Townhouse发展趋势与最佳典型
五合国际 刘力
国内Townhouse产品大规模开发三年来，尽管新产品层出不穷，风格特点争齐斗艳，笔者认为大的发展趋势可总结为二条。第一条是所谓Townhouse产品已由最初的三层为主、顶天立地、前后花园的联排住宅发展成为二类不同倾向的产品。一类是向高环境质量低密度发展，向别墅品质靠拢。具体在于加大面宽，降低层数。这一类可以被称为Townhouse 或独联体，因为有些产品每户之间侧墙已连接很少连接或不连接。它所瞄准的是高档次的Townhouse消费者。
另一类产品是向高密度、低价位发展。增加层数，做成上下叠加。虽然每户都有或南或北的私家小园，但产品形态本身已更像城市集合住宅中的复式住宅。这类产品或称为叠拼，或称空中别墅或Cityhouse，也有叫做接地式住宅的。其产品存在的基础仍是市场对低密度住宅的追求，只不过它所瞄准的价位偏低，所提供的土地或庭院环境资源也不理想。这种产品分化其实也是Townhouse这种产品其自身特点决定的，它本身就是介于普通复式住宅与别墅之间的一种过渡产品。
Townhouse发展趋势的另一条是在低密度低层的Townhouse产品的发展中，产品形态已有明显的变化。依出现的时间先后可以分为三代产品。第一代以 “一栋洋房”和“康城”为代表，主要是三层或二层半，前后二个花园，面宽一般在6米以下。第二代以“宽House”为代表，面宽大幅增加，以二开间为主，面宽均在8米以上。第三代产品代表是金网络策划的卡尔生活馆，不但层数降低到二层，最大面宽增加到18米，最小进深降到10米，平面有一字型、T型和十字型，每户号称有四个花园。这类产品已经接近所谓的“独联体”别墅，可以说是密度最高的别墅。
若讲Townhouse 中最接近完美的实例，当首推上海的“复地美墅”。因为其在前期定位策划、规划设计，和实施这三个主要环节都做得非常成功。笔者认为这是一个在很多方面都达到了极致的产品，具体表现在以下八个方面。
第一，该项目所处环境差。地处上海普陀区，真北路与古浪路交叉。周围多是亟待拆改的破旧厂区与临建。附近缺少有影响力的知名楼盘，售价也偏低。在选择一个低档次的环境里营造高档次的楼盘，发展商在规划设计，特别是区内环境的营造方面要下大功夫。实施结果是区内外差别巨大，该楼盘在普陀区脱颖而出，在上海业内有广泛影响。
第二，该项目容积率奇高，占地12.18公顷，而容积率要做到0.85，听来不可思议。虽然很多人认为这样的密度之下，其园区空间感受肯定很差。但若亲临现场其实际效果确好得令人难以置信。该项目在全部三层的联排与双拼中，容积率创造了一个“之最”。
第三，该项目是对原设改造项目。已有11栋楼按原设计建造封顶。由于立面效果差面临销售困难，才重新委托北京五合进行这11栋楼的立面修改。北京五合不但对封顶楼进行了立面重新设计，对未开工的楼座则彻底重新设计了三种立面并修改了平面。对已封顶楼座的修改须控制在成本内，难度之大可以想象。能够获得成功可以说是又一个极致。
第四，立面精美，种类繁多。该项目的立面设计充分发挥了北京五合的特点优势，有创意、重品味、求细节。当时发展商看好北京“一栋洋房”的立面风格，虽然产品类同，但五合所做设计又上了一个台阶，不但更加精细，其“洋气”也很适应上海市场。结合不同的户型，不同的入口朝向，有无底商等情况，立面设计既多样丰富又高度统一，宛如一系列情侣套装。
第五，景观设计与建筑设计高度一致。由HASSEL设计的景观与项目的整体形象风格一致，混然天成。不知情者察觉不到是两家所作设计。特别是其构筑物的应用把本来不大的中央景观分隔得很有层次，颜色的运用也与建筑如出一师。虽然方正硬朗，却不显工业化与粗陋，反以挺括雅致自成一派。
第六，施工精细，全面落实设计意图。该项目的施工的精细程度在北方的项目中绝少见到，外立面细部有许多钢、铝合金和玻璃构件，施工水平很高，有些色带甚至是手工画在砖缝中的。五合设计项目中应用了很多花盆等装饰构件，这个项目是唯一一个经发展商把设计细节实现的。北京“一栋洋房”中这些花盆都是业主自己购买安装。同样的设计，北京的项目，实施后效果比效果图差很远，设计师与业主都不满意。复地美墅是少有的实景比效果图漂亮，全面实现了设计师意图。
第七，销售创记录。复地美墅销售时客户提前二周排队，极其抢手。一期三万平方米月内售磬，二期需提前预约，甚至需通过关系才能排上号。其中临街带商底部分一栋楼被一户人家买断。这样的业绩对于这样一个环境资源差，密度高的项目不能不说是一个奇迹。正因为预售成功，发展商对该项目一直低调宣传，几乎从未做广告。这些的确验证了“酒好不怕巷深”的成语。
第八，发展商素质最高。上海复地的项目操作人员在我们所接触的众多发展商中可以说是素质最高的。其集团总工非常勤奋开放。笔者多次在外地举办学术讲座时碰到他。其整个团队的文化素质最高，专业程度最高，作风精明强干，谨慎务实。完全没有常见的霸气、浮躁和盲目冲动，对设计师也高度尊重。该项目能在极端困难的条件下，达到极佳的目标水准，其成功依赖于发展商与设计师的默契合作。
插入表情