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文章标题:从“万宝之争”看房企如何保局

(2015-12-15 09:03:36)
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杂谈

万科被“野蛮人”发起攻击固然与其股权过于分散有直接原因,但房地产形势逆转,同时一味追求份额增大,销售业绩增长,产品又过于集中于单一售卖型物业,客观上也为“野蛮人”攻击万科提供了先决条件。

宝能系对万科发起的抢夺战还在持续,结果未知。

靠物流起家,依商业地产做大的宝能为何有能力对行业排名老大的万科发起疯狂进攻?其用意何在?这是所有人都关心的问题所在。

简言之,万科被“野蛮人”发起攻击固然与其股权过于分散有直接原因,但房地产形势逆转,同时一味追求份额增大,销售业绩增长,产品又过于集中于单一售卖型物业,客观上也为“野蛮人”攻击万科提供了先决条件。

早年王石力主万科做“减法”,砍去矿泉水、影视等无关地产产品和项目,甚至把万佳百货商业地产也直接卖掉,坚决不再进入。彼时,王石甚至鄙视王健林说做商业地产不可能成功。

十五年后的今天,万达合并业态的市值不但远远超过万科,王健林在牢牢控制万达地产的同时,还在影业、体育等领域都雄据中国行业老大位置。就地产主业来说,商业地产做大需要的实力真功夫,“技术含量”远高于住宅地产开发商,万达广场近乎神奇的拓展速度,其背后力量之关键,就是王健林对万达的绝对管控。其股东关系也基本都属于“朋友圈”里的资源合伙人,外人几乎针插不进。

是时,房地产呈现低迷之态,旦凡开发商都面临重大投资转型考验。地产商之间的兼并重组才刚刚开始。依托有险资金融背景的宝能系逆势爆发,不仅频频拿地,而且放出豪言称“将用5年时间投资1200亿元,至2018年开发建设40座创新型购物中心,全部自持经营”。如此野心,其对明显有股权“生理缺陷”的房产第一股万科觊觎,也就不难理解。

客观而论,住宅地产大势已去,全国数以万计靠住宅开发过日子的开发商,一半以上会从这个行业里消失。商业地产则是更大的泡沫,商业地产王国之中除极少数可步万达后尘,占一方天地之外,大多数商业地产开发商都会在巨大的供给和低下的运管能力双重挤压之下,最终崩盘。

对于上市房企来说,现在的出路或重组转型,或象宝能这样孤注一掷,甚至不惜借杠杆豪赌,抢一个俊俏而又贤惠的大姑娘入户成家,以延伸后代,谋图发展。

王石说,进入白银时代的万科逐渐向城市配套商转型——住宅是万科的轻资产,盖了就能卖,但如今突然进入商业地产、写字楼地产,不能盖了就卖,要出租,这方面万科不是很熟悉,这对万科来说是重资产

王健林也在将万达“轻资产”化。但他是在做大持有物业占主导的万达广场“重资产”之后,借助管理、品牌和商家资源转向“轻资产”,是更高一个层级的跨越。

万达在王健林一指之下,将从容回归A股。万科王石则在64岁之时不得不再次面临人生最大一役。

虽然早年“君万之争”以万科保局胜出而终结,但这次天已经不是彼时的天,“自已人”的华润老大自身已经自顾不暇;地也不是当时的地,地产市场格局已然完全转变,资本市场的脉系暗流也非过去那般简单,易于操控。

但无论怎样,可以肯定,老王、郁亮这些万科的职业经理人必须要豁老命拼死一战。否则,这么多年从来“没有人指手划脚”的上市高管的好日子将不去不复返。

但最终结局会是怎样呢?我们不得而知。

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