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重构楼市必须划清三条界线

(2010-04-26 12:05:40)
标签:

房产

界线

居住需求

商品房

住房

分类: 房地产
    房地产市场越来越成为一个政策市,其根源在于房地产制度的缺失。也就是说,旧制度不再存在,新制度尚未建立,一切都变成了临时性政策。朝令可以夕改,这倒增加了政策的灵活性,但却牺牲了制度的一贯性和严肃性,丧失了公正性。
    任何重构住房制度的努力,如果划不清三条界线,就注定不会成功。
    第一,必须划清市场与保障之间的界线。房改以来,所有一切问题特别是房价问题的根源在于没有分清市场和保障之间的界线。原则上说,对于那些无论政府采取怎样的扶持政策都买不起房子的家庭比如低保家庭来说,由政府给予充分的保障,是没有问题的,至于是租还是售,那要看政府的财力。市场化的住房自然是商品房,购买商品房要看个人的财力。对买不起商品房的家庭,政府是通过金融手段扶持大家买商品房,还是通过其它手段让所有家庭都能够拥有一套政府保障房,这是两个不同的思路。现在,政府推出了两限房,似乎是在向后者演变。既然政府是以限制开发商利润的办法而不是出地出钱由自己承担住房保障责任,照例就不应该限制购买人群,也不应该限制开发商把房子卖给想买的人。只要没有享受过政府保障住房的家庭,理应有权购买一套两限房。这样既体现了政府保障基本住房的本意,又可以切实控制房价,杜绝各种腐败和不公。未来的住房制度应该明确,政府保障就是带有普惠性质的两限房,对买不起两限房的家庭给予廉租房或公租房,据说,北京已经开始实施普惠制两限房政策。此外就是完全市场化的商品房,你有钱或想改善住房的家庭,都可以去购买商品房。
    第二,必须划清投资与居住需求之间的界线。不像政府保障房,保障的是居住需求,商品房确实具有投资和居住的双重属性。长期以来,这两种不同的属性混在一起,很多时候,房价高涨实际不是居住需求在推动,而是投资需求,乃至投机需求在推动。原因在于政府保障住房缺失,几乎所有的家庭都只有购买商品房的唯一选择,这就使得商品房的需求一直居高不下,即所谓刚性需求,而购买商品房又没有任何限制,不仅没有限制,还有政策扶持,投资乃至投机也就由此滋生。实际上,一个家庭的居住需求是有限的,超出实际居住需要的住房都可以视为投资,中国的资源禀赋也决定了我们不可能无限制地占有住房,因此,必须在自住和投资之间划出一条红线。如果,政府保障每个家庭都有一套保障性住房,同时,又允许有能力的家庭通过差别化的政策购买一套商品房,对于超出这个范围的住房,不再给予任何信贷优惠,同时课以更高的持有和转让税赋,严格限制短期转让,商品房的投资就会被压缩在一个合理的空间内,投机也就无从下手了。
    第三,必须分清个贷是帮助解决自住的工具还是鼓励投资的杠杆。住房制度改革时,个人房贷的目的主要是为了让那些有一定支付能力的家庭借助信贷支持买得起房,信贷的前提是要有一定的支付能力,不致于发生断供的情况。但问题在于,中国人的经济收入并不透明,而且房贷贷给那些收入早已超过有一定支付能力的人,风险更小,这样本来用来支持购买自住房的信贷政策就变成了投资杠杆。央行发布的最新数据已经显示,一季度个人购房贷款新增5227亿元,季末余额同比增长53.4%,比上年末上升了10.3个百分点。上海一季度新增个人房贷约为去年同期的11倍。这就解释了为何房价飞涨的原因,也再次揭示了高房价与金融安全的关系。信贷如何准确地贷给那些购买自住房的家庭,一是从个税入手,通过建立个人信用制度、建立个人收入所得累进税制,收入达到一定程度的家庭,不再给予信贷支持;二是严格限制购买多套住房,办法也是采取累进制,买得越多首付越高,直至不再给予信贷支持。银监会已经明确只要是第二套房,不管其是否有过房贷,都不再给予房贷优惠。

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