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“风能进,雨能进,国王和警察不经允许不能进!”

(2007-03-20 14:52:37)
分类: 房地产与社会学

“风能进,雨能进,国王和警察不经允许不能进!”
——物权法细读之一


  第一篇总则

  第一章:一般规定
  第一条——第八条
  一、“风能进,雨能进,国王和警察不经允许不能进”

  坊间有关物权法的意义之讨论,在本章就全部概况了,虽然法律的语言非常平淡、冷静和简约,但是本章却在中国有史以来第一次宣告了财产权的精髓:“我的房子,风能进,雨能进,国王和警察没有合法理由不能进!”
  
为什么可以这样来解读呢?
  首先明确权利人
  其次明确物权范围
  还有的就是第六条和第七条的“任何单位和个人负有不得妨碍权利人行使物权的义务”的法定约束,不只是“不得侵害”,而且“不得妨碍权利人行使物权的义务”。
  公与民同权的一个新时代开始了。 

  第二章:物权的设定、变更、转让和消灭
  第一节 
不动产登记
  第九条——第二十六条
  二、谁能查簿?仍待细则
  物业产权信息,包括权利人、债权人和物业产权状况,不动产的位置、面积、权属证书、合同书等等是房地产市场中最重要的交易标的信息。
  如果用一句话来说清楚房地产买卖的实质,我更愿意用“产权交易”来概括。买卖双方在交易的过程中,最起码的要求有三:
  该不动产真实存在——卖方有没有这套房?
  该不动产权利清楚——这套房有没有其它权利?
  该不动产可以交易——这套房要交易的条件是什么?
  以上三条全与登记相关,而买方怎么才能顺利查阅就成为关键。在西方成熟市场中,国家的产权登记簿是完全公开的,而我们物权法第十八条对此加以限制——只向“权利人”和“利害关系人”提供查阅的便利,同时加上了对国家机密、商业机密和个人隐私的内容保守秘密的条件,本人认为尚不够开放。(有兴趣的读者参见拙文《“物权法”令人失望》)
  有兴趣的买家是不是“利害关系人”?如果是,怎么界定有兴趣的买家?如果不是,那么如何保障有兴趣买家成为真正的买家的决策?
  至于秘密当然要保守,但商品住宅的信息又会涉及多少国家机密、商业机密和个人隐私呢?
  我认为查阅的公开将是中国房地产市场走向透明化、效率化和降低投诉的最有效手段。冀希望细则可以更明确和开放。 

  第六章  业主的建筑物区分所有权
  第七十三条——第八十七条
  三、约定、约定,重要的是约定
  房地产纠纷案是数量最为庞大的民事案,全世界概莫能免,这本属正常。但人家不会因为解决问题出现群众上街、聚众上访和暴力事件,为什么?就在于法理和渠道清晰。
  物权法本章将:
  会所
  车位
  维修
  改建
  收益分配
  等重大问题给出了解决之道,我认为理解的精髓在于“约定”!
  长期以来,我们的房地产销售合同文本并不包含一本《物业公共权益公约》(也就是对未来能产生纠纷的地方的事先约定),以至于即使是非常成熟的开发商也在小区入伙和物管过程中不断“闹事”。
  这个《公共契约》(香港俗称“大公契”)什么时候搞,什么时候定呢?国际惯例是要在开发商卖楼的时候同时和小业主签署,只有《买卖合同》和《公共契约》同时签署才是一个有效的转让,而且在物业之后的所有买主都要遵循,也就是都要签署这两份契约才有效。
  我觉得房地产律师在今后的买卖中应该有更多的工作,这是国际通行的做法。
  开发商不是要为和谐社会做贡献吗?与其搞小区各种文娱活动,不如先把这事搞掂,为和谐做自己本应做的事。否则后果严重,比如:
  SOHO中之住宅是否有变性的问题呢?
  会所收益如何分配?
  车位转让有没有同意?车位不转让会不会侵犯无车业主权益?


  第九章
  所有权取得的特别规定
  第一百一十一条——第一百二十二
  四、保护消费者,才能促进合同
  假如一个房子的买家,在辛苦购买了一套房子之后遇到了下列情况:
  办理不了房产证,因为卖家并不具备完全处置权;
  遭遇到法院查封和追讨,原因同上;
  有人声称对此房有权收回。
  ……
  怎么办?
  物权法本章给出了令人双手赞成的答案——只要错不在买方,买方可以置之不理!
  只要:
  付出了合理的价格
  事先并不知道卖方无处分权
  转让合同有效
  保障正常交易的正常,这才是法律的应有做为!

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