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大话地产系列之五:价格未定篇--价格试水,谨慎行船!

(2006-03-24 11:49:40)
分类: 房地产
大话地产系列之五:价格未定篇--价格试水,谨慎行船!
 

大话地产系列之五:价格未定篇--价格试水,谨慎行船!

 
昨天,万众启盼的2006年大连春季房展拉开帷幕,买家卖家都憋屈了一个冬天,挣钱的欲望和购买的欲望也都该释放出来了。虽然昨日仍有料峭的春寒,但是观展热情蛮高,一进展场,人声鼎沸,到处都是排队领资料和撅屁股填表的。
 
新盘挺多,但放出确切价格的却甚少,似乎大家都在试探,探探大连楼市06年这一池春水温度多少?深浅多少?
 
一方面,开发商们都在试探竞争对手的价格:看看邻居们都吆喝多少银子,反正大家造出来的东西高矮肥瘦都差不厘,你涨那我当然不甘落后。如果比照竞争对手,产品略显不足,那我稍微退让一点,还能充个性价比高的名声;如果比照竞争对手产品有优势,那老板是绝对不会让这部分利润白白流失;如果拿棍子一探,这一池水没够着底,那就让竞争对手扛着市场价格,我们优惠一些,撬走他的客户,毕竟银子这东西,是落袋为安啊!
 
另一方面,开发商也在试探市场的反应,其实开发商试探的不是老百姓到底想花多少钱购买,因为买家永远都想以更低的代价获取想要的产品,真要以老百姓期望的价位去卖房子,哪还有超额利润可赚?打个比方,能花一百万买房子的主,能在乎你多加个五万八万的吗?房产定价的最高境界是“客户一边买一边骂”!所以房地产商试探的是市场是不是真的有需求,是不是真的需求旺盛。如果展会上门可罗雀,或绝大多数是凑个热闹,根本没有多少购买意向,那么开发商自己就会反思定价策略,可千万别让熊市给套牢好几年。
 
老百姓到蜂拥观展也不是光图一天看完大多数项目这个方便,更多是来探听口风的,看看大盘到底是什么状况,是涨是跌?今年观展的老百姓,我想也都看得一头雾水,最想知道的房价,却被开发商们捂着盖着,吊炉饼的香味都飘出来勾引食欲了,但就是不出炉,见不到庐山真面。但大多消费者是越问不出价钱,心里就越没底,早知道自己就象躺在板的一条鱼,只是不清楚到底要挨几刀?
 
一两个项目没有明确的价格不是问题,如果很多项目都没有明确的价格,那就反映了开发商们心里没底。中国自古就对盛与衰有着朴素的辩证观点,“否极泰来”、“盛极而衰”、“福祸相倚”都是人们口熟能详的。房价一路高涨,即使遭遇宏观调控也没能阻止上涨的脚步,这两年是不是太顺了?而且去年年底八千的房子,今年开春,竟一路看涨到九千、一万,是不是涨幅太大了?
 
今年春天,城郊项目试探市场价格,多半是出于思考撇出市场多少超值利润才算合适,至于市场形势,最起码目标客户群基数庞大,老百姓嫁娶生育那可是刚性需求,没房子住可不成。可以说城郊那些工薪楼盘虽然也有坐地涨价,趁火打劫之嫌,但至少他们心里有谱,进可攻,退可守。
 
而市中心或景观稀缺地段的高端项目试探市场价格,除了要试探出多少超额利润合适外,同时更是在担心这些超额利润是否能稳妥地拿到手中。想拿到更多的肉和蛋,而又不能鸡飞蛋打,这可绝对是一门驾驭市场的艺术。
 
高端项目客群狭窄,市场培养一批高端客群需要动辄十年八年,而这些客户都有房子住,只不过是更换的速度比较快,遇到市场形势大好,不管是以改善居住条件追求更舒适的生活为目的,还是以投资甚至是投机为目的,都是买卖双方皆大欢喜。
 
但是,一旦遇到高端项目扎堆供应,超出市场的吸纳能力,造成滞销,则连锁反应是比较可怕的:升级换代的消费行为暂缓,投资客观望,投机客抛售套现……房子卖不动了,一众开发商们还要硬挺着,遇到有资金链要断掉实在是咬牙也挺不住的,那只有忍痛降价出售,但是别忘了,“买涨不买跌”是市场铁律,涨价让人兴奋,跌价让人恐惧,“羊群效应”又是另一条牢不可破的市场铁律,大多数人都会跟随观望。
 
资本是逐利的,本身无可厚非,但是市场被做烂了,大家照样都没钱赚,所以奉劝开发商要冷静些,别一股脑全往高端里跑。
 

10位载客量的豪华船,在载满10位富翁后,还硬要挤下另外20位中了头彩一夜发达的暴发户,作为船管当局却坐视不理,结果只能是船儿踉跄前行,遇到风浪必翻无疑!

 

鸡蛋是要拿来卖钱的,但是不能因为卖钱红了眼,把母鸡宰了取蛋来卖,那一锤子买卖之后,日子还过不过了?商人永远不会那么高尚,把吾国吾民放在心上的开发商凤毛麟角。为了能更长远赢利,希望所有的开发商都多考虑一步,希望政府也能多负起责任,理清市场规则,不要再乱出牌了!
 
*原创作品,如需引用,请注明作者及出处!* *娱乐地产,一家之言,敬请关注续篇。*

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