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楼市或将迎来降价潮

(2014-05-14 13:44:51)


2014-05-14 13:10:06


.12央行召集商业银行住房金融座谈会消息昨天在网上迅速蔓延,今天见诸各大新闻媒体。其传递的信息是全国房地产市场形势今年以来急速转冷,已经引起高层的重视。

金融是房地产行业得以站立的另一条腿。上一周房地产的一个热点事件是光耀地产资金链断裂面临破产,同时青岛也传来某当地有影响力的地产商跑路的消息。结合近期所有媒体所关注的五一假期,以北京为代表的楼市近十年来首次成交量大幅度下滑,全国楼市量价齐跌形势已经不可逆转这一形势,房地产步入拐点似已成事实。

纵观市场总体形势来看,如果说09年王石抛出的拐点论被称之为“假摔”,那么这一次楼市全面降价则一定是真正意义拐点的到来。得出这一结论最主要的依据就是从09年到今,中国城市房地产供应量以平均年递增10—20%增加。国家统计局数字,仅2013年全国房地产开发在建面积665572万平方米!房产非消费品,不是萝卜白菜——今年买了明天还有需求。海量的供应对应的房价快速上涨和需求的不断减少,中国房地产过剩已是不争的事实。

昨天,去天津出差询问当地市场情况,由于特殊“关爱”长达十年的天津购房“蓝印户口”政策将马上停运,市场一片看空的声音。这让本来已倒数排名的天津楼市雪上加霜。尤其之前数家上市房企涌入的,靠“蓝印户口”支撑市场半壁江山的武清,市场前景之忧令人难以想象。

从分析来看,直至去年下半年,地产业界对市场走向大多仍持乐观态度,没有预料到今年会有如此形势的出现。今年之所以在一季度之后仍然持续下行,量价齐跌,我认为关键是多项负面因素叠加,进而导致地产市场衰落。

首先从政策层面来看。新一届政府下决心进行经济结构调整,不再以GDP为发展为导向,使过去十年强盛走势的地方政府“土地财政”势头减弱,投资减缓在所必然。同时,反腐大潮直接冲击“腐败经济”最重要的房地产行业和整个产业链条,包括房产民买卖交易。房产信息联网和房产税呼之欲出,过去在市场中,特别是豪宅市场上据重要位置的官员购房群体消失,使市场消化整体能力减弱不少。

过去五年间市场走强,投资客成为市场需求主导,反向又推动了投资,特别是以旅游地产为特色的投资地产项目供应量大增,使得全国许多地区市场滋生泡沫。“房价涨,则地价升”,这是典型的地方政府土地财政思维,对中央的楼市调控一直持阳奉阴为态度,加之股市05年之后,完全放任所有各行业投资进入房地产领域,进而形成长达近十年的“股地对赌”的恶性循环周期。现在,新政实施,股地对赌格局将被打破,大潮退去,市场立杆见影就会看到的裸泳者除了房企,更现眼的一定会是银行,以及近几年业已泛滥的房产信托,影子银行。

再从市场层面来看,09至现在五年间,房价上升,全国包括县城四线城镇都成为了房地产投资的乐土。而其中的需求,“投资”无疑起到了主导作用。这种市场结构基础的致命之处就在于,一旦市场出现风吹草动,信心会一夜之间消失贻尽。09年救市之时,当时曾喊出“信心比黄金更重要”的口号。很不幸,是时的口号所导致的今天的结果,就是靠着“信心”支撑的楼市已经成为空中楼阁,岌岌可危。

房地产企业与金融手足相连。金融政策导向某种程度上讲,甚至决定一个开发商的生死。就开发商自身来说,在市场下行时刻,其资金链把控,也就是说销售资金回笼速度尤为关键。可以印证的事实,就是在这样的时刻,李嘉诚、万科这样的老大已经第一时间降价,第一个带头跑路。去年李嘉诚已经开跑,万科今年最早带头降价。降价,可能是所有明智开发商眼前不得不接受的现实。

当然可以预料降价的结果,中国之大也各有其不同的方向,二、三线城市供应量巨大的城市,这次掉下去可能十年不再有折返回头的可能,而一线城市或者说是人口增量集中城市,房价再回首高企,也不是没有可能。降价大潮中,抄底者一定在这些一线城市市场门外,随时恭候。

最后,还要再提银行与房地产之关系,5.12银行业会议传递的信息是要稳定楼市,更重要也是为稳其自身。但从媒体反馈各方声音来看,商业银行对房贷兴趣不大的原因,也恰恰在于对楼市价格走势的悲观态度。

就银行这些年房产信贷整体情况来看,此一轮楼市下行,其最大的隐忧无外乎两个层面,第一是二、三线某些泡沫化严重城市即便不出现类似鄂尔多斯式的崩盘,个贷也面临大面积断供风险。另一类就是包括一些一线城市高价楼盘,有价无市的项目,靠和“银行关系”锁定的商业银行开发贷款,楼价跌落至评估额下限。此类楼盘降和不降都将把贷款行拖入泥潭。

总之来说,楼市降价跑量已是大势所趋,但在投资占主导位置的房产市场,以价换量并非通票,看谁跑得快,跑得成功,还得要看开发商是否做出了诚意,真心让利。“一口价”给出的合理、到位,市场或许就会主动迎合,买账捧场。如果降价仅仅是个噱头,即将到达的降价潮则就会瞬间将其湮灭。

与多年以来一直判断市场会持续升温观点所不同,今年以来,包括我们《楼市》杂志以及我本人一直对市场下滑持判断肯定的声音,有人对此表示质疑。要说的是,这可能更加佐证我们一直以来,是以媒体中立角度审视市场,审视地产行业。

到截稿时,刚好接到BTV新闻“锐观察”编导的电话,邀请今晚去电视台做一期关于央行座谈会话题的节目。这几天,这一话题一定是热点,只是会发酵到什么程度还不得而知。

注:《楼市》杂志四月全刊分析了当前有代表性房企现状及未来走势。里面可以看到包括我本人在内的我们媒体对于当下楼市更系统的判断观点。微信/微博线上阅读版:http://mnews.iloushi.cn/?from=groupmessage&isappinstalled=0#a/681246

另,本周末,在北京通州月亮河度假村将有海南棕榈滩“半价特惠房”竞买抽奖活动,想观摩和参与竞买的人在微信查找“maifangbang'注册即可报名。


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