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李开周
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九十年前的青岛房价

(2011-04-09 10:15:12)
分类: 千年家居·非房产

九十年前,有些城市的房价是很低的,比如说青岛吧,房价就低得要死。

九十年前,青岛正被小日军统治着,小日本成立了一个青岛守备军司令部,这个司令部下面有个民政部,民政部下面又设了个民政署,民政署兼管着全市的住房问题。

据这个所谓的“民政署”统计,截止1921年,在青岛涉足房地产开发的大公司总共有八家,分别是:山东起业株式会社、青岛土地株式会社、青岛相互建筑株式会社、青岛地所建物株式会社、东省实业株式会社、兴亚起业株式会社、山东殖产株式会社青岛分社、东洋拓殖株式会社青岛分社。一听名字就知道,这些公司全是日本人开的。

这几家公司在青岛总共开发住宅49618坪,投入资金5853187元,加上百分之十几的开发利润(这个利润水平也是民政署统计出来的,民政署认为“屋价在于建设成本,犹在一二分利之间”),能回笼资金700万元左右。

您知道,“坪”是日本人常用的面积单位,一坪约等于3.3平米,49618坪约有16万平米,相当于现在一个中型社区的面积。跟我们现在的开发商比起来,日本开发商的气魄实在太小。

所谓回笼资金700万,不是指人民币,也不是袁大头,更不是法币,而是当时在青岛强制流通的一种主要货币“正金银钞”。正金银钞1元,在市场上能换银元0.8元,按当时购买力折成人民币,相当于50块钱。

八家开发商总共开发了16万平米住宅,全部卖掉,换回正金银钞700万元,折合人民币3.5亿。算一算单价,每平米才两千块钱,是现在青岛新建商品房单价的六分之一。

当然,那时候房价虽低,人民收入也低。1921年,日军统治下的青岛矿工劳累一天,才挣正金银钞0.8元,折合人民币40元而已。可是即便如此,一个矿工积攒十几年工资,也能在青岛市区买下一套100平米的房子,更何况当时矿工的收入还远远赶不上教师和工程师的收入。所以不管是从物价来算,还是与收入相比,九十年前青岛的房价都比现在低,而且低得不是一点半点。

您说了:“九十年前房价低,你干嘛不回九十年前呢?快让小日本统治你去吧!”您这是误会了我的意思。我承认,日军统治下的青岛人民生活在水深火热之中,比起我们光明的新社会来当然差得很远。但是“尺有所短,寸有所长”,如果日治时代的青岛在调控房价方面确实有值得学习的地方,我们干嘛不能秉承拿来主义的精神借鉴一下呢?

事实上,当时确实有几个调控房价的绝招儿,不过这是后话,下回再说。

————————

咱们在上期文章《九十年前的青岛房价》里已经探讨过,当时一个矿工攒十几年工资就能买上100平米。现在呢?在岗职工平均年薪不到三万,想在市区买套100平米的商品房,至少要攒几十年工资才行,而且这几十年当中存款还不能贬值,房价还不能上涨——照目前看,这是不可能的。

那么九十年前的房价为什么会这样低呢?

人少地多是一个原因,1921年青岛市区每平方公里才几百人,现在远郊农村都比那时候人稠。不过在以后的文章里我们还会谈到,北洋政府接收青岛之后,人没增加多少,房价突然暴涨,这说明人口不是关键。

收入是不是关键呢?从购买力角度看,九十年前青岛职工的收入低于今天,不过定居有大批老外,德国人日本人英国人法国人俄国人丹麦人荷兰人都有,他们是购买新式住宅的主力军,手里不差钱。

九十年前青岛房价之所以低,关键在两条:一是当时房价当中基本不含土地成本,二是政府扼杀了捂地和炒房行为。

现在开发商流行买地建房,以前开发商却流行租地建房,尤其在青岛,开发商拿出建房计划,就可以向政府租用一批公地,然后开工建房,对外出售。租公地有年限,最长不超过60年,租期一满,下面的土地,上面的房子,统统归政府所有。也就是说,开发商拿地是不花钱的,而购房者买到的只是房子的暂时使用权,所以房价很低。不过又一想,现在我们买房,买到的也只是房子的暂时使用权——众所周知,咱们现在的商品房是有产权期限的,最长不超过70年,期限一满,连房子带地,政府一样可以无偿收回。

所以跟现在一比,九十年前青岛房价之所以低,最关键的因素也不是房价当中不含土地成本以及租地建房和产权期限什么的,而是政府调控。

青岛政府为促进住房供应,平衡居住需求,一方面用重罚限制开发商捂地,另一方面用重税限制居民炒房。譬如开发商申请到一块公地,想放几年,等着房价暴涨再开发,这时候政府出面了,给公地估价,第一年不开发,罚收地价的9%;第二年不开发,罚收地价的18%;第三年不开发,罚收地价的24%。对付炒家炒房,政府也有杀手锏,那就是对第二套房征收房产税,并在房屋转让时征收33.3%的增值税。这几招儿使出来,开发商捂地会赔血本,炒家炒房无利可图,市场立马清净,只剩下刚性需求者掏钱买房,房价想暴涨,难于上青天。

坦白讲,这些调控房价、平衡需求的招数并不出奇,关键在于能不能落实。德治时期和日治时期的青岛政府把它们落实了,所以那时候房价合理;等到北洋政府收回青岛,调控开始虚置,房价开始上扬。欲知详情如何,请看下期《北洋时期的房价》。

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