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揭秘甲级写字楼售价租金飙涨背后的推手

(2012-07-12 10:19:30)
标签:

一线城市

二线城市

甲级写字楼

价格快速上涨

租金飙升

商住倒挂

戴德梁

分类: 房地产

戴德梁行获悉消息,去年以来,北京、上海等一线城市和部分二线城市甲级写字楼价格开始快速上涨,一线城市核心地段甲级写字楼租金飙升。

据戴德梁行分析,出现这一现象的主要原因在于随着国家对住宅房价调控不断深入,越来越多的资金出于避险和逐利目的,开始涌入商业不动产市场。资金的大量涌入、供应的减少以及租金的快速上涨,使得北京上海等一线城市核心区写字楼成了稀缺资源,越来越多的境内外机构投资者和自用型买家竞相追逐。过去很多甲级写字楼投资收益率达不到投资机构毛收益率6%-8%的投资门槛,现在由于租金上涨造成收益率显著上升,这些写字楼成为了机构投资者首选的投资品,而投资需求的增加又反过来快速推升了这些城市商用物业的资产价格。

据戴德梁行透露,专业投资机构看上一线城市大宗商用物业始于2008年全球金融危机之后,由于境外机构投资者大都属于机会型投资基金,其所募集的资金都是以外币形式存于境外账户,同时并受到中国外汇管制和限制境外热钱进入国内房地产市场的政策约束,因此,只能通过收购境外的特殊目的公司(SPV),在境外完成交易,来达到间接控制境内项目公司,进而收购和控制境内资产的目的。

在上海,已经有相当多的优质商用物业被外资的私募地产基金(PE)所持有,这些基金或机构投资者在其资金开始募集时就已设立了承诺投资回报的要求(一般为内部收益率超过20%)和退出时限(一般为3-5年),也就是说资金募集完成后必须在一定的时间窗口完成收购,在完成收购后一旦达到了其所设定的投资年限和承诺给投资者的回报水平,就必须在某个时间段退出市场。境外私募地产基金的这种特性,使得他们必须周期性地进入和退出,这也就是上海大宗商业不动产投资市场交易频繁的最主要原因。而在北京,由于具有这些境外交易架构的商用物业相对较少,导致了境外机构投资者不如在上海那样活跃,商业不动产的流动性也不如上海。结果,境内投资机构包括保险公司、人民币私募基金等成了北京市场的主要参与者,而位于传统核心商圈的优质甲级写字楼成为了他们竞逐的主要目标,自用型写字楼需求构成了北京写字楼投资市场的重要组成部分。除很小部分使用不完的面积进入公开市场用于租赁外,整体重新回到买卖市场的可能性几乎为零,这也是北京可供交易的优质写字楼物业越来越少的原因之一。

戴德梁行称,二线城市中,目前不动产交投比较活跃的城市包括天津、大连、成都、重庆、苏州等地。它们呈现出同一个特点:正在经历从以工厂和制造业为主导的产业机构向以服务业为主导的产业机构的巨大转变,并且转变升级速度越来越快。这样一来,一些二线城市的核心地段写字楼特别是甲级写字楼供应已远远不能满足市场潜在需求。广州、深圳在全国范围内率先完成了产业机构升级换代,由二线城市跃升为一线城市,目前主要的二线城市正在复制这种发展模式,体现在商业不动产市场上,就是“商住倒挂”现象突然消失。比如苏州,2005年到2011年,一直处于商住倒挂的尴尬境地,但自2011年下半年开始,苏州写字楼市场商住倒挂出现了“V型”转变。与苏州相比,成都、重庆无疑已经是二线城市中发展更加成熟的代表者。一年多前,成都重庆核心商圈写字楼租金只有70元每平方米月,而在今天,这个价格已经接近翻番。

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