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中国房地产大牛市或明年见顶

2013-12-24 01:29:34评论 财经

又到年底了,哎,这一年过得真快啊,每年老徐同志都要给同志们上来一道独家私房菜,就是房价预测。从2009年至今,基本没错过。大涨,小跌啥的,每年给来年做的望天打卦,居然还靠谱。其实很简单,你只要知道房价大趋势持续很长时间即可,这不是一年两年就消停的事情。所谓小跌,也是决策层紧缩银根导致的结果,而非供需面发生大变化的产物,所以我在房价上扔硬币的胜率,要远远胜过股市。那么对于明年房价的预测,是什么呢?

这一轮自2001年至今持续了12年的房地产大牛市,可能在明年,也就是2014年见顶。具体时间,我当然不是神仙,但大致猜测或在2014年底,当然也许在2015年初……,反正也就是那个时间段吧……

这个推测,是我在2010年著作《中国房地产大趋势》一书中做了明确阐述的。具体原因里面说的很清楚,最大原因其实就是两个:一个是美联储的八年半信用周期,也就是美国经济乃至欧美资本市场的高峰的一个周期,大致在八年半,我原先因为是我自己独家发现,后来才知道美国有个怪人,叫阿姆斯特朗,也做出同样的发现。不过他认为,中国房价见顶是在2015年中,和我相差不过半年左右时间。上次美国楼市和经济见顶时间为2007年三季度,那么下一个高峰就是2015年底。我个人看法是,具体的时间转折点猜中,是大仙,不是我这样半仙能达到的级别。但分析基本逻辑在那里,彼此都差不多:中国房价确实和美联储货币周期同步的。

第二个原因,其实很简单,就是人口结构。这个大家不用翻书查数据,你看看周围人群就明白了,肯德基麦当劳的大妈服务员越来越多;高考人数这两年急剧减少,民工荒持续多年不退。青壮年搬到城镇来的,基本都差不多了,房屋供需的转折点,和人口红利的转折点完全重叠在一起的。


这里需要声明一点,不是说明年见顶,就马上跌,搞得大家以为明年就是地产崩盘年。不是的,实际上,房地产牛市持续时间比大家想象的要长得多,在高峰盘整的时间,也比大家想象的长。见顶未必马上跌下来。每轮房地产见顶后急剧下跌的标志,就在于之前央行疯狂向市场灌水,市场流动性泛滥,大家疯狂炒房,市场利率低无可低,同志们信心爆棚,对未来充满信心。现在中国经济有这番气象么?我稍微乐观些,就有同志跳出来来,说我是候补进宫的太监。我至于嘛?看看我唱多调子的帖子,点击率都不高,显然大家对未来趋势都不以为然。这说明什么?说明资金紧缩得厉害,大家悲观情绪较重,这种情势下,房价不可能急剧上涨然后暴跌。高潮还看不见呢,哪里见到一泄如注呢?


但房地产基本因素的变化太明星了,房价其实就是房租和实际利率的函数。房租现在还在涨,尤其在北京上海等大城市,但目测涨幅,貌似低于去年同期,而市场利率飙升,是目前人所共知的事情。我注意到北京上海等地的房屋,尤其是总价较高的,出手套现不容易了,较为麻烦。房租与利率共涨,说明房价明年依然要涨,但涨幅被有效抑制住了。

另一重大因素,我估计很多人都忽视掉了,那就是小产权房合法化。三中全会文件明确表态增多农民财产性收入。如何增多?耕地与宅基地自由买卖,是最佳途径了。但后来风向急转直下,我对此一直迷惑不解,后来琢磨一下,大致猜测是老大和老二争权,否则何以老大一定要跳出来说,地方上不能随便搞制度变革,要按中央调子来?这很麻烦,红二代贵族与技术官僚争权,除了证明自己二之外,不能说明什么。这事,先不理会,但只要正式公告有这一出,地方牟利的冲动就合法化了,小产权房合法化浪潮,你根本挡不住。以北京为例,北六环的一些小产权房社区人口规模高达20万,相当于一个小城市,你怎么铲除?拿大炮轰还是派拆迁大队?20万的小产权房社区,你不敢动手,那2万人的小产权房社区,你就敢动手?好了,你说下不为例,再搞小产权房就铲无赦,但商品房与小产权房差价如此之大,赛过贩毒,你认为真能遏制得住这个浪潮?更何况三中全会文件都开口子,你都说要试点了,那大家都会跳出来说自己是试点区,你说不是,那无非就是想捞点寻租的钱嘛。同志们都理解,翠花,给领导们兜里塞点零花钱……


从房屋供应的角度看,小产权房合法化的可能性越来越大,给房地产市场供应量带来的影响,当然不言而喻了。而同时需求面萎缩,这个后面形势就开始逆转了。

所以2014年的房价还是要涨,但很难重复之前的疯狂,明年底中国房价很可能见顶,预示着持续13年的房地产大牛市进入守宫阶段。这对于2015年到2016年的中国经济影响,是非常深远的,事实上,在2015年可能发生的硬着陆,房地产市场崩盘是决定性的因素。当然,这还太远。我们现在还只看明年吧

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