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地产之祸与资本之难

(2012-10-04 00:59:23)
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杂谈

本文将节选发表于10月楼市杂志的卷首语中。

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资本推动市场进步本无可厚非。但房地产背后的资本发力则是将这个行业推入颠狂境地的潘多拉的盒子。

无论欧美还是港台,房地产都曾是经济启动期商人们快速获得原始资本积累,一夜致富的最佳行业。这在中国更不例外。

但与别人不同,在中国大陆由于房地产管理体制存在诸多缺陷,行业和市场管理远滞后于实际发展,加之资本市场对开发商过度纵容,使房地产开发商在获得快速资本积累之后即沦为资本的附庸,为资本所累,进而将原本可能理性发展的企业,或者可能带有创新个性的地产项目,带入千篇一律的资本扩充行列之中,企业变本加利越来越唯利是图。

去年以来,在史上最严厉的房地产调控下,开发商资金普遍吃紧。从另一层面去看,内地房地产市场长期受政策左右,政策走向甚至一位政府要员之职位变动,都有可能招致投资变数。近年间,过山车式的政策左右市场宕荡起伏,导致了房企越来越普遍的焦躁和急于求成,寻求短期回报,追求速度而不求质量已是普遍心态。同时,由于核心主流房企大部分已运作上市,公众公司业绩压力和政策变数双重压力以及叠加效应,也迫使房企顾眼前不顾长远。一个本就浮躁的行业,现在大家更是如坐针毡,如履薄冰。

更不幸的是,开发商惶惶不安焦躁的心态现在已经影响到房地产项目的投入上。由于销售回款明显减退,银行信贷又全面收紧,去年调控政策出台之后,大部分开发商因资金链吃紧都不同程度降低或压缩了对项目的投入。其中不乏一些曾经以品质见长的知名开发商都出现了严重的工程质量问题,房企诚信危机近一时期陡然显现。

今年夏天,居地产行业老大位置的保利地产青岛项目,交房时业主发现交付的房子室内墙面仍是蜂窝状,而且竟然出现了少盖了一层的荒唐怪事http://house.qingdaonews.com/content/2012-06/28/content_9299594.htm;万科吉林项目则将消防连廊把整个一楼层的房屋窗户全部遮挡。曾经以追赶万科并以品质著称的龙湖地产,其多地项目出现业主因交房质量维权纠纷;以精装交房震撼业界的星河湾,其太原项目交房也遭遇滑铁卢,鄂尔多斯项目甚至引发拿地风波。此多事件虽并非都与资金链有直接关联,但开发商“日子不好过”的时候交楼品相相对下降已是业界默认的行规。“有钱的时候可以给客户惊喜,没钱的时候只好偷工减料”,开发商此举似乎早已成为了行规。

不可否认,上述提到的这些楼盘项目和房企都曾以品质信誉赢得过业界同仁的尊重,被视为行业的标杆和榜样。但不可否认,“政策市”引发的焦躁,以及资本趋动下之快速扩张浮躁,已越来越使这些好企业的建筑品质信誉高限标准稍然失守。在大势转变的背景之下,保命存活甚至让一些房企突破了信誉的底限。

本人09年出版的《批评万科》一书即质疑国内房地产存在的资本市场与拍地制度互动借力,造成房地产界融资圈地,拍地圈钱之“股地拉扯”现象。政府在转为土地招拍挂制度的同时,容许房企大规模上市,并放任其它实体企业转投房地产,包括几乎所有上市央企都涉足地产行业。造成包括实体经济在内资金大举进行房地产,推动房地产骤然升温。

由于内地房地产开发以及建设过程监管监督体制远不够健全,现有法律法规不足以对购房人权益构成完全保障,所以一直以来,我们长期实行的商品房预售机制实际是让购房人赌注开发商之人品,而不是靠一个社会机制和法律体系保障自己的消费权益。这样,在房企过于追求速度和眼前利益的情势下,购房人维系一生利益的住房品质,则越来越多地沦为开发商速度与规模扩张的铺路石和资本暴利的代价。

此时正值国庆节长假期的第三天。新闻和网上可以看到,全国所有高速路和各大景点都人满为患,人多制造的惊险接二连三。许多人不解:为什么会成这样?依我看来想要回答这个问题并非难事:中国最基本的国情是13亿人口,这13亿人口但凡流动起来,就经济角度理解是巨大的市场,就社会的角度理解,则一定是灾难!

诺贝尔经济学奖得主E.F.舒马赫著名的《小的是美好的》一书,其开篇的题记是这样一句话:地球提供给我们的物质财富足以满足每个人的需求,但不足以满足每个人的贪欲。

在此,我并非指摘百姓大众终于富足之后本应享有的旅游权利。而意在探讨作为政府如何立于13亿人口之国有效疏导和分流人们过于集中的需求,如何有避免百姓在某一领域过高的消费欲望,比如车和房,以及假期出游。

北京的西直门立交桥不允许西行车辆直接右拐,市民经常抱怨甚至投诉。对此,交管部门给出的回复是由于西直门往南,西二环由北往南方向是全北京最拥堵路段,是为了控制车行进入此路段的流量才不允许直接右拐。就交通管理原理来说,这样的措施并没有错。

其实,就整个北京来说,由于整个城市属于“摊大饼式”规划,城市核心功能区全部集中于四环、三环以内。所以,理论上讲,北京外围辐射道路建得越好、越宽、越快,市中心区的交通压力就会越大。这和西直门桥“限右”是同一道理。也和假期高速路免费了,全国景区人流量加剧同一个道理。

从人的流动再谈回到钱的流动。从两年前地产行业如日中天,到现今经济下滑,社会上的资金从逐利到寻找避风港,自始致终都与房地产不离不弃。而房地产今次遭遇到史上最严厉的政策重压,已然黄金期逝去,地产投资风险及回报也较之从前不可同日而语。所以,资本利动与政策重压相叠加之整个地产行业,也有如假期华山、泰山一样,看似繁荣实则险象环生。

 

 

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