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房产税改变不了土地财政

(2012-12-24 11:18:36)
标签:

房产税

财经

房地产税费

土地出让金

物业税

   土地财政的弊端已经显露无遗,改革土地财政似乎已经达成共识,但很多人不切实际地把改变土地财政寄托在房产税改革上。房产税改革不能改变土地财政现状,这是确定无疑的。
    财政部日前公布的数据显示,今年前11个月,国内增值税、营业税等较大税种均有明显增长。其中,房地产营业税同比增加123亿元,增长58.7%。而地方政府性基金收入28100亿元,比上年同期下降13.9%,其中主要是土地收益下降,土地出让金收入为23478亿元,同比下降17.5%,而土地增值税收入为207亿元,同比增长71.4%;契税收入245亿元,同比增长44.1%;城镇土地使用税101亿元,同比增长17.9%。可见无论是中央还是地方财政,房地产税费都还是重要收入来源,无论经济下滑还是企稳回升,都与房地产密切相关。
    2011年初,中国指数研究院曾经做过一个测算,假设房产税征收,一种是针对高端房、人均面积超过一定量进行征收;一种是对所有存量住宅进行征收。即使对所有存量住宅征税、税率为1.5%的条件下,全国一年的房产税约为7600亿元。若按前一种方案,房产税征收额仅为百亿元左右。因此,即使全面开征房产税也无法满足地方财政收入的需要,毕竟房产税只是整个房地产税费体制中的小萝卜头,从上海重庆的试点已经可以看出,房产税相对于财政收入来说更是杯水车薪。
    按照重庆试点方案,即使绝大多数商品房当年价格都超过前两年新建商品房交易价格4倍,也才征最高1.2%的税,与此相比,契税按面积算最低也是1%,如超过140平方米或第二套房是3%,远远高于房产税。营业税加上营业税附加为营业额的5.55%,预征土地增值税按1%计税。个人所得税,普通住宅按房屋成交总额的1%或利润部分×20%计征;非普通住宅按房屋成交总额的2%或利润部分×20%,等等,很多涉及房地产的税费都比房产税要高。
    对地方政府来说,土地出让收益才是地方财政最主要的来源,这三年,每年的土地出让金都在两万七千到两万八千亿元之间,今年前十一个月的土地出让金虽有下降,但依然占到地方政府性基金收入的近84%。土地出让金是地方政府的命根子,这也就是各地这么多年以来为何大兴土木的动力所在,也是今年以来地方政府频频试探房地产调控政策底线的原因所在。因为土地出让收入下降,很多地方政府财政收入已经不敷支出,有些地方甚至要向企业借钱。全面开征房产税固然可以增加部分收入,并不能弥补卖地收入减少的缺口,更不足以改变地方土地财政的事实。
    要改变地方土地财政的现状,必须综合推进房地产税费体制以及中央和地方财政体制改革。在改革房地产税费体制方面,必须逐步扩大房产税的征收范围,同时,将涉及房地产开发、流转、持有阶段征收的税费逐步简并进入房产税,最终由物业税取代房产税。这一方面可以断了靠卖地为生的土地财政源头,另一方面不致因为没了土地出让收益而使地方财政危机,通过征收物业税,虽然房地产依然是一个重要的税源,但至少可以减少短期行为和对房地产的过度依赖,将地方财政建立在比较稳固长远的基础之上。同时,必须重新进行财政体制改革。因为房地产税费不仅涉及地方和中央,还涉及中央很多部门,任何一项单独的改革都很难推进,必须统筹考虑,有计划有步骤地逐步推进,最终在中央各部门之间以及中央和地方之间重新分配税费,建立起新的统一的财政体制,惟其如此,才有可能彻底改变土地财政的窘境

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