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冯海宁
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房价预测是个“屁”

(2007-02-07 23:56:33)
 
    最新一次预测认为,在中央连续出台一系列房地产调控政策后,北京调控效果将在2007年初见分晓,有可能在两三年后形成一定程度的房价回落。
    预测者的理由是,当前北京过高的房价已脱离多数民众购买力。如果中央现行政策在今年仍达不到预期目的,将会出台更严厉的调控政策,以顺乎民意,保障和谐社会构建。而且预测者对宏观调控目的的判断是,房价下落而不是涨幅下落。
    显然,这是一份来自社会学家预测的结果,预测更多地站在了民众立场,迎合了部分坚信房价必降的买房人的心理需求,至于能否触动开发商的神经,还有待相关数据的支持和观察。之前,数百专家预测房价续涨引起轰动。
    尽管预测纷纭,但预测机构很少站在民众的立场思考问题。如银行业预警是维护部门利益;开发商的乐观来自于利益诱惑;专家的预言多少带有书卷气息;而公民个人的预测个人情绪浓厚。也就是说,利益目的不同,预测结果各异。
    需要注意的是,虽然民众的本意是希望房价回落,但是这一事实在什么条件下才能实现,什么时候才能实现,这需要在广泛调研论证的基础之上得出,需要慎重。因为每个预言者都不是在小范围内闲谈,而是在面对媒体和民众,任何言论都存在误导的可能,任何观点都不能忽视事物的动态发展规律。
    一个有趣的现象已经呈现,即房价并没有随着预言者的意愿而涨跌。如早在宏观调控之初,就有预言说房价将降,在两年多的调控时间内,每有细则出来,房价必降的声音立即出现,然而,事实却是房价非但不降,反而有些地方涨势吓人。
    如果说,这种涨势迎合了看涨者的观点,但以笔者之见,根据市场经济的复杂性和多变性,这种预测纯属巧合而已,因为实践证明,市场是多种力量并举的结果。
    目前很多迹象表明,房价并没有存在短期大幅下降的可能。至少从楼市供应而言,理由有三:一是供地计划表面看在增加,但供地任务很难完成,如北京2005年和2006年供地任务都没有如愿完成;二是房屋竣工量呈减少态势;三是保障性住房严重不足,如经济适用房和廉租房建设比例近年来呈现下降趋势,2006年全国竣工面积不足新建住房总量的5%。从需求角度而言,经济的向好和城市化进程的加快,将产生大量房屋需求。
    尽管大多数民众希望房价回落,甚至大幅回落,但必须要清醒地认识到,不管是预言房价续涨还是房价大降,准确地说,都不是什么好消息。如果房价续涨,意味着未买房人梦难圆;假如房价大降,意味着已购房人面临资产缩水的可能。除此之外,对经济安全和社会安定也存在潜在威胁。因此,构建和谐楼市,需要平衡未买房人和已购房人的利益,需要平衡政府、开发商和买房人的利益。
    对中央提出的稳定房价的目标,是预言者在预言前首要思考的,这既符合各方利益需求,便于实施,又适合正在发展的我们的国情,比较现实。而要实现房价稳定,笔者认为,不久前闭幕的中央经济工作会议明确的2007年将继续“加强对房地产市场的合理引导和有效调控”这个定义是准确的,不过“合理引导”和“有效调控”需要提高效率、坚决落实才能达到目的。
    注:1、“房价预测是个‘屁’”的说法虽然粗俗,想说明的意思是房价预测毫无意义。
  2、本文以“房价续涨和大跌,都不是好消息”为题,刊发于《第一财经日报》评论版。

 

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