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供给不增加房价调控难成功

(2006-05-21 10:42:51)
分类: 经济时评
供给不增加房价调控难成功


易秋霖(北京大学中国经济研究中心博士后流动站)



●目前中国房价快速上涨的根源是总体上需求大于供给。

●开发商之所以敢于冒险“囤积居奇”,是由于它依据当前需求大于供给的总体状况,预见到了房价会上涨。目前空置率高是源于市场总体上供不应求,而不是供过于求。

●房价调控的目的是让现在因高房价买不起房的低收入者买得起房。

●降低房价的主要责任在地方政府。降低房价的主要途径是增加供给。

●在房价调控问题上,地方政府面临抉择:是考虑老百姓的利益而降低房价,还是考虑地方政府的财政税收而让房价继续上涨?

●地方政府增加中低价房土地供应、打击开发商囤积居奇、打击炒房者是增加供给的主要措施。



对房价的又一轮调控已经启动。如何才能使此次调控不再失败,是许多人关注的焦点。要保证不再失败,必须决策正确,而要保证决策正确,首先必须搞清楚房价上涨的真正原因。那么目前房价上涨的真正原因是什么?

一般来说,任何通过市场交易的商品其价格最终都是由供求关系决定的,尽管直接或间接影响价格的因素很多,但是所有这些影响因素最后都是通过直接或间接地影响商品的供给或需求而影响价格,当各种因素导致市场需求大于市场供给时商品价格必然上涨,反之则必然下跌。中国目前房价的涨跌也不例外,也就是说目前各地房价的快速上涨最终都可以归结为当地商品房市场上可供销售的住房(供给)小于需求总量。

虽然现在已经有统计数据表明各地住房空置率很高,但是,这并不表明市场上供给大于需求,恰好相反,开发商之所以敢于冒险“囤积居奇”,是由于它依据当前需求大于供给的总体状况,预见到了房价会上涨。如果市场上真的供过于求,开发商就会预见到房价最终会下跌,就不敢“囤积居奇”。所以,目前空置率很高是源于市场上的供不应求,而不是供过于求。

开发商“囤积居奇”导致市场更严重的供不应求,从而导致房价更快上涨。但是,必须指出开发商“囤积居奇”并非导致市场供给小于需求从而导致房价上涨的惟一原因。

既然市场供给小于需求是中国目前房价上涨的原因,那么,什么是最主要的导致目前住房市场供不应求的因素呢?先从供给来看。

开发商是住房商品的供给者,但是,开发商首先必须有土地才可能提供商品房,所以,第一个影响供给的主要因素是土地。当土地供应太少,以至于住房供应小于市场需求时,房价就上涨。

有了土地,开发商还必须有建设资金,而现在开发商的资金来源主要是银行贷款,所以,能否获得贷款会影响住房供给。但是,由于现在对房地产开发贷款的不良贷款率较低,银行对房地产开发贷款的意愿较高,开发商获得贷款的难度不大,所以,开发商一般不缺资金,资金不是目前住房供给小于需求的主要因素。

当有了土地并且有了资金、建成了房子,这些房子必须进入市场销售并且最终进入住房需求者手中,才能成为真正的市场供给。如果房子建好了但是没有销售到需求者手中,则也会造成供不应求。所以,销售环节也是造成供不应求的因素。

再从需求来看。

商品房需求者可以分为两类:一类是真正需要买房住的需求者,另一类是自己不需要住,买方是为了再卖出去以获利的人。

这两类需求者组成市场总需求,总需求上升则可能导致供不应求,当市场总需求不变或上升,供给下降则房价必然上涨。

在上述分析的基础上再来看目前中国房价上涨的原因就很清楚了。

首先,是对住房需求的总量增加导致供不应求。之所以增加,一是真正需要住房的人对住房的需求增加:城市原有居民需要改善住房条件,城市新增加人口需要住房,拆迁居民需要重新购置住房,等等。二是投机商或炒房者为了获利而非为了居住购房。

其次,是住房供给增加速度低于需求总量增加速度,甚至住房供给不仅不增加反而在一定时期内减少。之所以如此,一是由于地方政府土地出让面积增加缓慢甚至出让面积减少。二是开发商建好了,手里有房子,但是故意不卖,囤积居奇、待价而沽。

从目的来与后果看,投机商(或炒房者)与开发商是一样的,都是将房子留在手里待价而沽,并导致供不应求、房价上涨。投机商(或炒房者)与开发商的这种获利行为并不违法,但是,在其行为导致房价上涨并损害到居民的利益时政府应该对这种投机行为进行干预。

在一个城市,上述两个需求方面的原因和两个供给方面的原因可能同时存在,也可能只存在其中的一两个或两三个。但是,不管存在几个,均会导致供不应求并进一步导致房价上涨。

所以,为了降低房价或降低房价增长速度,必须降低供不应求的程度,使供给与需求趋于均衡,途径是:
1.政府增加土地供应。尤其是要增加中低价位的土地供应,因为房价上涨产生的问题是低收入者买不起房,而房价调控的目的首先也是让低收入者有房住。
但是,在北京这样的大城市,中低价土地一般离市区较远,如果太远,虽然房价低,但由于上班路远而增加了交通、时间等成本,从而抵消低房价的优势。而购房者在选择住房时不是仅仅考虑房价,而是综合考虑各种相关因素,所以,政府供中低价土地也必须综合考虑。
2.政府打击开发商囤积居奇。现在的统计数据说有百分之六十的房子空置,其中必有许多是由于开发商囤积居奇造成的,打击开发商的囤积居奇就能增加市」└M币蚧骺⑸潭诨恋兀热绻娑ㄍ恋乇匦朐谝荒昴诳⒔ㄉ琛\\



3.政府打击投机商(炒房者)。通过降低炒房者的获利程度、提高炒房者的成本,降低炒房者的需求。可以采取提高转让税率,限制购房数量等措施,比如规定2年或3年内只能购买一套房。
当投机商的需求占总需求的比例较高时,打击投机商就会产生比较明显的降低需求、降低房价效果,反之,如果比例不高则效果有限。
打击炒房者可以降低其需求,同时就增加了对那些真正需要住房者的供给,所以,打击炒房者其实也是增加供给的途径。


在考虑具体的房价调控措施时必须牢记一个原则:房价调控的目的是让现在因高房价买不起房的低收入者买得起房。所以,任何与此原则对立的措施都不可取,尽管这些原则也许能够降低房价。

那么,一些具体调控措施,如利率、房贷首付比例、税率、廉租房、经济适用房等有达到房价调控的目的吗?以下是分析。


1.提高房贷利率即增加购房成本,这会使每月还贷本息额提高,降低部分人的需求,这与房价上涨的效果是一样的。但是,此时首先降低的是低收入者的购房需求,使低收入者买不起房而退出市场,这与房价调控的目的不符合,因为房价调控的目的是为了让低收入者买得起房。并且,在房价上涨速度过快时期,利率增加的成本远低于房价上涨增加的成本,因而无法产生降低需求的效果。所以,在房价调控时不应该采取提高利率的手段。只有在一种情况下例外:当需要降低住房总需求同时不需要考虑低收入者的购房需求能否满足的情况下,利率是可以作为调控手段的,比如,当低收入者愿意并且也很容易获得租房时就可以提高利率使低收入者退出购房市场。

2.提高首付比例。提高首付比例首先降低的也是低收入者的购房需求,因为一般来说低收入者支付高比例首付的能力较低。更重要的是,在需求大于供给时,提高首付比例基本上无法降低房价,因为当房价每降低到一个新的水平,对此新房价有支付能力的需求者就会进入市场,从而导致需求上升,由于此时需求大于供给,需求上升必然导致房价上涨到原来的水平。依据此原理可知,对于购买高价房或者第二套房者实行更高的首付比例均不会起到降低房价的作用。

4.提高转让税率。对投机商等转让商品的获利者征收利润税,可以降低其获利水平,但是,此举措能够产生降低投机商购房需求之效果的条件是:征收利润税后其获利小于其成本投入。所以,在房价上涨幅度很高的时期,税率太低则无法产生此效果。比如北京的房价去年上涨19.2%,一套100万元的房子1年时间上涨19.2万元,转让税率为20%时交税为3.84万元,投机商仍然可以获利15.36万元,即使扣除一年的利息等成本,仍然获利很多。所以,在目前房价大幅上涨时期,税率政策对降低(投机)需求基本不起作用。

5.增加廉租房。廉租房由政府提供,租金低廉,其要能够产生降低购房总需求、降低房价的效果必须满足条件:租房比买房合算。老百姓在决定买房还是租房时会权衡利弊,当租房更合算时才会租房。政府在提供廉租房之前一定要调查清楚:在现有的购房需求者中有多少是愿意租房的?如果愿意者不多,则廉租房不会产生降低需求的效果。并且,政府由于建设廉租房,必然占用土地,这样就会减少商品房用地的出让面积,进一步减少商品房供给。所以,建设廉租房并非一定会减少购房需求、降低房价。

6.经济适用房。经济适用房价格较低,仅对低收入者销售。由于价格受政拗疲虼司檬视梅客嬖诤芨叩纳悼占洹5牵捎谑导手心岩员姹鹚钦嬲牡褪杖胝撸灾劣诰檬视梅勘淮罅康母呤杖胝呗蜃撸庑└呤杖胝呗蛄司檬视梅坎⒉蛔约鹤。浅鍪刍虺鲎庖曰窭庥胪痘蹋ǔ捶空撸┮谎翘Ц叻考鄣幕鍪字弧K裕诿挥锌煽渴侄伪Vさ褪杖胝叩玫骄檬视梅康那疤嵯拢府不应该建设经济适用房,因为此时经济适用房不仅不会起到降低房价、不会起到帮助低收入者解决居住困难的作用,甚至会起到抬高房价的作用。\\\\r




7.中低价房。中低价房因地理位置、建筑成本、结构设计等原因而价格较低,但是,与经济适用房不同,其价格不由政府控制而由市场供求决定,也不专门针对低收入者销售而是敞开销售。政府专门出让土地,并要求开发商按中低价房的要求设计、建造。这是降低房价的最好手段,因为大量中低价房既可以保证低收入者买得起住房,又可以从总体上降低房价水平。但是,在房价降低的同时,对商品房的需求也会上升,为了保证房价不再上涨,政府必须根据需求上涨情况继续出让新的土地以增加中低价房。


前面已经说过,中低价房土地一般离市区较远,由于上班路远而增加了交通、时间等成本,从而抵消低房价的优势。而购房者在选择住房时不是仅仅考虑房价,而是综合考虑各种相关因素,所以,政府提供中低价土地时也必须综合考虑。

8.限制外来人员购房。此法一般不应采用,因为除了炒房者,一般外来人员在本地居住是为了就业、经商等活动,可以增加当地的财政税收,促进当地经济发展。但是,在房价上涨过快时,可以针对外来人员实行更严格的措施,比如本地人3年之内只能买一套房,外来人员4年或5年之内只能买一套房。



从上面的分析可知,调控房价的最主要手段是政府大量增加中低价房土地出让,以增加市场上的中低价房供应。尽管现在开发商囤积居奇,有很高的空置率,但是,开发商之所以敢于这样做是由于它依据当前需求大于供给的总体状况,预见到房价会上涨,如果需求小于供给,囤积居奇的最终结果是房价下跌、开发商受损。精明的开发商是不会在供大于求时囤积居奇的,而只会在供不应求时这样做。所以,面对开发商囤积居奇、空置率很高的情况,政府不仅不应该减少土地供应,而且应该相反,增加土地供应,这样就可以给开发商一个预期“房价将在不久出现下降”,于是会出售手中的房子。政府此时减少土地供应的话,会进一步强化开发商“房价将上涨的”的预期,因而会促使开发商更多地“囤积居奇”。

总之,在目前,中国大多数城市的房价上涨源于总体上的需求大于供给,在需求大于供给的情况下,最主要的调控房价的手段是增加商品房供给,特别是增加中低价商品房供给。其他手段不是没有效果,就是效果有限,甚至产生相反的效果,。在总体上需求大于供给的情况下,想要不增加土地供应、不增加市场上住房供应的任何调控措施是不可能成功的,至多在短期内(比如一年内)会产生效果,但不久就会重新回到最初的房价迅速上涨状态,而这短期内的效果其实主要是新政策推出后消费者持观望态度而造成需求暂时下降,并非由新政策本身造成。

结论:
●目前中国房价快速上涨的根源是总体上需求大于供给。

●开发商之所以敢于冒险“囤积居奇”,是由于它依据当前需求大于供给的总体状况,预见到了房价会上涨。目前空置率高是源于市场总体上供不应求,而不是供过于求。

●房价调控的目的是让现在因高房价买不起房的低收入者买得起房。

●降低房价的主要责任在地方政府。降低房价的主要途径是增加供给。

●政府降低房价的代价是:占财政收入很高比例的房地产税收将下降(上海市财政收入的四分之一以上源自房地产业)。所以,在房价调控问题上,地方政府面临抉择:是考虑老百姓的利益而降低房价,还是考虑地方政府的财政税收而让房价继续上涨?

●地方政府增加中低价房土地供应、打击开发商囤积居奇、打击炒房者是增加供给的主要措施。


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