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最严厉调控终将把楼市变成萎哥

(2010-07-26 10:11:13)
标签:

房产

财经

政策性住房

环比

保障性住房

北京

金融危机中吃过伟哥的楼市,至今依然坚挺,但高潮过后,也难免一泻千里,成为萎哥。目前的房地产市场就站在这个转折点上,不可能再吃伟哥了。几大部门已经异口同声表示,要将最严厉调控进行到底。这使得那些老想吃伟哥的开发商们大失所望。

让我们看一下眼前的情形。北京市统计局和国家统计局北京调查总队日前联合发布的今年上半年北京市房地产市场运行情况显示,最严厉的房地产调控政策实施百日,北京房价并未回落。

今年6月份,北京市房屋销售价格环比下降0.4%。新建住宅销售价格结束了今年以来持续上涨的态势,环比与上月持平。其中,纯商品住宅、经济适用房和限价房等政策性住房价格环比均与上月持平。同时,6月份,全市二手住宅交易价格继续走低,环比下降0.9%。

从数据来看,好像北京房价已经开始回落,但只要分析一下结构,就会发现,四环路以内商品住宅期房销售均价为34905元/平方米,比1至5月每平方米上涨285元;四环至五环路销售均价为20517元/平方米,比1至5月下降232元。五环至六环路销售均价为14961元/平方米,比1至5月上涨162元;六环路以外销售均价为11444元/平方米,比1至5月再降304元。也就是说,北京的房价只有四五环之间和六环外是下降的,四环内和五六环之间是上升的,一升一降,把房价涨幅熨平了,其中占新建住宅期房成交量四分之一的经济适用房也帮了大忙。四环以内基本上是北京的城区,四五环之间,可以看做北京城区与郊区的过渡地带,五六环之间基本上是北京的近郊区县,换言之,城区和近郊区县的商品房房价还在上涨,并未因最严厉的调控而有任何松动,这与前些时人们的判断大相径庭,显然现在还没到必须放松乃至放弃调控的时候。

但我们也不必气馁,因为我们已经看到楼市即将疲软的迹象。数据显示,房地产调控对于投资乃至投机的作用开始明显呈现,商品房成交量已经开始下降,二手房成交量下降更多,商品房库存在增加,而新增供应并未减少,在新增供应中,保障性住房比例明显提高。

央行北京营管部发布的《2010年上半年北京市金融运行情况报告》显示,个人住房贷款5月、6月新增额比4月分别下降46.1%、69.1%,随着房地产调控在降低投资性购房过热需求方面取得阶段性成果,购房需求有望理性回归。同时,尽管房地产开发贷款也在下降,但开发贷款的结构在向以保障房为主转变,而房地产开发投资整体并未下降。这就可以既保证有足够的供应量,又可以通过保障性住房的上市,拉低房价。

上半年,北京全市销售商品住宅43694套,比上年同期下降了41.5%。二手房成交量下降更加明显。由于销售不畅,北京商品房库存量已经超过9万套。在库存增加的同时,新增供应也在增加。今年上半年,北京住宅用地平均月供地72.81万平方米,8月住宅供地将达116.5公顷,猛增60%,比7月上涨两倍以上,全年完成2500公顷供地计划没有太大问题。而去年完成的土地交易,如果按每套房一百平方米计算,足以形成15万套的新增供应。

今年上半年,商品房施工面积同比小幅下降(4%)但政策性住房同比增长了50.6%;住宅新开工面积增长了67.7%,而政策性住房新开工面积就同比增长了62。3%。政策性住房供应占比提高,大量上市,无疑会降低整体房价。如果政策性住房保持投资力度(今年上半年完成投资同比增加33.9%),房地产宏观调控对整体经济的影响就可以降到最低,就可以为降低房价涨幅、调整住房供应结构,为经济结构调整,并为重塑房地产制度,腾出足够的时间和空间,打下坚实的基础。

软着陆,对楼市和国民经济都是好事,如果再吃伟哥,楼市硬着陆,结果只能是两败俱伤。

 

 

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