•一线城市房价仍在涨？

房价究竟系真跌还是“真摔”？因为一份调查报告的出现，再度显得扑朔迷离。

近期易居研究院最新数据显示，5月份一线城市新建商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨10.6%，尤其上海表现更为突出，环比上涨6.6%，同比上涨17.9%。于是有人揶揄我：蔡老师，您快要到城开当助理了！让我有点头皮发麻。

故事缘起于一场“似真还假”的赌局——在一档全国高收视率的节目“头脑风暴”录制过程中，作为嘉宾之一的上海市房地产业协会会长、上海城开集团主席倪建达，对于我“楼市已至拐点”的主张深不以为然，“义愤填膺”地表示：“如果今年下半年上海房价真如你蔡老师所预测的跌10%，我就到你公司当你的助理，否则你就到我公司当我的助理”。

事到如今，下半年尚未开局，一线城市在上海领跑之下，5月房价从数据上显示仍高歌猛进！显然第三、四季即使有所回调，要跌个10%恐非易事，看来我这个助理是做定了！但实际的情况会是这样吗？

•统计口径不一使数据混乱

首先是我总无数次强调：数据会说话，但也会说谎话！必须深层次了解、掌握数据背后的意义与真相。行业内的人都知道，之所以一线城市房价到目前为止似乎仍然坚挺，主要原因是高端房降价促销的结果，当之前动辄8-10万/平方米的豪宅陡降至6-8万/平方米，跌幅虽然可观，但所导致的结果是拉高成交均价而非相反！

不信的话，我们看看国家统计局所公布5月份70个大中城市的房价走势便能明晰。就一手住宅价格而言，5月份四大一线城市仅北京环比微升0.2%，广州与上月持平，上海环比下降0.3%，深圳环比下降0.2%。尤其是北京5月二手房价更是“楼市重灾区”。其5月均价为3.02万元/平方米，相较4月的3.1万元/平方米，下调2.6%，创2012年2月计28个月以来新低！

有人将上述数据“打架”的现象延伸解读为“楼市真摔、假摔之辩”，其实在我看来，只是统计口径不一所导致的数据“乱象”罢了。毕竟，易居数据针对的是尚需详加解读的成交均价，而统计局的数据来源是开发商自报之销售表价，两者之间不具可比性，但统计局数据在连续观察的情况下，反映市场基本走势的价值仍不容抹煞。

•不是巫师也能预测拐点

因此我根本不认为有“假摔”这件事，有的，只是开发商基于行业利益不得不“粉饰太平”的苦衷，实属“情有可原”。

那么是否意味着与倪主席的赌约，我已“稳操胜券”了呢？其实刚好相反。我至今仍非常后悔当时的满口答应，事后想想颇为懊恼。难道我成了中国足球队“球未开踢，便已认输”了吗？还是对自己的预判没有信心？当然都不是！因为很显然我与倪对房价涨跌的判断依据，就如同国家统计局与易居研究所的两份房价报告一样，两者讲的根本不是同一件事！倪主席必然是采用一向保守、变化甚微之国家统计局的数据为准以自保，而我则是因应不同时期同一或周边楼盘价位变化为准，如此这般，究竟谁胜出？就成了“公婆说事，各有各理”了。

惟凡比种种，均不足以否定计量买气与价位发生变化的关键时间点——“拐点”已然事实存在，而绝非部分官员或专家所谓：只有巫师才能预测“拐点”！

•无技巧松绑限购将是灾难

也有人提及，从第二季开始，愈来愈多的城市如：南京、天津、无锡、海口、温州……等，或以发文或以实际行动明确表示限购政策已做调整，这么一来，是否会导致下半年市场发生本质性扭转？非但不会跌价，反而可能因为需求的进场，推升房价继续向上。

盱衡国内外经济互动状态，我判断发生机率即使不等于零，也趋近于零，毕竟“限购”对市场所发出的信号是“供不应求”，反之则为“供过于求”，在人们“买涨不买跌”的追高心理驱使下，目前“限购”已成为当时按规定采取该措施的直辖市、计划单列市、省会城市“楼市维稳”的重要支撑力量，一旦直接取消，未蒙其利，反受其害！这也是我从前（2012）年开始即提出的观点“限购松绑之日，楼市崩盘之时”。沈阳宣布“限购”取消一天之后便重新恢复，相信也是出于此一考虑与实践。

本文于6月27日刊载于《理财周刊》

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