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全球房地产投资最佳时机已经过去   我国房地产高杠杆令人担忧

(2011-06-02 10:45:23)
标签:

房产

中国

亚太区

全球房地产投资

房地产市场

中国房地产市场投资物业市值首次超过1万亿美元,与日本比肩,同时在亚太区房地产投资市值中三分天下有其一,在欧美房地产市场杠杆化率十年来首次下降的背景下,中国房地产的杠杆化率却在上升,中国房地产市场的投资“热”度已经引起各方关注。日前发布的戴德梁行《亚太区2011:全球增长的引擎》报告的中国部分为我们描绘了这样一副景象。

该报告显示,2010年全球房地产投资物业市值以固定汇率衡量增幅为3.4%,比上年上升0.4个百分点,如以浮动汇率计算,亚太区在2009年增长10%的基础上,又强势增长了14%,而美国和欧洲未见实际增长。由此,亚太区投资物业市值达到了3.5万亿美元,创下了以美元计价的增幅新高。这一增长使得亚太区投资物业市值与美国相比只差2000亿美元,规模跃居全球第二。而在亚太区,中国投资物业市值增幅达到了24%,带动以美元计价的全球市值翻了一番,中国已经成为全球房地产投资市场的发动机,而在亚太区3.5万亿美元市值中,中国就占了1万多亿美元。

在交易量上,2010年全球投资规模出现了76%的强劲反弹,目前的交易总额达到3420亿美元,是自2007年来的新高,今年有望继续增长17%(加权平均数)。亚太区的交易量已占全球交易量的将近一半(46%),首次超过欧洲,比2007年创下的高峰还要超出近60%,中国占了亚太区交易总量的57%,由此可以认为,全球投资交易主要靠亚太,亚太主要靠中国。今年受政策因素影响,有可能减弱,但成交量仍可维持与去年持平。

在私募股权,公共股权,公债以及私债四个投资领域,亚太区的增长都远远高于全球水平,其中私债增幅最大,达17%,公债也是逆全球走势增长4%,私募股权增长13%,公共股权增长10%,继2009年增长35%之后,中国2010年私债再度增长26%,公债几乎翻了一番。尽管目前亚太区的资本负债比(LTV)仍然是全球最低,考虑到欧洲正在不断降低杠杆比率及其对举债的依赖,亚太区特别是中国,由于银根紧缩,公私债成为募集资金的重要渠道,如果这种趋势持续下去,不出几年,亚太区的LTV将会和欧洲相当,中国房地产市场的高杠杆率值得关注。

戴德梁行公平价值指数在2010年持续下滑,目前仅为50,表示价位对投资者有吸引力的地方和无吸引力的地方数量已经相当。投资机会的高峰出现在2010年的第一季度,目前,全球房地产市场投资最佳时机已经过去。在各类市场上,美国依然是最有吸引力的市场,其次就是亚太区,亚太区资本价值的强势增长,已经抬高了投资回报预期,即便是风险调节后的必需报酬水平也已经比较高了。按照戴德梁行的公平价值指数,今年一季度,北京、大连、青岛、上海、沈阳、天津等地的写字楼,以及成都的商铺等市场已处于“热”的类型,而成都、广州的写字楼以及北京、广州的商铺和上海的工业地产已处于“温”类型。据悉,大多数伺机在亚太投放资金的投资者都把目光集中在2011年和2012年的零售物业和住宅市场上,投资者对中国正在开发的包括商铺和住宅的综合体兴趣最浓。

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