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开发商过早反攻无异于自杀

(2009-05-31 11:36:13)
标签:

房产

财经

地价

数目字

环比

北京

分类: 房地产
扑朔迷离的房地产市场不时有好消息也有坏消息传来,相信好消息的人断言,房地产市场已经进入实质性回暖,相信坏消息的人则宣布楼市小阳春已经结束。我更多地相信坏消息,倒不是因为消费者希望房价下降的心理作祟,而是数目字说话。
                                   
    数目字有真有假,别说社会上各种商业机构发布的楼市数据,即使政府发布的数据也未必靠谱。怎么办?两害相权取其轻,还是相信政府的数据吧。
                                   
    中国城市地价动态监测系统最新监测结果显示,2008年至今,全国105个监测城市中,九成城市地价增长率低于上年;四成城市地价同比下降。2009年第一季度全国35个主要监测城市中有19个城市的综合地价环比下降。这些城市主要集中在东部和东南部经济发达和较发达地区,其中深圳-26.84%、南昌-16.29%、厦门-15.38%、南京-13.47%、成都-12.37%、福州-11.69%、广州-10.00%、武汉-8.98%、重庆-7.57%。但在地价依然上涨的城市中,我们发现了北京、天津的名字。已有消息显示,北京的开发商开始高价抢地,如通州区通胡大街70号地在经历了现场80轮竞价之后,以超底价2.44亿元成交,几次流拍的广渠门外10号地竞拍12天,楼面价已涨了一倍,成交价超过了10亿元,丰台区右安门外商业、居住项目以及西城区德外居住项目也都经过激烈争夺溢价成交。
                                   
    好消息的拥趸者立即宣布,继楼市“回暖”之后,土地市场也开始回暖了!果真如此吗?非也。请再看一组数目字:北京市国土局日前发布的《北京市2009年度土地供应计划》显示,截至2008年年底,该市已供地但未实现销售的商品房住宅面积约为4000余万平方米,可满足2-3年的需求。因此,今年计划供应商品房用地比去年减少300公顷。为了招徕生意,该市已准备开设外币保证金账户,向外资开闸。有数字为证,很难得出土地市场回暖的结论。但为何事实与数字有出入,本人认为有两方面原因:一是开发商开始洗牌,不少开发商认为目前的地价已经非常有吸引力,而且在付款等方面还有诸多方便,现在拿地,等到房子上市可能赶上下一轮行情。因此一些品牌公司,不惜背负巨额债务也要拿地。二是去年以来的市场变化表明,房价下降,土地交易随之清淡,地价接着回落,反之亦然。北京的房价并无实质性下降,加上前一阵的交易量回暖,使得开发商信心大增,敢于放手一搏。但这样的好消息很有可能变成坏消息,成为开发商集体自杀的绳索。
                                   
    业内一些比较清醒的开发商一直在呼吁大家要珍惜来之不易的大好局面,不要搞自杀性涨价,但仍有开发商明里暗里真的假的要涨价,房价不降反升,如果地价继续上涨,有可能重演2007年高价拿地的悲剧,这些开发商如果没有政府托市,恐怕早就很难看地做了“革命先烈”了。
                                   
    国家统计局数据显示,4月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.1%,比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.4%,比3月份涨幅扩大0.2个百分点。新建住宅销售价格同比下降1.7%,比3月份降幅缩小0.2个百分点;环比上涨0.3%,比3月份涨幅扩大0.2个百分点。同比降幅缩小,环比涨幅扩大,呈现价格回升的势头。但从分类型看,经济适用房销售价格同比上涨0.4%;而普通商品住宅销售价格下降1.5%,高档住宅销售价格下降3.8%。其中政策性住房占了很大因素,而在商品房中,高档房价格下降更为明显。北京虽然有很多项目提了价,但考虑到北京已供地但未实现销售的商品房住宅面积尚有4000余万平方米,存量房还有将近10万套,远远高于上海,去库存化任务依然繁重。北京房地产交易管理网的数据显示,北京住房成交量已经连续四周下挫。无需追究这是谁之过,从中我们不难看出:房价降一点,成交多一些,房价涨一点,成交少一些,开发商与购房者的博弈远未结束,购房者已经变得更为理性,在这个市场上,高价房处境更为尴尬。如果房价地价继续上涨,购房者势必继续观望,北京楼市就有可能陷入有价无市的困境。在政府救市利好已经出尽的情况下,到时谁还会来救市呢?

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