加载中…

加载中...

个人资料
大雪评谈
大雪评谈 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:518,685
  • 关注人气:190
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
谁看过这篇博文
加载中…
正文 字体大小:

"克强版房地产调控“亮剑

(2014-03-09 10:50:42)
标签:

克强版房地产调控

房地产税立法

分类调控

棚户区改造

保障房

房产

分类: 评论

李克强总理是个"言出必行,说到做到"的人,在出任总理后的第一场记者招待会上,他说:"要把错装在政府身上的手换成市场的手",一年来房地产调控的事实有力地证明,他是一个坚定的市场化改革者。
                                    
     一年来,没有出台"国X条",也没有发表"重要讲话",李克强说得最多的是棚户区及危旧房改造,是保障房,以及房地产税立法。在今年的政府工作报告中,他还是三句话:"做好房地产税、环境保护税立法相关工作";"要更大规模加快棚户区改造","完善住房保障机制","提高大城市保障房比例";"针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展"。
                                    
     显然,在政府的住房保障责任上,李克强的看得见的手比较强;在市场化商品房调控上,看不见的手也很强。政府和市场强其所当强,"克强版房地产调控"曙光乍现。房地产市场开始悄然变化,甚至又有人开始谈论拐点。
                                    
    目前,断定拐点已经到来还为时尚早,但拐点的雏形已经具备,如果"克强版房地产调控"持之以恒,拐点到来只是时间问题,房地产业很有可能实现软着陆。
    观察"克强版房地产调控",清晰可见四个支柱:
    支柱之一:调控从关注商品房转向关注民生,从调需求转向调供给;从调房价转向调结构。
                                    
   房价过快上涨,一个很重要的原因就是房地产过度市场化,全国人民不论收入高低,都只能买商品房。以往的调控,一直针对的是商品房,结果缘木求鱼,民怨和房价一样都没有解决。李克强也关注调控,但他跳出商品房的内线,转向民生外线。优先解决那些买不起房、住不上房或住房困难的老百姓,把他们从商品房市场上解救出来。这是调控战略的重要转变。
                                    
    投资投机也是造成房价上涨过高过快的一个重要原因。以往的调控用了十八般武艺,但总离不开控制需求,如限购、限贷、紧缩银根和土地等,虽然限制了过度的投资投机活动,但也限制了刚性需求。用行政手段调控也与市场经济相悖,因而招致了很多批评和抵制,效果并不太好。李克强采用了增加供应的方式,如增加保障房,增加中小套型商品房和共有产权住房的供应。
                                    
    遏制房价过快上涨一直是调控主目标,李克强的思路是调结构。这次的政府工作报告第一次没有把房价作为主攻方向,而是从调结构入手。保障性住房有保障房、公租房(包括廉租房),商品房,主攻中小套型商品房,新创共有产权住房,使得保障房有售有租,商品房有高有低,可以满足不同群体的住房需求。
    支柱之二:建设保障房商品房双轨并立的住房制度。
                                    
    房改时设计的住房制度是三足鼎立,中间大两头小,但最后演变成了商品房一枝独秀。李克强在上任之前,就开始力抓棚户区改造、保障房建设,把调控的着力点从市场回归保障,回归政府责任上。
                                    
    2013年,政府在保障房建设上并不含糊。年初定下的盘子是,新开工600万套、基本建成460万套。根据李克强今年的政府工作报告,2013年,全国新开工保障性安居工程660万套,基本建成540万套,超额完成了建设任务。今年新开工将在700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,年内基本建成保障房480万套。
                                    
    为了避免保障房被各种利益侵蚀挤掉,一直以来,很多人都在呼吁制定住房法或者住房保障法,但始终没有得到政府回应。在2013年9月召开的国务院常务会议上,李克强首次提出要"加快制定城镇住房保障条例",这就把政府的住房保障责任建立在法治基础之上,成为政府的法定责任。
                                    
    同时,李克强深知,土地和资金是制约保障房建设的两大问题,除了加强政府投入外,还需要创新机制。在今年的政府工作报告中,他再次提出要"创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。"
                                    
    在推进保障房建设上,李克强不遗余力。而在商品房领域,他一直保持定力,看得见的手没有乱动,没有采取任何行政手段,也没有设定具体的指标,他唯一做的就是改变市场结构,构筑多层次的商品房供应体系。政府和市场两手都硬的双轨制初步形成。
    支柱之三:定点清除泡沫,保证房地产软着落。
                                    
    今年年初,以杭州个别楼盘"降价"为先导,不时有地方传出降价消息,又有消息称,多家银行已经停止房贷,虽然各行马上声明辟谣,但已经有等待降价心切的人高喊房地产"要崩盘"了。
                                    
    杭州楼盘的降价是真的,去年以来不同城市间房地产市场已经出现分化。有些人按一二三线来区分城市,认为,一线城市房价还会上涨,二三线城市有可能崩盘。其实,不能一概而论。
                                    
    北京市副市长已经放言:北京的房价肯定要下降。但近来日光盘再现,似乎不怎么听市长的话。在去年的住建部工作会议上,住建部曾明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市,要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。这次李克强提出的分类调控,既是他的政策主张,也是基于各地房地产市场的不同情况而来的。像北上广深这样的一线城市,商品房价格涨幅可能减缓,但下降绝无可能。
                                    
    二三线城市也非铁板一块,像杭州这样的二线城市,尽管房价、库存都较高,局部降价是有可能的,但大幅降价以致崩盘是不可能的,毕竟,杭州地处发达地区,对周边地区吸引力大,个别楼盘降价后,依然一房难求,市场还是有底气的。不像温州腹地狭小,主要以本地消费为主,而且资本炒作过头,以目前28.3的存销比,降价不可避免。据称,鄂尔多斯目前户均住房1.35套,人均居住面积50平方米。还有4万套住宅待售,市长已经表示,3年内将不新建商品房。但那些房价比较合理、经济比较发达的二三线城市房地产市场不会有问题。整体来说,中国的房地产还有10至15年的好光景。
                                    
    业界常用"北京生病全国吃药"来形容以往的房地产调控,但李克强更倾向于精准化调控。在今年的政府工作报告中,他提出要"针对不同城市情况分类调控",即对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。
                                    
    不同城市采取不同的调控措施之后,那些确有泡沫或者库存过高房价过高的城市,泡沫会被挤掉,聚集的风险将得到释放,整体将会优化。中国的城镇化至少需要10-15年的时间才能完成;在此期间,产业转型也会有很大进展,房地产的支柱作用会大大消弱;房地产税出台,遗产税也有可能出台;新一代将会有多套住房;增量和存量基本上饱和,房地产就能实现软着落。
                                   
    支柱之四:人大立法取代政府修法,房地产税取代房产税,出手终结土地财政,构建房地产长效机制。
                                    
    试点多时的房产税看来已经不会扩大试点了,将来实施的可能性也已大为降低。取而代之的是房地产税。
                                    
    围绕房产税,此前的争论大多数集中在该不该征、怎么征上面,很少有人提出根据税收法定原则,必须经人大立法才能征收的问题。事实上,此前的试点是按照政府条例进行的,政府只要修改一下条例就可以征收。李克强出任总理之后,一直强调政府和市场各守自己的边界,积极回应"税收法定"的呼声。在今年的政府工作报告中明确表示要做好房地产税立法相关工作。
                                    
    房地产税与房产税一字之差,常常容易搞混,其实这是两个完全不同的税种。房产税本来只是针对营业性房屋征收,住宅之所以要开征房产税,主要目的之一是要降房价。在降房价已经不再作为调控主目标、房地产开始顶层设计之后,房地产税立法提上了议事日程。之所以说它是顶层设计的重要部分,是因为它征收范围不再局限于房屋,而是涉及房地产开发的全流程,同时又是财税体制改革的重要部分,房地产税的全面征收,将改变土地财政,这是一个根本性的改变。
                                    
    李克强已经表示,要"抓紧研究调整中央与地方事权和支出责任,逐步理顺中央与地方收入划分,保持现有财力格局总体稳定"。地方政府之所以热衷于以地生财,与中央和地方政府分税制直接相关,因此要改变土地财政,必须"逐步理顺中央与地方收入划分",这就为改革分税制、在中央和地方之间重新划分财权和财政收入埋下了伏笔。

 

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有