大话地产系列之二：博弈篇--地位是相当地不均衡！

 

政府：

 

一届官员为出政绩，总要把经济这头等大事搞得有声有色，出让土地是捷径。既然是土地资源不可再生，说白了就是政府一家独大，垄断经营，那必须卖个好价钱，否则，那不是损失了国家财富？于是土地成本是逐年提高。那有人会问，既然土地出让金都逐年提高，为什么动迁补偿还那么低？一方面，动迁补偿有国家指导价格，旧有的计划经济体制遗留问题就是对市场反映不敏感，重新定制知道价格，反映速度又何止慢半拍？另一方面，动迁补偿要是过高，会影响开发商拿地信心，土地出让不出去，那政府还哪里有银子可收？前几年市府后身的大片待改造旧区，前前后后有N家开发商想染指，后来都是怕了那无底洞似的动迁费用，才搁置到最后万达拿下那块地，开发“万达华府”。

 

还有人要问，既然有钱人都有好几套住房了，真正想买房的普通工薪阶层又买不起房子，那么政府就不能多供应些经济适用房用地吗？政府也在算账--多提供经济适用房用地，那么土地出让金不就少收很多吗？同时政府也在平衡--过多推出经济适用房用地，那开发商们还不群体抵制啊？如果都象上海那么一推就2000万平米的经济适用住房，那房价还不得生生落下来啊，那大批的开发商还上哪里挣那么多利润啊，那政府的税收还哪里有那么多啊，那一些既得利益集团的损失又怎么办？

自从政府学会了“经营城市”这一概念后，也学会了同开发商和消费者斗志斗勇，先少出让点市心土地，大量出让郊区土地，等把地价哄抬起来后，市心的土地，那可就真的是寸土寸金拉！

 

开发商：

 

开发商首先是商人角色，资本是逐利的，在可能的情况下，利润再多也填不饱投资人的贪欲。

 

所谓行有行规，开发商有时候也在私底下成立价格同盟，在市场需求旺盛的前提下，共同坚守高价的同盟是牢不可破的。一方面房产具有垄断性特点，消费者面对的每一套房子都是唯一的，市场地位的不平等带来的只能是弱势群体屈就于强势群体，如果说“3·15”评选霸王条款，购房合同绝对是高居榜首。另一方面，如今毕竟是市场经济，政府是服务者角色，不能过多干预市场，即使想干预，还真没太多有效的高招，04年为了遏制房产投资过热，采取了限制土地出让的办法，结果导致供需进一步失衡，房价反而上涨更快。

 

绝大多数的开发商关注的是是否把利润赚到手，至于国计民生，那不是他该考虑的事情，真正考虑到这个层面的开发商凤毛麟角，更多的是装装样子，挂在嘴边而已。至于说尽量让消费者满意，做品牌，不必客气地说也是为了收买人心，为下一次赢取更多利润打个基础罢了。开发商从政府拍得土地，不光能左右地块的归属，甚至有时候能左右什么时候出让哪个地块，乃至于影响经济适用房的放量，因为大批经济适用房面市，造成房价回落是政府和开发商都不愿意看到的。

 

消费者：

 

消费者是最值得同情的弱势群体，都说消费者是上帝，但运用在房地产行业，就不那么理直气壮拉。什么时候房地产步入衰退期，房子卖不出去了，消费者才能真正体验一把上帝的感觉。

 

说到底，就是因为房地产行业是半垄断性质的行业：土地资源不可再生，地段无法复制，每一套房产都是唯一，这就决定了房地产产品永远也不可能象普通消费品一样任由你在不同的牌子中选来选去。消费者左右不了政府，只能是呼吁，更左右不了开发商，只要房产供应不象夏天的西瓜一样遍地都是，就只能是托关系走后门甚至使银子留住自己心仪的那套。当然，消费者也有行使用脚投票的权利，不过那多半是房产大盘行将崩溃之时，到那时整个国民经济也随之不景气，谁的日子都不太好过。

 

购房的消费者也分好几类：一类是自住的消费者（部分兼有投资思想），买房子前整天盼房价跌，一旦买了房子，成了有产者，就整天盼房价涨；一类是长线投资者，坐地收租者或自主经营，盼望经济稳步发展，租务市场和生意红火；一类是短线投资者，也就是房产投机者，这些人盼望的是市场大涨快涨，好尽快出手套利，手里的钱周转的次数越多，套取的利益就越大，他们是纯粹的炒家，这些人的存在扰乱了市场的秩序。投机者就象草原上竖起耳朵的鹿，对与任何风吹草动是很敏感的，但是机警的鹿也会因为贪吃肥美的草而降低了自身警惕，很多投机者都在想，怎么就那么忖，最后一棒就落在我手里呢？

 

对于开发商而言，管你是哪种类型的购买者，只要买房子就好，其他的后果跟我无关。政府在初始，是默认房产投机者的行为的，至少他们带来了房市表面上的欣欣向荣，但是到了危及到国民经济运行，只要是个有钱人都想着买房倒房获取差价的时候，政府也会出手干预，出台一些政策来提高投机的门槛，但是别忘了什么剑都是双刃的，很多政策在打击了投机者同时，也伤害了一大批无辜的购房自住群体。

 

如果说房地产行业是一盘棋，那么政府是棋盘，政府在为开发商和消费者提供行业空间和游戏规则。开发商们在对弈。而消费者其实就是棋子，只有任人摆布的份。

 

虽然这种博弈是地位极其不平等的，但是消费者也不要期待真正平等的那一天，如果真的房地产崩盘了，那国民经济必定遭受重创，那时的连锁反映带来的后果很可能是大批地失业与生活水平急剧下降，有没有工作都不好说，还想什么买房子改善居住条件啊？！

 

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