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应该重新开放房地产投资市场

(2014-10-22 12:47:12)
标签:

房产

房地产投资

房地产

证券化

过度

分类: 房地产

我在这里公开提倡重开房地产投资市场,房地产宏观调控最重要的手段就是限制房地产投资,我这样说,是不是故意跟房地产宏观调控唱反调?

其实不然。

房地产自古以来就有投资属性,在股市长期低迷、其他投资渠道异常狭窄的情况下,房地产不失为一个重要的投资渠道。正因此故,房地产市场化以来,炒房者如过江之鲫,其中不少人藉此跻身富豪行列。但过度投资炒高了房价,过度杠杆化又潜伏着金融危机,这就使得住房问题成了一个严重的社会、经济、政治问题综合症,最终,宏观调控之剑砍向了房地产投资,限购限贷的本意就是要限制过度占有房地产资源、抑制需求降低房价、挤压投资空间、防范金融风险。尽管效果存疑,但用意是非常明确的。

有人认为,住房分配不均已经成为影响未来中国30年稳定的关键。在中国人地矛盾、贫富分化异常严重的情况下,采取行政手段限制房地产投资虽有违市场经济原则,但情有可原。特别是商品房,尽管也有投资属性,但过度投资的确会伤害基本住房需求,经济社会风险不可谓不大。我虽然信奉市场经济原则,但也赞成采取适当的措施控制商品房的过度投资。

为何我又要倡导重开房地产投资市场呢?这是因为国内房地产市场确实缺少投资产品。这里的投资产品,既包括作为投资标的的房地产产品,又包括作为投资渠道的金融产品。

比如,中国就缺少出租公寓,房改以后,国家不再提供出租房,使得租赁市场基本上都是个人散户,很多人买了多套住房之后用于出租,以租抵息,租赁市场散乱不堪,既没有统一的标准,又没有有效的监管。政府建设的廉租房和公租房,基本上是政府经营的福利性质的租房,缺少市场化、规模化的租赁市场,没有可供投资的出租公寓。但在国外,此类产品作为投资品已经非常成熟,很多出租公寓都有基金公司投资经营,那些想投资的人士完全可以通过基金进行投资,通过基金公司专业化的运作获得稳定的投资收益。因此,我说的培育房地产投资市场,其中就包括开发出租公寓这样的投资产品。

房改之初,国内房地产市场还有一类商品房,叫外销房,内外销合并后,这类房就没有了,但国外还是有人愿意投资中国房地产,出于同样的原因,同时也为了限制外资进出,2006年出台了限外令,外资购房、外资中介受到严格限制。对于高尔夫、土地开发等领域,限制外资无可厚非,但对于酒店、写字楼、别墅等,似无必要,因为这些产品具有明显的投资属性。平安保险购买纽约华尔道夫酒店等就是例证,现在是放开限制的时候了。

除了开发、培育可供投资的房地产产品,培育房地产投资的金融产品也是势所必然。可以开放房地产投资基金,让投资者有一个专业的投资通道,其中包括讨论多年始终未见踪影的REITs。在国外,这是一个成熟的房地产投资模式,投资者可以通过专业化的投资机构获得稳定的收益,进退自如,对开发商来说,也可以拓宽直接融资渠道,当然也可以降低投资风险、分散金融风险,还可以打通资本市场,这比散户购房投资方式具有明显的优势。

更进一步,还有房地产证券化。房地产证券化包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。930日,央行,银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,鼓励银行通过发行MBS(住房抵押贷款证券化)和期限较长的专项金融债券等募集资金以增加贷款投放。此举首先要解决的是商业银行房贷流动性失衡问题,盘活房地产融资市场,但也为中小投资者通过资本市场打开了一条新的房地产投资渠道。

在房地产越来越国际化,越来越资本化的今天,重开房地产投资市场适得其时。

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