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高房租背后的通胀隐忧

(2018-08-31 19:00:39)
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房租

分类: 财经

文/李光斗

高房租的背后是一个什么样的逻辑?

北京作为首善之区,突然一夜之间,房租失去了控制。有人说是因为我们的钱太多了,当房价不能涨的时候,巨大的货币供应量要找到可以宣泄的市场,就像大水漫灌一样。这一次资本瞄上了房租市场。

高房租背后的通胀隐忧

 

从高房价到高房租,未来有一天会不会出现高物价?价格轮番上涨的背后其实充满着通货膨胀的隐忧。

高房租背后的通胀隐忧

 

中国式房租

十年前有一个“黑灯运动”,网友用手机拍一拍,看看小区里头有多少黑灯瞎火的房子,拍出来之后大家表示非常乐观,说中国的房子盖得太多了,小区里头大部分都是黑着灯的,很多人觉得未来的房价不会大涨。但事实是,这十年恰恰是中国,尤其是大城市房价上涨最快的十年。

讲一个段子,来北京这么多年,唯一一个没有骗你的人就是售楼小姐。售楼小姐的标准台词是——赶紧买,北京的房价还会再涨,而且是大涨。结果真的不幸,被那些文化水平没有多高的售楼小姐给说中了!

想起来,2008年的时候,我认识的一个朋友叫唐骏,大名鼎鼎的IT人士,被称为“打工皇帝”,曾是微软的中国区总裁,现任中国区的终身名誉总裁,身价十个亿!他跟网友座谈的时候说,永远别买房,买房不如租房,你看我现在日子过得多好,租房过得非常潇洒。结果很多人真的就信了,有人说信了唐骏之后,你可能会后悔一辈子。为什么?因为从那之后,北京的房价像一匹脱缰的野马,过去是买不起房,现在变成了租不起房。

为什么会租不起房?这又得提到经济学家了。经济学家是最会透过现象看本质的群体,他们算了一笔账,北京的租售比是1:800多,而全世界合理的租售比是1:200到300。什么叫租售比?也就是你租房的价格和房屋出售价格的比。有的人是拿月租对比总房价,有的是对比每平方米的售价和租价,这一算,觉得在北京买房子太不划算了。为什么?在北京买一套房子要靠租金收回成本,有人算了一下至少得66年,20岁的人买房,66年后都得86岁了。谁傻谁才去北京买房呢。

本来租售比是经济学家研究的成果,本意是要降房价,结果资本从此嗅到了商机,经济学家反而成了“递刀”的人。资本不会说北京的房价太高,而是感觉北京的房租太低了,于是就有了此轮的上涨。

当然,房租上涨的背后也有其他的原因,比方说我们讲的新旧动能转换。一个城市总有旧动能人口,如果个个都是IT人才,人人都搞人工智能,显然不可能,总需要那些炸油条的、送快递的、送外卖的……这些旧动能的人口,如果都被赶出北京,那北京还能成为北京吗?所以新旧动能转换之间要找到一个平衡点。旧动能的居住场所没有了,新动能人口也好不到哪儿去。

高房租背后的通胀隐忧

 

以前北京有本书叫《蚁民》,讲的是IT男居住的环境和生活。他们住在哪里?住在西北五环,但是十年过去了,西北五环已经变成了一个高大上的中关村,变成了世界上最大的村子,而且一直在外延。最新的消息说北京的七环都通车了,这次房租上涨难道要让人们搬到七环外?

资本逐利租房市场

为什么资本总要去寻找它炒作的题材?

40年来,中国经济高歌猛进,是一辆高速增长的列车。除此之外,我们还有一样东西也是全世界第一的,就是我们的M2(广义货币)。从货币发行总量来看,1990年,我们的M2总量是1.53万亿,但是到2017年,我们的M2总量高达167.8万亿,增长了110倍。而同比我们的GDP才增加了81倍。可见我们的M2增速远远超过了GDP增长的速度。

货币发行猛增,这么多的钱都去哪里了?如今房子不许卖了,房价不能涨了,那资本又瞄上了房租。资本在世间从头到脚,都滴着血和肮脏的东西。资本最大的动力,或者说它的能量是什么呢?就是逐利,哪钱多哪利润高,它一定往哪去。

最近这一两年投资最多的就是——长租公寓。长租公寓是获得政策扶持的,所以2018年有上百亿的资金涌入了长租公寓。长租公寓是干嘛的?就是房产中介把散户手里的房子收起来,然后给它们升级换代,重新装修一番,看起来非常高大上。原来的房租可能是5000块钱一个月,经它一装修没有7000元拿不下来了,它们赚的就是这个差价。经过资本的推波助澜,北京房租的新一轮上涨,让很多白领租不起房了。

高房租背后的通胀隐忧

 

资本天生就是要追逐利润最大化,这就需要监管的介入。试想,如果不去控房价,北京的房价还真的会涨到40万一平米,而且现实中的学区房已经有这样的例子了。那么如果不去监管房租,北京的房租也会让大多数人租不起房。

当资本进入到房租市场的时候,它是永不餍足的。我们看到很多用户,当他租房子的时候,有一个选择就是可以按年租房,而且按年租第一个月的租金非常便宜。很多人考虑也不考虑,就签下了按年租的协议,结果就被长租公寓转卖给了P2P公司,就是我们说的“被网贷”。其实你还的是什么钱?第一个月还的是利息,看上去第一个月很便宜,但是一年下来,不仅要支付全年的房租,还要支付高额的利息。所以我们讲陷阱无处不在,资本不仅要赚你现在的钱,而且要赚你未来的钱。

房屋银行与“坚石案”

这让我想起来当年有一个叫房屋银行的案例。天上掉馅饼这种事,没准你还真的会遇到,但是遇到之后是喜剧还是悲剧,这就很难说了。

当年北京有一个赫赫有名的房屋中介公司——坚石公司。坚石这个名字取得非常好,大名鼎鼎的房地产商SOHO之前的名字叫红石,两者只差了一个字。坚石公司的老板到处宣传,他是潘某屹的弟弟,而这个潘某屹真有一个亲弟弟就叫潘石坚,真的是一母同胞。也就是说石坚创建了一家叫坚石的公司。

坚石一度在北京城大名鼎鼎,那他的老板怎么运营公司的呢?居然是像散财童子一样,到处给大家送福利。现在的自如是抬高了房租的价格,而坚石公司是压低了北京的房租价格。

它的房屋银行是一个什么概念?就是市场上不管你有多少房子它都收,收的时候都签长租合同,签的价格还比市场价高。我们看现在中国的长租公寓里头,自如、蛋壳他们是怎么抢房的:自如如果以7000块钱的价格去抢一套两居室的房子,那么蛋壳就会说我加500块钱,房租的价格就这样被推波助澜、越炒越高。显然,这是一种非理性的抢房。

高房租背后的通胀隐忧

 

而当年坚石公司是怎么玩的,就是签长租合同,也是不管市场价多少,一律给你加500块钱。很多房主都会被利益所诱惑,然后跟它签了长租合同。中心化的商业就是这样,一旦垄断了资源,接下来就是两个字——涨价。不过坚石竟然采用的是倒挂策略:签合同的时候,比方说我5000块钱从房主那里拿到的,然后我给你4000甚至3000,但有个要求,你一次要交至少三个月、半年乃至一年的房租。当时房租和房价都没有这么高,很多人口袋里还比较鼓胀,租客果断就交了。结果没想到坚石公司居然卷款跑掉了。

最后当这些房主和租客起了纠纷,影响社会稳定去报案的时候,发现这个坚石公司早就被人卖掉了,卖给了一对年轻的情侣,他们只花了9万块钱。接手的男老板叫于波,女朋友负责给他管钱,两个人买了潘某屹的弟弟潘石坚的坚石公司,仍然打着潘某屹弟弟的旗号到处收钱。当然,最后的结局是,骗子总要受到法律的制裁,于波被判了无期徒刑,现在还在监狱。不过,这个故事的结局还算喜剧结束,出于良心发现,潘某屹自己拿出来1000万的私房钱,赔偿了那些受损失的房主。这一篇就算翻过去了。

但是你想想,如果以北京现在的租房体量和价格,再出现这种长租公寓的崩盘,会有谁能够拿出钱来赔偿这些房主和房客的损失?这可不是1000万能解决的,可能需要十个1000万乃至上百个1000万。

从高房租到高物价

现在到了一个做什么都不赚钱的时代。

今年有一则新闻,说星巴克在北京的第一家店已经关门了。星巴克卖咖啡,那简直是暴利,但是它在国贸一期开的店居然也维持不下去了!最后来接手的是卖奢侈品的。看看你小区楼下的那些门面房,是不是发现洗衣店减少了,卖早餐的也没有了,剩下的可能只是牙科诊所、洗头房、捏脚屋等等。当商业形态不再百花齐放的时候,就像人们对北京的评价——气象非凡,诸多不便。

现实是房价压得年轻人喘不过气来,而房租贷又给年轻人加了一道新的枷锁。其实对一个正常监管的社会来说,除了柴米油盐之外,政府更应该监管的就是房租。因为对社会上大多数人来说,房租是他最大的一笔支出。如果房租都付不起的话,会对普通老百姓的生活造成极大的困扰。

对政府来说,它的一大功能就是保护弱势群体,比方说在国外的房地产行业,就有一个空置税。我们经常看新闻,中国有很多房叔房爷,有的人动辄爆出来上百套的房子,对于这样的人来说,法律是没法监管的。但是国外有一招,说如果你买了房,自己不住又不租给别人住的话,就要缴空置税。所以我们很少看到国外有很多人去炒房,去买很多套的房子,因为空置税到最后会拖垮你,只有中国有钱人不断地买房,而没钱的人却连房子都租不起。

在西方的很多法律中还设置了保护弱势群体的条款,比方说你如果失业了,你就可以免费住三个月,房主是不可以把你赶到大街上去的。在北上广这样的城市里头,你想想,如果你一天不交房租的话,你的下场是什么?一万块钱一个月的租金,其实损害的是所有人的利益。

资本是不断逐利的,它只要发现价值洼地,就会像一个吸血鬼一样,要把产品的价格炒高。在十年前有一个词叫蒜你狠,大蒜的价格被炒高了80多倍。从原来的几毛钱涨到十几块钱。那么很多人说我不吃大蒜不就行了吗?如果有一天猪肉涨到一千块钱一斤,会是一种什么样的情况?最近的物价指数显示,在大东北沈阳,鸡蛋已经六块钱一斤了,不吃猪肉可以,早上不要吃鸡蛋也可以,但是如果大米涨到一千块钱一斤呢?

所以说通货膨胀是个猛虎,当猛虎下山的时候,每一个人的利益都会受损。

(部分图片来自网络,版权归原作者所有)

本文作者李光斗:中国品牌第一人、中央电视台品牌顾问、著名品牌战略专家、品牌竞争力学派创始人、中国电子商务协会互联网金融委员会首席顾问、华盛智业•李光斗品牌营销机构创始人。

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