文化勇

松绑二套房贷是当务之急

文/文化勇

为什么我们不从事一件很有意义的事情？在当前松绑二套房贷！不是很多机构都在预测，按照现在的销售速度，我们还需要几年才能销售完存量商品房吗？我们会放任市场以这样缓慢的速度前进吗？以自住为主购买二套住房，以及投资性购买二套住房的市场需求十分巨大，如果相关政策按照正在召开的“两会”精神，对二套住房进行松绑，缓解供大于求严重失衡的市场矛盾，对今年房地产宏观调控目标的实现，具有很大的促进作用。

不愿意松绑肯定有其理由的，中央政府担心制定一个否定自己的政策，很失颜面。这个政策的出台还没有两年时间，怎么又要朝相反的方向改了呢？虽然朝令夕改是我们惯常的手段，对于这个政策却表现得十分暧昧，主要暧昧的是银行，这个政策的落实需要银行在具体实行。宏观调控政策，就是在适当的市场环境下，为了实现适当的宏观经济目标，而配置相应的市场政策。如果市场环境与以前的时候出现相反的情形。比如市场从供不应求，价格快速上涨转到供大于求，价格下跌的时候，后者的宏观调控政策就应该与前者相反的追求，而不因此否定前面在做错误的抉择。

前面的理由只是一个说法，重要的理由是银行不愿意放弃其既得利益。就像国际油价上涨之后，中国市场反应十分迅速，无数次调高油品的零售价格。而当国际石油价格急剧下降的时候，我们始终不愿意降价，理由是我们是具有中国特色的市场经济。中国特色就是市场不遵守经济规律，还在破坏市场化进程，保护行业垄断。

银行贷款始终是供不应求的，不管中国经济处于什么状态，银行都是十分牛的部门，我们都得必须求到银行去贷款，以发展市场经济。银行怎么会愿意，增加自己的风险，以及放弃自身的既得利益呢？

中国宏观调控政策制定和执行的现实情况是这样的，如果一项政策是鼓励执行的，并且执行政策会获得很大的利益，政策执行机构表现为迅速的执行。比如加息后，会很精确的按照时间表的规定，整齐划一的执行。在执行过程中，还会无限的放大。银行为了追求利润，各大银行，各银行的分理处之间都有赢利竞争。比如给开发商发放贷款，银行会想方设法的把贷款放出来，只要贷款合同条款谈得好，不符合贷款条件的，也会创造条件发放贷款。

但是执行一项政策，对执行机构的利益有损失的时候，一般表现为在执行过程中就会阳奉阴违了。银行一套房的首付及利率优惠，松绑二套房贷，都表现这样的。最低七折利率优惠，除了公务员和教师可以享受得到以外，其他的购房者比一定能够享受得到。首付款比例，各个项目，不同的购房者条件也是不一样的。二套房贷，更是表现得可笑，很多银行根本不去执行。

当年定义炒房者抬高房价，与未婚女青年导致房价上涨是同一个逻辑关系，属于意识形态方面的东西。如果不那么严肃看待的话，可以说这个理由很具有娱乐性。地方政府，开发商，购房者，炒房者，他们都为房价上涨推波助澜。炒房者哪里有那么大的功夫，成为推动房价上涨的决定力量？只打击炒房者，而不打击市场其他主体。好像我们为了不承担自己的责任，而从舆论上找一个替罪羊。就像年初的时候，很多地方政府纷纷指责高房价，抨击开发商，而使自己站在正义的一边，开发商站在非正义的一边。房地产市场可以这么简单的把责任推向开发商和炒房者，我们的市场就没有现在这么复杂了。

什么是炒房者？商品房作为不动产，具有保值增值功能。手头有富余钱的人，可不可以购房商品房进行资产保值，收取租金收益，甚至获得房地产升值价值。总不能让所有的人，必须把钱存到银行了，冒着通货膨胀的贬值风险，或者被银行任意调节利率。资本市场十分不完善，投资渠道狭窄。反正我们自己的钱，我们都无法自由的掌握其命运，任由银行处置。商品房作为商品，房地产通过市场机制调节，那么就不能拒绝交易。房地产具有完全流通性的商品，又不是限制流通的商品，为什么必须规定一些人可以购买，而另外一些人不能购买呢？这不是与商品市场经济背道而驰吗？

今年“两会”的宏观政策取向之一，“加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。”国家会在接下来的政策制定中，鼓励开发商持有商品房，进行租赁性经营，缓解供需矛盾。同样也不会拒绝个人获取租赁性收益，那么所谓的炒房者，会不会因此而心动呢？

我们是不是担心，松绑二套房贷，刺激市场交易，商品房价格可能上升，与当前的民生政府不匹配呢？这个担心显然是没有道理的。只要采用市场机制，就得遵循基本的市场规律，在这样严重的市场供需失衡条件下，如果因为释放改善性购房需求，而导致房价快速上涨，我们有关部门应该深刻反思，我们建立了一个怎么的房地产市场？我们有关部门干了若干阻碍房地产市场化进程的事情，才使得我们在执行和执行宏观政策的时候瞻前顾后，畏首畏脚。太多的理由，太多的借口。没有明确的目标，或者在执行过程中，阻碍目标的实现。房价涨跌，自有其市场规律，而不能把房价上涨的原因归结为松绑二套房贷。

一边是巨大的改善性购房需求，他们因为银行政策限制，买不起商品房；一边是商品房严重供大于求，市场矛盾十分突出；还有一边是，站着看笑话，我说房价要下跌，还是要下跌，房价太高已经成为严重的社会问题，一定要下跌到我们买得起才下手。我们的房地产市场经济，就像一场闹剧。兼具了政治、经济、社会、道德等各种属性杂糅在一起，连一个简单的二套房贷松绑这种对市场十分有利的政策，还在那里无谓的热烈讨论着。各方势力都想因此影响政府的抉择。

不管我们每个人都抱有不同的期望，很多人都明白松绑二套房贷是当务之急，二套房贷越早松绑，对市场越是有利。政府会权衡个方面利益，不会表现得这么迅速。但是二套房贷在今年逐步放开，是不争的事实。房地产这驾马车快速发展的势头，在今年不可以改变。否则的话，我们今年经济发展的总体目标，将遭遇比预计还要大的多的压力。

2009年3月9日星期一