2007年8月19日，由烟台日报、烟台晚报、阳光100、SOHO中国、新浪房产共同主办的“2007年烟台投资论坛：股市PK楼市”论坛在烟台金海湾大酒店举办。阳光100置业集团总裁易小迪、SOHO中国集团董事长潘石屹、股市分析专家华夏时报总编辑水皮、金融研究中心主任、北京师范大学金融学教授钟伟分别从各自的专业和行业的角度对于楼市投资与股市投资的风险进行了详细解读与分析。易小迪总裁就投资和地产行业发展谈了个人观点，以下为讲话实录：

楼市、股市都是高风险行业

　　首先我在投资经验是不投股市的，到现在我也没炒过股市，大家不要向我学习，因为我认为做地产是一个高风险行业，做股市也是一个高风险行业，所以我就不能两个一起做。另外做股市也是反应灵敏，一定是信息来源广，人脉关系广的人做的，我这个人也不太愿意做这些事情，做股市肯定不行，这不是我的优势，所以我的经验是扬长避短。

现金贬值，土地升值最大

　　我只是讲一下楼市的情况，股市我是一窍不通。我没有发过财当然也没亏过本，我想楼市这个情况我简单说一下，我刚才同意钟伟讲的，现在在中国经济发展里面，现金是在贬值的，但是哪些方面升值的？通过市场经济发展不断深入有两个价值带来价值变动，或者是升值最大，一个是企业价值的存估，一个是土地，或者是房产价值的存估，所以有些行业过去觉得很不值钱，比如说开饭店，开连锁店先一上市就是多少亿，甚至IT高科技就不讲了，就是说企业价值是因为产业升级换代会对企业价值带来很多的变化，过去巨无霸的企业慢慢不存在了，所以这个就带来了财富的巨大转移。

　　第二个我觉得是土地和房产的存估，原因因为城市化的浪潮，把城市的功能给改变了，比如说北京、上海不用讲了，因为国际化都市，毕竟是一个国内的大城市，内向型城市变成国际化大都市，还有一些城市有功能变化的城市，一定是房价、地价变化最大的。比如说我们去南宁做项目，原来的标志是中国绿色城市，是一个休闲、旅游城市，现在变成中国南博会的中心，对外一个经济改革开放窗口，他的地价、房价就发生很大的变化。再比如说成都和重庆，一直在西部里面过去作为西部的经济中心，现在不是了，他提出变成西部的国际化城市，同时有一个综合改革实验区，所以今年以来所有的价格就发生了很快的变化。我想这就是从长期来说大家可以预见到，在这两个方面应该是可以做到财富的增值、投资也好。

楼市是个漫长、输赢不可控的东西

　　当然股市我并不了解，我想至少企业价值的评估更复杂一些，或者跟经营者有关系，跟很多环境有关系，但是房价和地价的评估其实更简单，因为变动的因素很简单，就是你可以从城市化的进程，从未来城市要承担在未来区域经济中重要的变化，就可以比较清楚的判断，所以我认为大家从这个角度来判断也许做楼市会更简单一些。但是楼市肯定是更漫长的一个过程，不像水皮老师讲的第二个星期一到星期五就有变化了，楼市一定是一个漫长的东西。

　　楼市因为总是带有计划经济的影子在里面，所以绝对的供求关系并不完全表现在房价上，就是政府可以通过他的角色，等于说一个裁判不断改变规则，所以输赢永远是有不可控的因素在里面，所以楼市相对大家而言这么复杂，因为不完全是市场因素。

被政府调控的地方后市涨速更猛

　　现在我们的观念，政府越是调控比较多的地方，其实他是增长的压力往后释放，风险最小的地方，如果失控的地方一定是风险酝酿的地方，短期来看绝大部分原来被政府经营调控的区域产品，反而后市涨速更猛。需求来源于市场，调控来源于政府的计划，供给也来源于市场化，所以这个因素实际很难有人准确的预测短期内的涨和跌。从我的角度来讲，我们很重要的一个经验，就认为把房价的掌控有一个价格传导机制的想法，我们知道市中心长了郊区接着就会涨。我们觉得在阳光100投资的时候遵循了这个想法，我们一定要在价格传导机制以前先走一步，这是一个宏观因素。

房价目前是畸形繁荣

　　还有第三个我讲一下对于房价的现在的繁荣我有一个看法，应该一个不可以当经验来做。这个繁荣我也认为现在来说，是一个畸形的繁荣，也是政府最要调控和打压的一个市场，肯定是存在风险，但是也肯定是涨幅最快的市场，是他打压不住的市场，因为他属于跟流资有关系，炒作最大是在高端市场。

大众需求市场才稳健

　　第二个在有大众需求的市场，这个市场我认为应该说从中期来说，他们有成本同时有巨大的成本拉动作用。尤其这个市场几乎没有风险，因为这个需求根据城市化的需求，根据消费品市场挂钩，有大众消费需求这段是非常稳健的。

出现调整的时候才是机会

　　现在我反而认为应该冷静一下，或者说出现一些调整的时候，才是机会，所以我是偏谨慎的。谈到土地，我有两次土地拍卖经历，都是铩羽而归，一次是在泉州，市里面邀请我们去做，规划也是我们做的，市里面也说这个地给你了，其他人投标都说不要投了，我们也要求开发我们做，我们出了12亿，另外一家出了16亿，肯定是他拿走了，他拿走之后请我吃饭，凭什么16亿，预计你的房子能卖的比我贵吗？他说我预计房价增长20%，未来五年开发完，这样算就算过来，他就说很多人比我们乐观一些。

我很迷惑，土地是不是永远会涨

　　第二块在成都，成都有一块地，因为我们做了很多的投资，投资了十几个亿，准备加点钱拿过来，结果我们认为估价20亿，另一个人他出了41亿，是香港公司，谁也不跟他争，他拿了这块地肯定现在的楼面价按照钟伟那个算法乘以房价是别人现房价的一倍，所以他不可能盈利，为什么他当时那么乐观？他还是对中国未来涨幅的乐观，所以我就觉得很迷惑，很困惑。土地政策是不是永远会涨？

　　上个星期我发现，在长沙有一个公司花92亿拿了一块地，长沙的房价我们一直是销售冠军，一年卖5个亿，销售冠军了，按这个速度他何时能把92亿收回来？我觉得是非常困惑的市场，你相信政府有能力稳定这个市场，或者老百姓通货不会大幅度膨胀，我觉得有些公司的判断还是过分的失去理性，他对多年来土地的压抑有一个很大的反弹。

　　很多公司求贤若渴，只要把合同签了，价格好谈，我跑到无锡签了一块地66万/亩，66万买的地房价也是4000多一点，也就是说很多人对信息不对称在地产市场是高度存在的，我觉得很多小公司纷纷抛地，因为他活不下去了，他知道金融的紧缩他一定会大规模的要压缩他们所开发的资金来源，所以他要抛出这块地，获得一定利润他退出这个市场。所以我今天认为房地产市场土地政策是最最重要的，或者说土地政策只要一招失误很快就会消亡，一次举牌足以消灭这个公司，他所有的钱加起来也没有90亿。

地价是否持续上涨左右很多房地产公司前景

　　未来股价到底值钱不值钱？万科两年前在南京有一块地，估值70万，一年以后他自己花400多万买回来，反过来讲他的股价一买就涨，而70万拒绝时还不涨，现在都找他，对股价股民只看土地储备，不看他的含金量，和未来可能产生的风险，我觉得这个一定要分析一下，如果你分析地产的话，我认为有管理的能力，就是说他还有很多能力都是他的价值一部分，但是今天所有的能力都比不上土地储备这一锤子买卖，这一锤子买卖错了他都弥补不了，这一锤子买卖对了他一切都可以来弥补，所以很多人就不太注重其他一些，营造成本、服务，都不太管，但是这也是这个混乱时期给我们带来的迷惑。所以我觉得如何来判断房价、地价已经成为很多公司首先要面临的问题，这个策略错了，你买他的股票就可能是零，这个策略对了他所有的毛病，刚才水皮说服务不好，质量有问题漏水都不是大问题，因为土地占他的成本太高，而且涨幅太大了。

依赖土地升值的公司会慢慢消亡

　　第三个我要谈一下，以前房地产好和坏跟今后大环境好和坏联系好象不是那么一个直线关系，因为从地产来说我们也在比较竞争对手，很多公司都是土地升值大的，都不是开发能力大的，他的土地以前储备政策如果是他有意为之这个公司他一定会连续成长，因为他有储备战略。如果是他撞上的，稀里糊涂撞上的，然后他就守株待兔特别管制他就可能有风险，有一部分公司他的各种能力是均衡的，比如说市场能力，还有其他的种种能力是综合的，这样我觉得这个公司实际产生利润来源不完全依赖于土地的升值，所以这个从公司来说依赖土地升值的公司他慢慢会消亡，或者说风险很大，如果有自己战略的公司可能才会有更长的成长性。

　　第四个我觉得公司现在所有的现在，应该从春秋到战国时代，或者从一堂混战到逐渐有序的品牌策略领跑，很多的小企业会消亡，挤出这个市场，这个是因为宏观调控加速了这个来源。本身土地如果一级市场是开放的话，小企业是有生存空间，但是一级市场被政府垄断，每次放的地基本被大企业拿去，或者大小地块把价格都抬的高高的，所以把很多企业的资金门槛抬高，加速很多小企业的规避，或者本身举手投降，因为资金来源没有了，再加上消费市场也开始理性，所以这样我觉得以前上过市的企业不一定有竞争力。房地产市场有一个基本的起点规模，小企业规模会使做的空间越来越小，这也是这个时代特殊性带来的。

　这是一个兼并、重组、做大的时代

　当然最后我要讲一下企业做大包括做强，做大不等于做强，其实房地产也很困惑，就是往什么地方做大。现在每个公司都想做大，或者上市，或者举债，或者联合，目的就是想把企业做大来抗拒风险，我觉得共同的心理在动荡的时代大家的风险意识增加了，只不过没让股民知道而已，现在房地产并不是春天一片繁荣，他要找自己的出路，这是一个很好的意识，从企业反映过来。当然我觉得大家讲做企业包括企业本身做成功，不等于你所有的方面都是成功的，我觉得只是在这个形式上，如何判断这个形式对于房地产是一个转折点，至少我自己认为现在绝不是一个盲目的增长，一片繁荣的时代，而是一个兼并、合并、重组，可能长成巨人企业也可能消灭很多企业的时代，谢谢！