MALL们还是一路高歌猛进，结果呢？福佳新天地广场基本上是经营失败了，天兴罗斯福国际中心的情况能比福佳新天地稍好一些，但人气和青泥洼桥相比还是相去甚远，倒是西安路以前历史形成的百盛和锦辉商城生意兴隆，可以说新建的两个大MALL都不算成功，要想成为大连另一个城市级商业中心，西安路还需要很多年的养商和积累，路还远着呢，也许想与青泥洼桥商圈齐名甚至超越，只是痴人说梦。近日又听闻西安路要成建成“全国性商业街”，商业总量要扩大到180万平米， “版图”双向延伸到沙河口火车站、和平广场一带。难道天津街的前车之鉴不足以警醒这些贪大求多的人吗？中国到什么时候各个城市之间才能不互相攀比建设这些好大喜功的面子工程？什么时候才能把辖区内百姓口袋中的收入多少和精神文化生活质量的高低作为一届官员的考评标准？

天津街死掉了，西安路半死不活，我们想问，如果放任房地产无序发展，不采取有效的调控措施，那么下一个涨大的泡沫会在哪里？

星海湾：在房价的高歌猛进中失去了理性！

星海湾高档居住区能有今日地位，得益于市政配套建设先行，得益于星海湾在国内外的名气，在03年之前，市场普遍低估了星海湾的住宅发展潜力，因此在2003-2005年，当这种潜力释放出来，被市场所发现时，星海湾区域项目均价几乎每年都以一千元左右的涨幅向上攀升。但到了2006年，这种价格上涨已经失去理性。05年秋冬季还是7000-8000均价，到了06年春天，短短几个月时间里，星海湾核心区及泛星海湾片区的项目均价一下子暴涨了1500-2000元左右，而且这种价格上涨不是由项目品质提高带来的，而纯粹是跟风涨价，将“宝来”都卖成了“宝马”价钱，是2006年春天星海湾区域项目的真实写照。而扎堆供应的这些项目大多规划雷同、定位重叠、套总价惊人，即便市场形势仍然看好，如何消化掉这些项目已经让人头疼，一旦遇到大盘停滞或下滑，首当其冲要破灭的就是星海湾区域这个肥皂泡！

软件园：高房价已成为留住IT人才的绊脚石！

软件产业主要的生产资料和生产工具都附着在人身上，最大的资源就是人，如何吸引人才，留住人才就成为一个软件产业园振兴和发展的基础。同传统制造业一样，软件业对人才的需求也是呈金字塔形结构，而我国软件人才结构呈“纺锤型”：由于软件人才教育结构的问题，处于金字塔中层的系统工程师阶层远远超过需求，而位于产业上层的软件架构师、系统设计师严重短缺，同时属于产业基础的软件蓝领也非常稀少。起步晚的大连软件园要想发展成为东北亚的软件外包中心，就必须同起步较早的北京、上海、深圳等老牌软件产业基地以及众多新兴的软件产业园抢人才。