长沙楼市很象五年以前的北京。

这一点最典型地反映在广告上。最早的北京楼市跟在深圳、广州、上海等南方沿海楼市后面，被嘲之为落后3-5年。但这一点仅限于在开发理念和产品实现上。而在营销和广告环节，北京从来不输于南方。因为北京是文化之都，思维活跃者聚集的地方。而广告是思维游戏的颠峰，视觉创意的天堂。

如今的长沙，广告风格很有当年北京的范。语不惊人死不休，抓得就是注意力和眼球。不象今天的北京，地产的营销重点早已从广告设计向推广渠道转移，从后期销售向前期策划转移，从注意力向产品力转移。这三大转移固然是好，标志着行业的成熟与进步，可唯一的遗憾是，楼市少了很多养眼的东西，少了很多智慧的碰撞。

长沙楼市之所以说象五年以前的北京，还在于房价。

五年前，如果没记错的话，北京的房价统计平均数据还很平易近人。2004年的全市平均房价不过5000多元一平米。四环以内的平均房价不过才8000多元一平米。五年时间，增长了将近两倍。

而我看到今天的一篇新闻里说，长沙是中国的幸福房价洼地，全市平均房价不过才4000多元一平米。房价相对较低对居民的生活质量影响多大，用脚指头想也能体会到。而北京，只能在无限的怀念中遥望那已经过去了的五年前。

长沙与五年前北京最象的一点，在于交易量。

北京楼市从九十年代进入到05年，楼市成交量一直处于稳步上升的状态。曾几何时，北京楼市的成交面积一直从几百万平方米稳步上升，一直到两千多万平方米。然而这个上升的势头没过多久就被遏止了，处于平稳状态，直到2008年，各方面的因素导致交易面积下跌38%，仅为1335万平方米。

而如今长沙这样的城市反而交易量惊人，2009年1-8月新建商品房交易面积就已超过千万平方米，综观全年度趋势，今年商品房交易总量逼近甚至超过两千万平方米是可以期待的事。

而同样类似的是，虽然如今北京的二手房交易如火如荼，甚至会局部超越一手房市场，但在五年前，二手房市场却折杀多少英雄豪杰。而今天的长沙恰如当年的北京，尽管存量房不少，可交易就是不活跃，二手房市场完完全全被一手房抢了风头。

归根结底还是开发量不足导致的。

开发量不足导致供需失衡，政策不调控时涨，调控时也涨。金融危机来了，衰退了不到六个月，还是涨。而长沙的开发量，先不说统计数字吧，单是在城市主干道走一圈，有多少在建项目，有多少巨幅广告，便反映出这个城市开发市场的繁荣。

这是营销者的天堂。却对开发企业提出了更高的要求。偏低的房价，偏薄的利润空间，在激烈的竞争面前，没有太多的回旋余地，也没有太多的额外期望值。对开发企业来说，投资策划和成本控制的精准度要更高，才能有钱赚。

所以，长沙这样的城市势必会完成一轮洗牌过程。原来的本土的、小资本、非专业的开发商会被激烈的竞争逐渐排挤于无形。而被大城市高昂的拿地门槛和规模限制的大中型专业地产公司蜂拥而入，强者更强，而弱者只有消亡。

如果说，长沙楼市与五年前的北京确有很多相似的地方，却有一最大不同，那就是房地产与城市发展速度的匹配性。

可以说，北京的房地产一定程度上是被城市发展推着走的。因为旧有的城市已经承载不下发展的需要，因此必须向外发展。向外发展必须依赖房地产。而长沙这样的城市，根据报道，户均房屋在2-3套。我想这个城市里的空关率得达到一个什么样的程度。而普通住宅的租金也有所反映，普遍不是很高。

由于城市产业不够发达，而缺乏人口流入的驱动力。也是由于城市产业不够发达，城市的财政和经济对房地产的依赖程度比其他城市更高。这样的城市，尽管交投活跃，但由于整体的存量房和新建商品房供应远高于城市居民的实际需要，其未来房价的增长空间也是很不乐观的。

从这个角度来说，长沙这样的楼市与北京最大的不同，是房地产行业发展模式的不同。一个是投资拉动型，一个是需求驱动型。各有利弊，但有一点是肯定的，如果用北京这样一线城市的开发经验和眼光完全移植到长沙，开发企业死定了。