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新拆迁条例凸显被征收人的N多尴尬

(2010-12-20 13:48:03)
标签:

房产

征收

新条例

房屋权利人

商业性

如何保障被征收人的利益应该是“国有土地上房屋征收与补偿条例”出台以及两次征求民意的出发点。但新条例依然有其不尽如人意之处。
    根据物权法规定,国有、集体以及私人所有的物权在法律上一律平等,这应该是新拆迁条例的法律基础。新条例在涉及拆迁时,应该对国有、集体和私人权利给予同等保护,实际上,除了国有土地由国家自行征收、优先确保利益补偿外,集体土地以及私人物权是经常被征收的对象,也是经常处于法律弱势地位的两个主体。但在新条例中,集体土地以及地上房屋的征收并未作出任何规定,而对私人所有房屋的征收和补偿依然没有得到同等的法律待遇。
    新条例虽然界定了公共利益的界限,但实际上,规定的七种公共利益几乎包括了所有拆迁的情形,也就是说,只要拆迁某一地段,就可以找到相应的拆迁理由。而在确定是否属于“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”上,只有政府说了算,被征收人是没有发言权的。被征收人一词恰如其分地表明了房屋所有权人的尴尬。房地产,既包括房子,也包括房子下面的土地,土地所有权人如果是国家,理论上应该是全民所有,也就是说,地上房屋权利人也有一份,同时,通过缴纳土地出让金,地上房屋权利人还享有70年的使用权,国家代表全民享有对土地的所有权,但这一权利并不比私人更高。
    如果说,国家为了国家或公共利益需要征收某一地块,绝大多数被征收人只要补偿合理应该是可以接受的,问题主要发生在商业性开发上。在商业性开发情况下,理论上,国家和私人都是被征收人,应该得到同样的补偿,同时,商业性开发主体并不享有任何权利,如果需要在这块土地上进行商业性开发,首先应该征得所有被征收的权利人的同意,但在新条例中,看不到类似的规定,只看到“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”的规定,根据这一规定,政府一下子从被征收人变成为征收人,变成为商业性开发的主体,而开发商只不过是实现政府开发意图的工具,因此,政府的利益是可以得到保障的,政府的利益和开发商的利益是一致的,而本来和政府同处被征收人地位的私人则成了政府和开发商夹击的对象。因此,只要政府认定这一地区需要改建拆迁,它就会与开发商合作,而不会站在作为另一被征收人的私人一边,私人就很难保障自己的权利了。事实上,即使这一地区尚不需要改建,政府也会为了政绩,为了城市形象,为了土地利益,去实施所谓的旧城区改建,很多城市的大拆大建就是这么来的。以前政府让开发商自行拆迁补偿,现在政府为了自己的利益,认定某一地段需要改建后,改由政府房屋征收部门委托征收实施机构实施征收补偿,政府实际比以前更强势了。而所谓的征收实施机构无论是政府下属的,还是开发商的,实际并无本质不同。
    在补偿方面,新条例只规定了房屋价值的补偿,显然是不够的。条例规定,对被征收房屋价值的补偿金额,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。这一规定没有说明类似房屋是指什么性质的房屋,如果是指同时建造具有类似质量的房屋,显然这样的房屋因为折旧,房屋本身并无多大价值,有价值的是其下的土地,房屋所有权人缴纳了70年的土地出让金,如果在中途被征收,补偿价值应该包括土地升值部分。如果类似房屋指的是同样地段新建住房的市场价格,也许就会比较合理些。

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