作者按：开发商是什么？来自农村的都知道，家里盖房子时需要一个出主意、来回跑动和管理杂事的人，当时最有名的是潘石屹、任志强、王健林，他们那个时候就不喜欢下地，专等有人盖房子时混顿酒菜和拿回一两盒大前门香烟。其实那个时候他们干的实际上就是开发商的工作。因为房子是你自己用的，用的是你家里分到的宅基地，所以这些管闲事的人的基本功能就是创意策划、组织房屋规划设计、组织房屋施工管理工作，不需要买地和卖房。假如有一天，这些管闲事中的一个人告诉你，你给我10万块，我帮你买块地，我找人设计和施工，然后交钥匙给你。你肯定会大骂这个人，因为你自己盖的话只要不到１万块，这个人为你管闲事时只能吃吃饭就可以了，现在他想赚走你9万，你无休止地骂他是一个黑心的贼。然而有一天，村委会规定，以后所有的人需要房子都要到潘石屹、任志强、王健林三家原来管闲事的人组建的公司购买。这些房子的名字都是由村里原来给人算卦和看风水的名叫王志纲给取的，王志纲高中毕业，在村里是最有学问的人。王先生坚持认为取名可以创造生产力，深得三位老板的崇拜，他们承诺一旦卖出王先生取名的房子，给王先生提成1000元。三位老板都号称自己的职业是盖房子，可是他们的公司都没有一辆施工机械，没有一个施工工人，公司里有的只是让村长魂萦梦绕、天天偷偷打电话联络的几个美女。这些大美女的基本工作就是公关，有时它们也穿上工装到工地上照两张相。虽然房子不是他们建的，但实际上那些施工企业的老总见了这些美女都叫姑奶奶，因为说不定那一天哪个美女攀上了乡长，也就可以晋升为房地产老板了。当然，他们见了真正的老板潘石屹、任志强、王健林，则更以祖师爷相称，因为他们三年前的工程款还没有结清，而且现在村里不允许他们直接给村民盖房了。前两天一个建筑队冒着风险偷偷为农民盖房子，被任志强网罗的泼皮密探告发，村稽查队当场查获。那位队长已经被关进了县上的监狱，据说要判20年的监禁。现在村里的三位开发商都已经拥有上百万的家产了，当然村里人对他们三人评价不一，王健林多次为村里修路捐款，到现在他捐了10次，累计已经达到10000元了，是很多人都夸赞的大善人；潘石屹人很随和，他多次到濒危的小学教室慰问学生，也曾当着电视机的面承诺给小学盖一座新教室，但因为他忙着出书和拍电影，现在房子已经倒了，新教室也没有盖起来；任志强最可恶，因为他多次恶狠狠地要求把他们三个人和村长住在村中心他盖的大楼里，而把其他村民赶到村外居住，任志强赚钱最狠而且在捐助上一毛不拔。村里人都恨透任志强，年轻人曾组织砖头队多次跟踪他，希望把他砸伤，至少也要吓唬他一下，但都因任志强的保镖太多而作罢。村里现在多了楼房，但过去自己盖一个带院子的房子只要5000元左右，现在从王健林手中买房子也要20000元，任志强的房子质量不好但位置最好，他每套带院子的房子要30000元，潘石屹盖的房子最奇怪但最贵，他要40000元。由于耕地大量被开发，现在村里的穷人多了起来，穷的人更穷了，昨天刚刚冻死一位买不起住房的老人，今天早上一位生产的少妇因为买不起一针只要两毛钱的催胎针，母女俩人都死了。村里人百思不得其解原因在那里。刚刚喇叭喊话，王健林、潘石屹共同出资为村里播放一部电影，电影名字叫做<没有开发商的悲惨住房处境>，准备连续播放７天，村里人都很高兴，也更恨任志强了。
    冯海宁的一篇火爆博客文章《有多少人想干掉开发商》最后有一句话我印象很深：“如果这个世界没有一个开发商，我们住哪？”这是一句被几乎所有中国人接受了的最无知的话！这句话也反映了诸多大众甚至精英们被现象蒙蔽的现状。我在央视对话上提出：“开发商不过是一个代理环节，我们不能理解的是，为什么要这个代理环节如此强大？”（有兴趣的读者可以看央视二套4月22日上午７点和23日下午2点的重播的《对话》节目）被王志纲及他的门徒在其博客上攻击为“想当然的创新”，进行了诸多漫骂。现在我把我的研究结论展示给王志纲大师，我要说的是“取消了开发商，我们的生活才有希望！”
　　你还想了解开发商吗？我再讲一个简单的比喻：我想吃一条鱼，我把钱给了一个跑腿的人，跑腿的人找村里最有名的厨师烹饪之后，他先拿到家里和老婆孩子把肉吃了，然后给了我一条没有肉只有鱼刺的菜肴，这个跑腿的人就是开发商。换句话说，现在流行的所谓“房地产开发经营”，不过是一个圈钱的概念而已！
　　以下我把《工人日报》对我的专访经我修改的原件发表在这里，这个稿件比发表的部分多了500字，其中有更多的观点。需要深入了解我的观点并进行研究的读者可以读我的文章《中国的房地产开发应走一条什么道路》，网址：http://blog.sina.com.cn/u/488305cc010003n1

房地产开发：一个应该取消的行业

【引题】中国当前的房地产开发经营是一个不具有任何社会意义上的企业模式，开发商的利润最大化来自于他们尽可能低地支付地价款和向真正的生产者支付工程费用，然后以尽可能高的价格把房屋销售出去,寄望开发商提高房屋质量属于痴人说梦。开发商们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。

【作者】工人日报记者 杨兆敏

【时间】2006/04/19

“中国的房地产开发商是中国最大的倒卖商、皮包商和中间商，一种没有任何社会价值的企业模式，应该取消。”4月13日晚上，中国社会科学院工业经济研究所曹建海博士接受记者采访时，开门见山地亮出自己的观点，“他们倒卖的是土地、资金、房屋建设活动、成品房屋等。”

曹建海类比说，如果我们创造了“汽车开发商”这样一个商业模式，他们只要设法融到一笔资金，就可以以外包的方式委托汽车设计商、汽车制造商制造，并成为消费者得到汽车的唯一提供商，汽车制造厂反而失去了直接面对消费者的机会。“这将是多么荒唐的事情!汽车开发商的利润最大化机制就是尽可能少地支付制造费用,而且如果他们发现人们离不开他们控制的汽车,就会以尽可能差的质量和尽可能高的价格贩卖给消费者。”这已经是第三次就中国房地产业采访曹建海，记者依然叹服于他看问题的独到视角。

那么，荒唐的事情在中国是怎么成为现实的？

【小标题】现行体制强插的一个环节

“房地产开发是现行体制强插的一个环节。”为了论证自己的观点，曹建海从中国第一个房屋开发公司的由来说起。

“中国房屋建设开发公司”是我国第一家房地产开发公司，于1981年1月正式成立。起因是1980年4月邓小平发表了《关于建筑业和住宅问题的谈话》，提出建筑业应当成为国民经济支柱产业和住房改革的构想，这是一个伟大的构想。由于当时认识上的局限，当时担任国家建委主管领导的肖桐提出了“试办开发公司从规划设计开始成套建房卖房”的主张，肖桐还提出一个公式：“房地产=建筑+金融”。

当时的组建方案就明确提出：成立开发公司的目的，是为了推行房屋建设的社会化和商品化，公司的主要任务是用经济办法经营房地产，包括办理购置土地手续，组织小区建设规划和建筑设计，发包建设项目并和施工单位签订合同，进行房屋出售和出租，同时为各类房屋特别是住宅建筑设计的示范提供条件。到2004年底，我国房地产开发和经营法人企业就已经达到了5.9万家。

曹建海通过研究发现，在国外房地产业中并不存在这么多基本上不做任何物质劳动和增值服务的房地产开发商，美国最大的四家房地产开发商Pulte Homes、Centex、Lennar和Horton都是建筑企业。他说：“这些大型建筑开发企业基于核心能力的要求，也可以把现场营造业务外包，保留建筑设计、建筑标准、质量控制、房屋销售、不动产金融等核心业务。由于美国的土地是私有制，建筑开发商不可能从购置的土地中发掘出什么价值，所以美国最大的房地产建筑开发企业每年获得的利润，拿到中国只能算是微薄的水平。”

“而中国房地产开发公司的组建方案是有问题的，与肖桐的设想也是有差距的!我们从中既看不到建筑,更看不到房地产金融,”曹建海说，中国几乎没有一家开发公司曾经做过的建筑设计施工这样的物质劳动，也没有能力向社会提供不动产金融方面的服务。开发公司把房屋消费者和房屋建设者完全隔离开了。开发公司购进土地之外，一切都通过购进完成，自己只卖房子，成为了一个不折不扣的贸易公司。

他分析认为，这个中国唯一合法倒卖土地和房屋建设的商业形态，还独家垄断了房屋销售，“成为了一个吞食社会财富的恶魔。”

【小标题】没有竞争对手的暴利获得者

“设计上存在缺陷的房地产开发行业对社会的危害是慢慢体现出来的。”对这个问题，曹建海还是从历史说起。

上个世纪90年代之前，房地产开发公司对于解决我国多种经济成分并存条件下非公人员购买住房起了不可或缺的作用，他研究发现，那个时候，由于存大量的单位分房，房地产开发公司有一个强大竞争对手，其利润水平还局限在一定范围，甚至发生过1991-1993年全行业亏损的局面。根本的变化从1998年下半年发生，原因在于取消了福利分房，实行住房分配货币化。

“这个时候消费者购买住房只能通过开发商，由于住房消费贷款迅速增加，城市化以及城市建设带来的巨大的拆迁市场，开发商在没有竞争对手的情况下直接面对一个庞大的住房需求市场，迎来了有史以来的最好的‘黄金时代’”。

曹建海还提到了一个重要的变化：国企改革速度加快，大量价值多元取向、不以牟利为惟一目的的国有开发公司的改制为以牟利为单一目的的民营公司，而房屋的价格又可以由开发商自主定价不受任何约束，于是，房地产开发业成为“富豪批量制造业”。

“尽管存在种种问题，现在来看经济适用房实际是政府给开发商制造的竞争对手，可就是这样一个争议颇多的竞争对手，开发商还要想法通过政府之手消除而后快。”曹建海气愤地提到，开发商认为要取消扰乱了市场秩序的经济适用房，用廉租房制度代替，“低价的经济适用房扰乱的是开发商挣钱的秩序，而廉租房制度的推行和我们土地制度的转让方式，将使我们复制‘香港模式’，这个由于房价过高、公屋率过高，造成严重的社会财富两极分化、居民的住房福利水平严重下降的住房模式，不适合中国。”

“只有在经济适用房的开发中，房地产公司才最像一个服务商，他们从中拿到的报酬也是相对合理的。”曹建海说，“政府在经济适用房建设过程中甚至完全可以取消开发商这个环节，而由政府自己成立的住宅发展机构直接组织房地产建设开发中的设计、建筑、销售等活动。

他还从房地产开发的资金来源提出问题：房地产开发的资金都来源于银行的信贷、建筑企业的垫款、消费者的预售房款，“如果不是制度设计的问题,我不知道开发公司凭什么运作如此庞大的社会资金？”曹建海得出的结论是：中国当前的房地产开发企业并不是一个真正意义上的企业，它们垄断了住宅开发的组织管理功能，而这些功能本来应该由政府或者至少由政府设立的事业单位来承担的。

【小标题】解决房价高涨的方案

“目前所有的政策都指向房价上涨。”谈到房价疯涨时，曹建海忧虑地说，中央政府紧缩银根、地根的政策不仅没有约束开发商，反而被其利用。

经过这些年的疯狂掠夺，开发商手中都积累了巨额资本；国外基金通过各种方式进入中国房地产业；建筑企业垫资以及预售房得到的资金，“这四方面的原因使紧缩银根限制不了开发商。”

“紧缩地根打击了所有老百姓”，曹建海说，地方政府由此发现土地是稀缺的资源，一定会想办法把土地价格拍到最高极限，“地价拍卖抬高的不仅仅是被拍卖的土地,而是整个城市的土地,中国房价涨的是地价,开发商正好可以借助政府拍地坐地涨价。由此,地方政府和开发商形成了‘锤声一响，房价乱涨’的‘双簧’关系，结成了一个利益共同体，造成了房价高涨的局面，伤害老百姓利益，危及国家经济安全。”

“上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭，经济因此一落千丈，一直低迷到现在，我们讨论问题的最终落脚点是要解决开发商暴利和房价虚高，避免蹈日本的覆辙。”曹建海认真地说。

他开出的“药方”包括三个方面。

“立刻停止地方政府基于增加收入目的在商业用途的土地上的低买高卖行为，彻底切断地方政府在土地交易中的牟利机制。”曹建海说，中国目前人均居住面积已经超过26平方米了，为了彻底激活庞大的房地产存量市场，他建议：“现行的房地产管理法规定住房用地70年后由政府收回,有违宪法规定的保护公民私人财产的初衷,因为可以在保持土地国家所有的前提下把房屋土地使用权延长为永久性的，使其变成了一项财产，实现房地合一后房屋存量交易就会活跃，可以有效抑制目前难以控制的建设开发活动。”在农村则应严格落实农民对农村土地的所有权。并鼓励农村土地与城市具有永久使用权的土地和房地的交易和置换，落实农村土地建设的房地产的合法权益，从城乡一体化的角度优化土地土地利用。“政府的功能就是规划，通过土地交易谋取利益不是政府的应有职责。”曹建海强调说。

“彻底改革城市建设开发体制，取消房地产开发商这样一个中间商环节，恢复建筑企业房屋生产者和经营者的地位。”曹建海分析说，房地产开发企业用“眼光”发现的利润，其实是实现把非市场化条件下隐蔽状态的土地价值，地方政府不能从土地中牟利后，再加上房屋土地使用权的永久化和农村集体土地所有制真正落实到农民身上后，这种差价就不会存在，房地产开发公司的“利润”就无从发现，他们必须转型。

“对超出社会平均住房面积的部分征收较高水平的不动产税，迫使拥有多套房屋的人抛售多余的房产，发挥税收在调节房地产资源合理配置上的作用。”曹建海说。