在中国做开发商是幸福的，也是不幸的，你可以希望自己像一个汽车企业一样做出合理的战略，但是大多数时候，你被逼迫的不得不像一个投机分子，满世界的寻找机会；你的利润率在中国所有的行业中排名肯定是前列，但是你的业绩的稳定性却是那么的不靠谱。于是在为一家公司拟定了五年发展战略之后，我发现了房地产企业战略规划存在着若干瓶颈。

第一：生产资料瓶颈，一家地产公司要想业绩稳定，并且持续增长，即使你有钱有人，也绝对不会是你想卖多少房子就有多少房子，因为你必须得有土地。土地是财富之母，这是恩格斯说的，今天这句话被政府和开发商不断验证着，在中国不是你有钱就能够拿到土地，举个例子说，现在国家规定每块拍卖的土地最大不能超过300亩，当然一个开发商可以和政府联手将一个1500亩分成5个300亩，但是国家又规定开发商取得土地必须在规定时间内达到必要的开发面积，尽管这一条现在根本没有执行到位，否则土地储备排在前列的开发商早就被收地了，但是作为一个正在规范的市场，这一条绝对是大中型开发企业的魔咒，做为上市公司必须保证业绩的稳定，而业绩的稳定需要生产资料的持续供给和市场的相对稳定，市场对于所有公司是一样的，因此生产资料的数量就决定了一家上市公司能否在3年内保持业绩稳定，而这种生产资料的储备又和国家政策相违背，于是无论多大的开发商，他的战略设计基础都是建立在一片沙地之上的，多高的楼多随时有可能坍塌。

关于土地的第二个问题是，不是你有钱，你就能取得土地；在我经历的若干次拍卖中，很多土地都是在拍卖之前就有人运作好的，等你去报名的时候，自然会有领导跟你打招呼，如果你不想在这个城市举步维艰的化，你最好把机会留给别人。

关于土地的第三个问题是，土地是有限的，要把有限的土地投入到无限的为开发商服务中去，这本身就是不现实的。比如万科曾经说自己指做住宅，但是最近已经开始松动，因为他们发现他们在一线城市的土地储备根本不支持这种模式，即使在二线城市，他们也会感到地方政府放出的土地越来越是综合用地，一个开发商要总想维持自己的业绩（去掉房价上涨的因素），放弃城市综合体开发在中国是不现实的，万科必须走万达+万科或者凯德置地+万科的模式才能支持自己的业绩，我想这也是万科把毛大庆挖过去的原因之一吧。

关于土地的第四个问题是，开发商取地与资金准备的不匹配；比如某上市公司，2009年业绩为32-35亿元，自己本身定位的是环渤海和长三角二三线城市的小万科，但是经过几年的上市融资之后，发现自己的业绩始终无法突破40亿元，原因不是自己没有钱取得，而是每当准备了钱去取地的时候往往都被当地的开发商运作掉，于是年初在沈阳和湛江拿地，进入了东三省和珠三角，这俨然和其战略定位不符合，而且其人力资源和研发能力根本不足以支持他如此大的战略半径，但是被业绩和土地储备的矛盾逼得走投无路下，就下了这两步昏棋。

除了土地是开发商制定战略无法改变的瓶颈之外，中国的政策也是开发商制定的瓶颈，比如2008年的宏观调控后，所有的大开发商和专家都语言2009年将是一个很多开发商破产的日子，大家全部减少了开发量，龙湖恒大一度传出崩溃传闻，可是在2009年4月之后市场一路飞红，让所有开发商大跌眼镜，于是纷纷调高开发量；我相信很多开发商的战略是把2010年想的一片大好的，但是最近的信息又告诉我们市场存在很大变数，请问现在你的战略是在2009年的基础上调开发量呢？还是保持平衡？是快速取地呢？还是等低谷出现在拿地呢？中国的楼市像股市一样是政策市，因此谁能把握住政策的命脉谁就能制定准确的战略，遗憾的是我到现在没有看到这样的企业，即使如王石，看到了拐点像下，但是却没有看到向上的拐点。

至于其他的瓶颈，开发商和其他行业并没有本质区别，但是以上两点让中国很难出现一枝独秀的大房企，当然除非他是国企。任何一家地产公司能够做到不是昙花一现已经不错了，因此在中国做地产企业的战略规划，你既要有做策略的逻辑性，又要有投机者的狡黠，只有这样你的战略才能看得远、看得深但又充满了看脚下的务实。