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巨大的潜在住宅需求不容否认(上)

(2007-03-05 22:29:46)
分类: 房地产的话题
    现在总有一些人将北京等热点城市的房价上涨归罪于房地产开发商,认为是开发商炒高了房价。顺便还捎上了投资房产的形形色色的人们。而且坚决否认有什么刚性需求。笔者不是专家学者,手上没多少专业数据能够说明到底是否存在刚性需求。姑且学学一些所谓的专家们的做法(调查空置房就去数小区有多少窗户没开灯,可惜此法着实不太靠谱),从自已周边的人了解一下实际需求。
 
    春节期间,少不了走亲串友,其中一个小妹外地求学后,两年多时间凭借努力与机遇,在北京谋得一份相当不错且稳定的工作,收入对于她这个年纪的年轻人而言还算可以。聚会时她说想买房,让我吃了一惊。问她原因,是觉得没有房在北京有一种”漂“的感觉,房租加上住房公积金几乎可以承担房贷了,而且还想过两年将退休的母亲接来一起生活。
 
    毫无疑问,小妹的想法无可厚非,可以理解为一种潜在住房需求。之所以是潜在的住房需求,是因为以她现在的能力实在是连首付都无法凑齐,或许还要依靠家人的支持。亦或需要母亲将老家的房子卖掉才可以。当然,我相信她会是同龄人中比较早买得起房子的一个。
 
    此外,由于小妹的户口不在北京,按现在的住房保障体制,她无权购买经济适用房。至于限价商品房,如果有户口限制,也将与她没有关系。这一点,我倒是期盼能够如王宏新的文章中提到的观点:让长期在北京工作的人们能够享受到限价商品房的优惠。但这样一来,所需投入的资源量恐将成倍增长,不知道政府相关部门愿意否?
 
    还有一点需要注意,小妹目前与人合租的房子位置很好,上下班有地铁,十分方便。如果自己购房,恐怕很难买得起交通条件如此优越的住房。或许每天在上班路上花费的时间将使她感到疲惫不堪。
 
    我倒是建议她暂时不要买房,先继续租住。未来成家之时,再与终身伴侣选择一个比较好且满足未来较长期需求的房子共筑爱巢,两人共同承担房贷。这样一来,省得现在极其勉强地购买一个二手房或者小户型,承担沉重的供房压力、往返单位的超长路途和未来卖房的烦琐手续及税收。比较未来房价上涨的幅度,也未必就不合算。
 
    她听完似乎有些失望,但面对现实也没有什么更好的选择。购房对于她这样的“北漂”来说可能吸引力相当大,这种需求总量是巨大的,是不容忽视的。而且这部分需求与住房保障体系无关,因此只能在市场上解决。由此带来了巨大的潜在需求,随着这批人的收入增长,他们终将有一天冲入这个市场。北京目前外来常住人口多达数百万,其中如小妹般的无房户恐不下百万,若每年有10%的人有能力买房,就能够轻易消化掉每年市场交易量的三分之一。
 
   这种巨大的潜在需求量是城市化的产物,也是大城市资源配置不合理现状的后果,短期内不可能解决。降房价、小户型之类的措施只会让潜在需求更快的释放出来,对于租赁市场发展的滞后与限制(包括税收与管理方面的不足),也难以让理性消费的概念深入人心,毕竟现代人已经很难单纯依靠说服教育来引导了,必须有更加现实有效的措施跟上。比如说房租等支出如果能够免所得税或许可以一定程度上减缓购房需求。
 

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