加载中…
个人资料
蔡鸿岩
蔡鸿岩 新浪个人认证
  • 博客等级:
  • 博客积分:0
  • 博客访问:5,405,571
  • 关注人气:17,326
  • 获赠金笔:0支
  • 赠出金笔:0支
  • 荣誉徽章:
相关博文
推荐博文
正文 字体大小:

内地房企融资突围

(2012-07-18 09:09:11)
标签:

房产

内地房企融资突围

 

在内地房地产调控政策持续紧缩的背景下,受资金短缺困扰的境内房企走出去“找钱”的身影越来越多。如今,四大房企“招保万金”中有三家赴港买壳融资的举动,在一定程度上也折射了内地房企的融资困境。

文| 本刊记者  夏肇玲

 

房企闹“钱荒”

自2010年4月至今此轮房地产调控已持续了两年有余,持续调控之下,开发商的现金流还能支撑多久?这个自去年开始就被不断追问的问题,至今仍没有答案。但近年来陆续有市场消息显示,部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象,筹集资金动作频频。

 

易居房地产研究院发布最新报告指出,房地产开发企业资金状况将在2012年上半年经历本轮调控以来最“紧张”的时刻。最糟糕的情况预期与2008年全年程度类似。报告显示,现阶段全国房地产开发企业总体资金状况仅比2008年全年略好,部分指标已经差于2008年。其中,在2012年第一季度,房地产开发企业本年资金来源和开发投资比值、企业自筹资金占本年资金来源比重、房地产开发贷款余额增速、人民币贷款余额增速、GDP增速等指标均低于2008年的水平,创下历史新低。国泰君安的一份房地产研究报告则显示,2012年房企资金缺口量将达到1.35万亿元。

 

“缺钱,日子不好过”已成了2012年绝大多数房企最大的感触。6月6日,包头最大房地产企业——鼎太置业的董事长魏刚,在包头市东河区某酒店上吊自杀。巨额融资欠款,或许是压垮魏刚的最后一根稻草。据目前已知的数额,魏刚通过各种渠道融资欠款至少7亿元,单笔借贷最高达1.2亿元。

 

观一叶而知秋,魏刚的死无疑是房企资金受困的悲情注脚。近期国务院发展研究中心企业研究所等三家机构联合发布的“2012中国房地产上市公司TOP10研究报告”显示,目前近70%的房地产上市公司经营现金“入不敷出”,行业整体运行风险加速累积。报告说,2011年房地产上市公司的运营表现出经营业绩增速放缓、财富创造能力整体下降、资金面持续趋紧的态势。同时,上市公司在资本市场也处于较低的估值阶段。从现金流状况看,尽管2011年上市房企通过控制拿地和工程款的支出,积极维持现金流的平衡,但销售回款的减缓仍在较大程度上影响了现金的整体流入,上市房企全年每股经营现金流均值仍为负值。其中,沪深上市房企每股经营现金流均值为-0.44元,大陆在港上市房企每股经营现金流均值为-0.42元,弱于2008年的水平。

 

正略钧策管理咨询顾问孔方正分析认为,2012年房企面临的巨大资金缺口,主要来自多方面因素影响。第一,销售受阻,回款能力趋弱。2011年包括杭州在内的5个城市新建住宅总体成交量相较于2010年同比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于2011年8月开始,相关地产调控政策效果逐渐释放,成交量一路下滑。2011年包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建住宅总体成交量同比下跌18.01%,如天津、重庆与武汉2011年新建住宅成交面积分别同比下降13.43%、30.99%和9.88%。而到2011年7月初,不少二、三线城市被强制要求出台限购政策,随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。

 

第二,库存逐渐走高,沉淀了房企大量资金。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统计数据显示,高库存量挤占了房企的不少资金,2011年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034元/平方米、14223元/平方米、11292元/平方米和18990元/平方米。

 

第三,房企到期债务挤压房企资金链。国泰君安的研究报告显示,目前房企的长短期付息债务,偿付期主要分布在2011年7月?2014年6月,其中46%的债务偿付期聚集在2012年。而2011年7月至2012年6月到期的短期付息债务,约79%的债务偿付期集中在2011年末和2012年上半年,其中2011年12月和2012年3、4月为债务偿付高峰期。

第四,融资渠道受阻。房地产市场风险增加,导致银行给开发商放贷的态度谨慎,一些大开发商更容易获得银行贷款,中小开发商获得银行贷款的难度则大大增加。另一方面,由于担心信托违约风险增大,房地产信托发行数量和规模呈下降趋势,使得房企融资环境进一步恶化。

 

 

融资困境重重

 

2012年1~6月,央行两次降低存款准备金率,且在三年半以来首次降息,部分城市房地产市场交易有所回暖。但长期看,房地产调控政策不会放松。如何融资创新以及“开源节流”保障现金流安全,仍然是房企未来需要重点关注的问题。

 

缺钱就得“找钱”,但对于房企来说“找钱”显然不是一件容易的事。金融机构对房地产行业的信贷不断趋紧,不少开发商表示,去年下半年起从银行“几乎贷不到钱”。业内人士指出,在信贷收紧、销售受阻的当下,房企应该主动调整开发模式,因为开发模式决定资本结构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。

 

实际上,转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的招数,早已被众多开发商用过。数据显示,2011年交易市场共出现近500宗房地产行业股权及资产交易涉及金额超过1500亿元。中房信克而瑞评论员胡超分析,约500宗股权及资产交易中,主要可分为两种情形:一种为通过转卖项目获得现金,比如绿城中国发布的公告显示,公司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让,以回收3亿元现金;另一种处于企业战略调整,比如一些主业非房地产的公司,在看淡房地产业的背景下,通过转卖地产项目清仓离场,且这种趋势日益明显。

 

长期从事地产分析的张月认为,除非有意清仓逃离房地产业,否则通过出售土地或项目回笼资金皆非上上之策,毕竟在现有的市场背景下,房企转手项目很难获得更多利润回报,更多的是低价转让。

 

由于银行信贷资金投向房地产开发领域的规模减少,普遍面临融资压力的房企将目光转向了房地产信托领域,信托资金成为房企重要的资金“输血”管道。然而今年一季度,楼市成交量跌入历史低谷,市场普遍担忧违约风险增大,信托公司对新增房地产信托产品变得日益谨慎,再加上行业监管趋严,使得房地产信托市场瞬间转弱,出现两年来增速首次下降。据不完全统计,2012年一季度共发行了165款房地产信托产品(含保障房),发行规模为354.15亿元。与去年同期相比,发行数量减少10.33%,发行规模同比下降33.72%。与2011年四季度相比,发行数量环比下降6.78%,发行规模环比下降11.17%。

 

对于房企融资难的现状,中国人民银行金融研究所研究员邹平座向《今日楼市》记者表示:在楼市宏观调控趋紧的大形势下,银行政策不可能与国家政策背道而驰。“银行出于多方面考虑。首先,在楼市调控政策毫无放松迹象的情况下,楼市的下行风险较大,一些资质不佳的房企贷款可能令银行背负较大的风险;其次,今年银行自身的可调动额度也相当有限。从利润角度考虑,本着‘高收益、低风险’的原则,银行会选择将有限的资金配置到更高的收益上去。”邹平座直言。

 

接受《今日楼市》采访时,同策咨询研究中心总监张宏伟认为,银监会最早提出要银行减少对房地产开发贷款,应该是在去年六七月份,包括房地产信托的叫停,其实对房企最直接的影响是资金链方面。房地产开发的两个要素是土地与资金。对融资平台的限制,主要是对资金要素提出政策和措施,对房企融资有所控制。贷银行的钱相对便宜,但就是贷不出来。好多企业通过非银行渠道来融资,比如基金。有些虽然叫停了,但一是具有阶段性,过段时间政策松了再登记审批,二是有操作空间。现在,房企也都在努力拓宽开发商的融资渠道,或通过海外上市平台融资。除了上述融资渠道外,房企四成以上的资金需要自己想办法募集,如果募集不成,房企资金链必然会受到一定影响。

 

 

赴港融资突围

 

信贷资金相对紧张,房企需求的资金量却上浮了三成以上,多重压力下,寻求更为多元化的融资方式已成为当务之急。海外融资、股权融资、民间融资、联合开发地块等,诸多开发商想方设法地“搞钱”。

 

在汹涌的“找钱”大军中,万科也是其中一员。5月14日,万科发布公告称,其全资子公司万科置业(香港)有限公司已于5月13日与永泰地产有限公司达成收购南联地产股权的协议。永泰地产、南联地产均为在香港联合交易所上市的公司。根据协议,永泰地产将对其控股的南联地产进行重组。重组完成后,万科置业将通过其全资子公司以约10.79亿港元收购永泰地产持有的约1.9亿股南联地产股份,占重组后的南联地产已发行股份总数的73.91%。5月15日,万科A发布公告称,拟收购永泰地产持有的南联地产73.91%股份,收购金额约为10.79亿港元。

 

万科是继金地、招商之后,第三个意欲香港买壳的A股上市房企。去年7月底,香港地产大鳄刘銮雄控制的华人置业宣布与内地房地产巨头金地集团达成协议,以约8.36亿港元将旗下至祥置业的控股权出让。最终因部分收购条件未能达成,收购取消。此前招商地产又买下了香港东力实业70.18%的股权。有分析指出,在中央调控政策未见明显放松的情况下,香港逐渐成为内地房企另辟“钱”途的选择之一。

 

因为香港市场融资成本较低,不少内地房企早已将“找钱”的目光锁定在香港。2012年4月,龙湖地产集团公布了与香港9家银行签订的一项24.3亿港元等值的三年期银团贷款。年利率仅为香港同业拆息加400基点。根据香港金管局近日公布的数据,截至今年4月2日,一年期的香港银行同业拆息仅为0.9%。不过,并非所有房企都能像龙湖地产一样在香港拿到低廉的融资。不少像万科公司一样的内地房企,看着香港金融市场这块沃土,却只有羡慕的份儿。尽管香港资金成本低廉,但内地房企在香港没有项目,也没上市,因此难以获得大额融资。借壳上市则能打通吸收香港低成本资金的通道。在此局面下,不少在香港无资产做抵押的A股上市内地房企,面对香港庞大的人民币资金池,似乎不约而同地选择采用“借壳上市”,万科、金地、招商地产的收购逻辑就一目了然。

 

对于出现的内地房企赴港融资潮,张宏伟分析认为原因来自多方面:第一,当前调控的市场背景下,由于政策面对于房企开发贷款的限制,境内融资渠道受限,开发企业资金面还是较为紧张,房企赴港融资可以规避境内政策的限制,为房企拓展另一个融资渠道,缓解企业资金面压力。第二,境外金融创新产品比较丰富,融资方式灵活多样,而境内信托、私募等还处于探索阶段,在境外可以以多种方式融资,对于房企来讲,这样多种方式的融资渠道也为它们打开了融资的大门。第三,从部分大型房企来讲,比如万科、招商、绿地、碧桂园等,可能要通过境外上市平台,试探进军海外市场。

 

“在内地地产淡市下,万科可通过买入香港地产公司开拓境外市场,或借壳上市融资。”邹平座分析,后者的可能性会更大些。邹平座指出,今年“开源”成为各大房企的当务之急,借壳融资逐渐成为内地房企的选择之一。而内地房起争相控股港地产股另辟“钱”途的背后,侧面反映出内地楼市调控近两年以来,开发商缺钱且融资难的窘境。

 

0

阅读 评论 收藏 转载 喜欢 打印举报/Report
  • 评论加载中,请稍候...
发评论

    发评论

    以上网友发言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场。

      

    新浪BLOG意见反馈留言板 电话:4000520066 提示音后按1键(按当地市话标准计费) 欢迎批评指正

    新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

    新浪公司 版权所有