自从商品房在北京面市，新买的商品房即使一天未住，只要转手不赔钱的能有1％就不错，“定金”不退的普遍现象早把房价会上涨的谎言戳破，笔者对2004年北京市的整体房价继续看跌（笔者的看法绝非简单的基于每年公布的评价房价，而是指同地区同质素的房屋相比）。
笔者下此结论基于如下理由：
1．被房地产商看成是“人祸”的央行121号文的作用将在2004年真正发挥效力，而被房地产商看成“强心针”的国务院18号令在2004年会失去“强心”作用。理由很简单，所谓央行121号文和国务院18号令的矛盾根本不存在，全是人为炒出来的。18号令所说的房地产做为我国国民经济发展的支柱产业的政策已事实存在了好几年，但支柱产业并不等于不需要调整，笔者没有看到121号文任何地方否定了房地产在国民经济中的地位和作用，更没有看到18号令对121号文要求的整顿有一点点的否定。银行面对中国进入WTO将面临的竞争和一些银行被国际评级机构评为“垃圾”等级的残酷现实，已不具备对媒体舆论进行妥协的太多余地。
2．所谓政府集中卖地会提高地价的说法仅仅对个别房地产商是对的，而对大部分房地产商，特别是外地一些更有实力的房地产商并非如此。政府卖地的价格可能会高过过去某些人第一手拿地的价格，但未必会高过最终盖房的房地产商拿地的价格，因此“政府卖地＝地价上涨＝房价上涨”的推论并不成立。
3．包括央产房在内的二手房将继续涌入市场，使用权房也在不断涌入租赁市场，不论是在国内还是在国际，笔者还没听说有二手房和租赁市场价格下跌，新房市场价格会上扬的。
4．经济适用房进入三环以内，甚至CBD等周边地区，加上低于经济适用房价格的“经济商品房”的出现，对高房价区内的房价必将起到下拉作用。
5．轨道交通的不断通车，增加了北京外围房屋对购房者的吸引力，同时也增加了城里房价的压力。新增可供开发的土地和不断上涨的房屋供应量，使本来就供大于求的房屋更加过剩。
6．外地房地产商的进入，将使北京房地产市场的竞争更加白热化，虽然房子不大可能出现彩电市场那样的价格战，但利用价格优势打入市场同样是房地产商不得不采取的策略。
7．席卷全国多个地方的温州炒楼团也曾光顾北京，北京的房地产商也到香港办展览会，但国内国际的炒家对北京的房地产都没有表现出兴趣，一个缺少炒家的市场，价格是很难上涨的，特别是在北京这个人均拥有房屋面积比上海、广东高得多的市场。外地人对北京的房屋需求如果没有“炒”的价值，绝大部分会限于低价房范围内。
8．人才的过剩，会造成房地产市场购买生力军的收入下降，海外公司雇佣海外员工的人数也将进一步减少，股票市场的不景，虽会使一些游资进入房地产市场，但更多的却是使大部分购房人损手烂脚或被套老。
9．媒体大战会使更多的房地产纠纷不断曝光，购房人买房会越来越理性和回归“住”的需求，广告包装的效果失灵后，房地产商除了“降价”一招外黔驴技穷。
10．按套内建筑面积计价引发的单价表面上涨，进一步增加房地产商卖房的价格压力，开征物业税的报道也会造成购房人一定的心理压力和引发取消契税优惠的预期，这些或多或少的都会对购房欲望产生负面作用。
当然事情无绝对，如果中国真的较大地放宽人民币汇率的浮动幅度，加大了海外资产对人民币升值的预期，也会出现大量海外资金通过房地产市场流入国内的情况，在这种情况下，不排除北京的房地产市场也会出现假涨价。目前出现的原材料涨价幅度还不足以影响房价上涨，如果明年继续不断的上涨，影响了购房者的心理，则有可能使房价和今年持平。
有心的朋友也许还记得2001年初物业费将下调40％的宣传曾引起过一时的轰动，笔者当时曾为此写过一篇《物业管理收费调整是跌还是涨？》的文章，分析了那次最终胎死腹中的调整计划假跌真涨的实情。近日，国家发改委、建设部发出了《物业服务收费管理办法》再次引起了广大业主的关注。
关于物业费应由政府定价还是应由政府定价的争论，是造成2001年初设想的调整到2003年底都没能落实的主要原因，这个争论随着北京物价局并入北京发改委，国家发改委、建设部联合发出《物业服务收费管理办法》而划上句号。这个结果虽然符合我国发展市场经济的要求，顺应了我国加入WTO的步伐，但却由于政府掌握某些权利的人一手松（对房地产商、物业公司）、一手紧（对业主），使本来就处于弱势的业主处于更加不利的地位。因此，笔者对2004年北京市整体的物业费看涨。
笔者下此结论基于如下理由：
1．房地产商借政府减少对市场干预之际，已成功地争取到制定《临时业主公约》不再需要审批，房地产商有无制定《临时业主公约》也不再是申请预售许可证的条件。如果主管部门和执法部门继续抱着“事实享受就要交费”的思维不变，业主购买房子之后，不仅将继续面临不交费就不给钥匙的窘境，而且在物业费没有国家定价和物价局审核的情况下，将意味着房地产商和物业公司怎么定价业主都得无条件接受，甚至不排除房地产商利用前期物业管理收费弥补房价下跌减少的收入。
2．物业公司借政府减少对市场干预之际，也已成功地争取到了物业费由市场定价，但业主却没能及时争取到成立业主委员会可以有效地排除各种不利因素干扰。目前，北京3000多个小区有业主委员会的不过千分之几，而真正由业主选举产生和能发挥作用的业主委员会更是寥寥无几，由于市场定价的谈判双方所处地位不在一个水平线上，所谓的市场定价很可能会变成物业公司定价，而物业公司的商业性质又决定了他们为追求更大利益，会想方设法上调物业费。
3．过去物业费中公共部位小修费用和业主自用部位中、小修费用混合，现在从物业费中剥离业主自用部位中、小修费用虽然合理，但也非常容易让明白的物业公司钻不明白的业主的空子，出现物业费假跌真涨或持平真涨的假相。
4．物业费增加物业保险费用虽无可厚非，却也实实在在为物业费涨价提供了一个充分理由，在没有具有监管能力的业主委员会的小区，又给物业公司提供了一个可钻的空子。
当然，物业费出现不涨的可能也是有的，一种情况是房地产商为房屋促销，以低物业费做为招揽；另一种情况是政府规定调整物业费必须通过业主大会，物业公司在“涨价”和“成立业主委员会”两个选择之间犹豫不决。
最后，笔者要说的是：笔者在北京有不只一处房产，每处房产都要交物业费，笔者更希望自己看错市，也希望有人能拿出北京已售房屋再转手可以赚钱的事实（不是一、两处）真正说服购房者。
