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房地产业市场化任重道远

(2009-07-23 18:54:55)
标签:

房产

房地产业

土地

规则

房地产市场

中国

分类: 房地产

 

大雪评谈

地王频出,房价攀升,终于引起政府部门关注。有消息称,为了预防企业将运营风险转嫁给社会,国土部门将对“地王”开发进行全程监管,包括从合同签订到开工竣工期间的各个环节,“要从头查到尾,监管到底”。又有消息说,北京15家因捂盘惜售的开发商被市住建委约谈告诫,并要求在七日内完成整改。同时,市住建委公布了举报电话和网址供公众举报监督。

金融危机给予我们的一个教训就是,市场经济并非自由放任经济,它也需要加强监管。因此,有关部门加强对房地产市场的监管,无可非议。亡羊补牢未为晚矣,出了问题自然应该加强监管,但未雨绸缪,在问题尚未出现前就做好监管岂不更好,在这方面,我们还有很多事要做。

政府监管,最主要的工作是制定好规则,并经常性地加以检查,发现问题及时纠正。土地卖出天价,政府乐见其成,但有时候,也未必是好事。以前就有开发商到处天价拿地,开始政府颇为高兴,但不久就发现,该开发商没那么多钱,结果怎么办呢,要么重新跟他谈条件,这正是开发商早已算计好的,要么成为烂尾,即所谓将运营风险转嫁给社会。也有开发商拿地后,有钱也不急于开发,而是等待地价上涨后,再倒手出售,或者等待房价上涨时再开发。本来应该政府所得的土地溢价收益,进了开发商的腰包。还有一些开发商胆子大些,眼看按照买地时与政府商定的条件开发要亏损,就悄悄地通过关系改规划,改用途,改容积率,或者干脆偷偷地多盖几层,以降低买地成本。更有甚者,不少企业在市场不好时将地退还给政府,或者要求政府延期。总之,市场风险全让政府承担,而开发商只坐收其利。

在中国,房地产市场很难说是个完整的市场,因为政府本身是土地的所有者,也是土地的供应者,政府本身也是市场中的一个主体,而非仅仅是制定规则,监督规则执行,因此,很难完全按照市场化原则来监管市场。

上述问题的出现,实际就是政府既要谋利,又要监管这一两难处境的表现。如果政府只是市场中的甲方,照例土地卖给开发商,风险都应该有开发商承担,政府可以不管它。这就跟钢铁厂买了高价铁矿石,遇到钢价下降,不可能再去跟矿业公司谈价格,更不可能将已买的铁矿石退回去,是一个道理。为何政府又要跟他谈条件呢,一是担心到手的利益无法保障,二是害怕承担政治后果。因此,就只好不按出让土地时约定的规则办事了。他带头坏了自己定下的规则,有了第一例,就会有第二例。最后买地就变成一场开发商和政府之间的游戏。

有了规则,不执行是一个方面,还有一个方面是,规则本身有问题,很难执行到位。如政府规定,土地闲置两年不开工将收回,这个规定,本来是要防止开发商坐收土地自然升值坐收渔利,防止项目烂尾,用心可为良苦,但政府制定的规则太笼统,并没有详细规定开工标准,最后这样的规定形同虚设,囤地成为普遍现象。现在,政府加强监管,在土地出让时,除了规定开工期限,还规定了竣工期限,甚至还规定了开盘销售的期限,看起来,已经没有空档了,但如果没有细节,还是无法落实。比如,开盘销售时点好确定,但开盘销售速度却不是政府所能控制的了。看起来,政府监管不到位,既有监管措施过粗的问题,也有监管措施太细的问题,政府还需提高监管的水平和能力。

有时,监管措施是好的,监管力度也适当,但执行力不够。很多时候,监管发现问题后,大都罚款了事,而所罚的款与开发商不当获利相比,简直是小巫见大巫。而罚多少,还是可以商量的。这就看开发商与政府的谈判能力了,其中更多的要看关系了。这次北京市住建委规定,要对违规捂盘的房企和经营管理者新的市场准入资格加以限制或禁止,也许会比罚款更有威慑力一些。

有规则,也按规则办了,规则制定得也很好,执行也到位,但也有可能因为政出多门而流产。在中国,土地归国土资源部门管,房地产市场归住建部管,两个部门打架的事常有发生。这既让开发商无所适从,又让开发商如鱼得水。有时候,两个部门倒不打架,但你怎么执行的我不知道,我怎么执行的你也不知道。比如,开发商改容积率,改规划,无需找土地部门就可办理,土地部门很可能无从知道。

房地产市场的非市场因素,还有很多,无法一一列举,很多问题还不仅仅是技术问题。因此,房地产业市场化还任重道远,注定还要在市场和政府之间摇摆。但愿这样的摇摆不要频率太高,幅度不要太大,时间不要太长。

 

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