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钱在谁的口袋
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对现阶段房地产行业的看法

(2007-09-11 16:25:37)
标签:

房产/置业

   人民币升值、人口城镇化、消费升级以及沸腾的资本市场使地产企业享受双重牛市盛宴,这种牛市带来的喜悦还能持续多久?房地产固有的周期性使泡沫破裂成为未来悬在所有地产企业的达摩克里斯之剑,疯狂牛市过后戴维斯双杀很可能在它们身上反应得淋漓尽致,业绩大幅下滑和估值的下降将使它们面临双重打击。
  租售比可以从一个角度判断房地产价格是否正常,合理的租售比应该为1:200左右,现在中国中心城市的租售比已经超过1:350,有的甚至高达1:400以上。中国购房的刚性需求的确存在,但房价的疯狂上涨已经脱离了大部分人群的购买力,使这种需求变成无效。现在买房的人变成了深圳炒房团、温州炒房团、国际游资、追求暴利的投资客,有人没房住,有房没人住的现象比比皆是。当房价下跌的第一张多米渃骨牌开始倒下时,九七年金融危机香港房地产的惨况很可能在中国重演。
  股票市场牛市的背景下,房地产企业大量增发圈钱,地王价格一再创出新高。高成本买地也许是无奈之举,周期性行业衰退期产能萎缩,繁荣期产能大幅扩张,这种扩张常常滞后,当发现行业衰退时,收缩已经来不及。处理得好,度过危险期为将来行业复苏打下基础,处理不当会成为企业毁灭的诱因,所以并非土地储备大就是好事。
  未来的衰退中,强势企业如万科、招商、华侨城等可能受到的伤害会少一些,还能利用行业的不景气进行整合,为将来的发展打下坚实的基础。但从投资的角度看,现在它们是十分危险的。过度高估的股价、高成本的土地储备、未来可能回落的房价,投资者必然要经历业绩倒退、股价大幅下跌的过程,而等待行业复苏的周期也许要以五年、十年计算。

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