转： 2008年上海住宅市场四大预言

上海楼市在经过连续多年的上涨后，当前已进入微妙的胶着状况，但由于决定和影响楼市的政治、经济和国情等宏观背景并未发生重大变化，所以明年上海楼市的发展状况仍依稀可见，笔者认为有四点值得关注。

一、价格：整体上持续小幅上涨，更多市民丧失购买能力。

上海作为全球发展前景看好的城市，除本地居民的购房需求外，还有源源不断外来购房需求，但当前房源却日渐减少，住宅存量即将跌到500万平方米以内（数据来源：网上房地产），尤其是外环内房源，被业内认为5个月后将基本无房可卖，因此整个楼市求过于供的形势非常严峻。而且在明年内，经济适用房、廉租房因受惠民众太少而无法改变当前的供需格局。据上海市统计局数据显示，今年上半年上海城市居民家庭人均可支配收入12278元，面对依然上涨的房价，这样的收入已很难承担，而且随着新利息制度的实施，许多人将逐渐丧失购能力，这将制约着房价高速上涨，因此明年上海房价整体上依然为上涨态势但幅度较小。

二、政策：逐步找准了调控的方向，但力度和系统性仍欠缺。

自2005年3月颁布“国八条”标志新一轮调控开始以来，虽然政策频出但效果并不理想。之所以如此，笔者认为主要是因为过于强调抑制需求，而忽视了加强一定时期内的有效供给。当前中国大陆正处于城市化高峰期，上海又是众多新移民向往的城市，这便注定了需求极难抑制。近期，国家开始强调打击囤地和捂盘，具有变“堵”为“疏堵并用”的标志意义，但力度和系统性仍欠缺。如规定“开发周期原则上不超过三年”就属于不彻底的“半拉子政策”，笔者一直认为要保证一定时期的内有效供给，必须规定从拿地到交房的周期并强制执行，但这种大转变估计不会在一年内成行，因为强势的既得受益方不会善罢甘休，需要较长博弈的时间。

三、热点：三大城市副中心和两大“引擎”区域，以及外环外地铁沿线。

由于外环内可开发土地日渐减少，所以未来越来越多的市民必须在外环外置业，根据上海的城市规划和发展战略，笔者认为有三类区域将受到垂青：一是三大城市发展中副中心区域，即江湾、花木和真如，因为作为上海当前四大城市副中心的徐家汇当前已完全成熟，周边已没新增住宅；二是两大上海发展“引擎”区域，即虹桥交通枢纽和洋山临港区域；三是外环外新增的地铁沿线区域，如9号线和世博前通车的10号线等。以上三类区域的划分中会出现一些重叠，这些重叠区域的优势将更加明显，如虹桥交通枢纽中心的地铁沿线区域。

四、房型：公寓面积整体上将进一步趋小，其它无大的变化。

随着今年7月上海第一个7090项目的上市，上海拉开了普通公寓户型变小的序幕。据佑威数据显示，上海普通商品公寓的套均面积8月份为119.45㎡，9月份为116.99㎡，10月份为114.42㎡，11月份为107.34㎡，由此可见，趋势非常明显。而且明年7090项目将集中上市，所以公寓面积整体上进一步趋少。除此，明年不会有其它大的变化，因为房屋是一种技术含量少，产品换代慢的商品，而且当前市场仍是卖方市场，除了一些肩负领军使命或少数充满理想主义色彩的开发商外，大部分开发商提升产品力的愿意和动力并不强。