近期，房地产媒介几乎无一例外的都把房价和泡沫当成了讨论的主题，但人们对房价和泡沫的认识普遍存在着误区，要想做一个理性的购房者，要学会从假相中寻找真实的东西，在信息不对称的情况下，学会从新闻报道中找到相对准确的答案。

有趣的现象

　　经过笔者的观察发现了最近关于房价和泡沫讨论中的一些有趣现象：

　　现象一，反对泡沫的人并不太愿意用数字说明北京的平均房价没有上涨或上涨很小，而是在宣传房价虽不断上涨但还没形成泡沫，要表达的意思是房价正在不断上涨而且还要继续上涨。

　　现象二，说房价有泡沫人的言论经媒体转述，传递给人们的信息是，房价长得太快了，房价还会长得更快。

　　现象三，北京市的媒体对北京统计局关于北京房地产市场的数据着墨不多，对全国房价的上涨更感兴趣，不注意的北京人都以为北京的房价上长了百分之十几。

　　现象四，房价没怎么上涨的北京房地产商比房价大幅上涨地区的房地产商更关心房价泡沫说。

北京统计局的数字

与上面现象相反，北京统计局的数据告诉我们的并不相同。

　　北京市统计局发布的数据显示，今年前十月，北京市商品住宅平均价格为4635元/平方米，比上年同期提高76元/平方米。换句话说：今年前十月北京市商品住宅平均价格比上年同期提高1.6%，上涨的百分比低于银行一年定期存款利息，而且这个上涨是在“京城房价连续六年走低（北京统计局语）”，原材料价格上涨5.5%，物价指数上涨4.5%，房屋质素不断提高的情况下发生的。

　　人们经常看到的10％左右的房价上涨数字是怎么来的呢？它来源于国家统计局的报道：今年1到9月，全国商品住宅平均销售价格为2566元/平方米，同比上涨10.9%。换句话说去年同期全国商品住宅价格翻一倍才是北京市目前的商品住宅价格。

附：1997年 － 2003年北京市商品住宅平均价格

1997年 5478元 / 平方米

1998年 4769元 / 平方米

1999年 4787元 / 平方米

2000年 4771元 / 平方米

2001年 4716元 / 平方米

2002年 4467元 / 平方米

2003年 4456元 / 平方米

房价平均数能说明什么？

　　对于平均房价这个数字很多人不以为然，觉得自己能看到的与这个价钱相差甚远，其实这正是我们要注意平均房价的意义所在，人们看的楼盘再多也是有限的，而且从售楼处了解到的房价都是经过包装的。

　　有人批评平均房价把四环、五环的房价都统计进来了，认为它不准的理由是那些四环、五环的房子太远，统计它们没有意义。可是大家想没想过当年劲松、团结湖、后来的方庄、亚运村都曾经是没人问津的地方，更不要说现在的通县、亦庄，如果当年统计平均价格的话是否也要把这些地方除外呢？

　　平均房价就是要告诉人们北京整体的房价走势，它的背后告诉人们北京仍有多少土地可供开发。当年我的朋友找我托人购买方庄的房子，我就问他为什么不去买现代城？大家不要以为现代城一开始就抢手，抢手的话房地产商就不会花钱到电视上做广告，也犯不上去炒什么SOHO的概念了。在CBD买房，大家眼睛都往长安街沿线及北边看时，为什么不往南看一点呢？为什么不看苹果社区和富力城当时5000多一平米的价格呢？为什么当年不买3000多一平米的通县房子，现在抱怨它长到5000多一平米多呢？为什么当年一定要在亚运村一带转悠，就不肯再往北一点买北苑家园的房呢？现在的偏远不等于将来的偏远，房地产商能盖房子的地方就有它一定的发展潜力，为什么发展方庄的时候不发展望京？我们购房者千万不要因自己的信息闭塞就去坐井观天。

　　机会每个人都有，为什么有人能发财而不是每个人都发财，这就在于会不会把握机会。有钱的可以买优质股发财，没钱的可以买垃圾股发财。这里的关键在看问题的眼光，这个眼光不是往后看，而是往前看。

出手才能定输赢

　　统计局的数据准不准，笔者认为至少比房地产商宣传的准，尽管它会有误差，但笔者认为它被人为干扰的机会不大，统计数据一般都是夸大，但目前舆论压力下，统计局没有任何夸大的理由，缩小更不符合主管部门突出业绩的一贯做法，也不是房地产商愿意看到的，大家可以看看，有几个房地产商对外引用4000多一平米这个数字说明北京房价没有泡沫？

　　笔者强调平均房价并非想否认北京确实有房价上涨的楼盘，比如当年的现代城，房地产商敢在交楼时提出“无理由退房”就是最好的证明，房地产商作为商人，在房价真涨了时，没有不多赚一笔而非要和业主就交房问题进行纠缠的任何理由。房价是否真的升值和股票交易一样，是要在再交易中实现的，北京早期著名的商品房小区方庄1995年的内销商品房销售价在7000元左右，目前只能卖4500－5000元就是一个很好的例证，房子的价值即不应像电脑也不应像衣服，二手房的价格高于期房的价格并不应该是少见的。现在，有些楼盘一边价格往上涨，一边想脱手的房主连原价都卖不出去，说明了这种涨价的水分相当大，而且对于买了房的人来讲毫无意义。

　　笔者认为国外用二手房平均交易的价格反映市场行情反而更准确一些，可惜我国商品房时间太短，不具备此条件。不过购房人也应转变一下观念，买二手房不一定比直接从房地产商手中买的就差，并不是所有人都能看准某一地区的发展前景，一个社区成熟后当然应比刚开发时值钱，对于开发商来讲，一个房子卖一年后房价没有10％的升幅，就不如1年前全卖了。

如何看后市

　　认为房价高的人，一听有人说北京房价平均只有四千多就生气，以为还嫌房价不高，其实这是人们看问题的方法不同，北京的房价不是卖到1万1平米，才叫有泡沫，4000多同样可以是泡沫。北京的房价比我国很多城市高很多，北京的人均收入比那些城市高多少呢？也许人们会说，北京的地位特殊，但我们必须承认这种特殊地位带来一定需求的同时也会带来更多的投机，比如投机人民币升值的热钱，上海、北京等国际著名大城市就会首当其冲。

　　房地产市场的新建房屋发展看什么？国外有个新屋动工数据是主要指标，这个数据比房价更能反映市场的前景，如果大家对后市都不看好或信心不足，这个数据就会下降。在中国也同样，如果有钱赚的生意自然会蜂拥而至，北京市统计局１１月公布的数据显示，北京的房地产的先行指标处于下降趋势。今年１－１０月，北京市购置土地面积、完成开发面积及商品房新开工面积分别同比下降５０．１％、６９．７％和８．７％。

　　笔者认为这个数据并非是孤立的，相信和北京“每年将有两千五百万平米的商品房供给，而最近几年每年的需求却不足两千万平米（北京统计局语）”有关。中国虽在不断的城市化，为我国房地产业提供了广阔的发展空间，但大家一定要明白，中国的城市化，并不是农民都搬进城里住，而是部分农村要逐渐变成城市，房地产业广阔的发展空间是可供盖商品房的土地越来越多，在购房者的队伍中，“穷人”所占的比例越来越大，“富人”所占的比例越来越小。这正是为什么北京市平均房价即使在有些人认为涨了很多的情况下并没有怎么增长的原因，也是“温州炒房团”知难而退的原因。

进退两难的痛苦选择

　　面对目前房地产价格和市场实际承受力的脱节，政府的选择是痛苦的，一方面过高的房价带来的金融风险不能忽视，另一方面已经炒高的“住房降价，广大有房居民就会因‘住房资产缩水’而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的‘住房资产负债’，甚至导致所谓‘理性违约’”，同样会产生新的金融风险。因此，如何让炒高的房价有序的下跌将考验着政府的智慧。同时，购房者在政府目前犹豫不决的情况下如何寻找入市的时机和根据自己购买实力进行选择，慎重是最重要的。