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京城进入新豪宅时代

(2012-06-13 11:26:50)
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房产

京城进入新豪宅时代

 

在全国市场一遍喊跌声之中,唯京城豪宅市场一枝独秀,三、四月份成交环比激增,房价只涨不跌。是什么原因导致京城楼市这一独特景象呢?

 

五一之后的一个周末,笔者陪一位外地来的朋友到四环内某楼盘看房。出乎我的意料,售价喊出每平方米5.5万元的楼盘售楼处内人头蹿动,一片生意火爆的景象。找到开发商销售的负责人问,当天拿出的20余套房源,一个上午就被认购一空。交谈中,他接了仨电话,一律口气都是想着法儿地躲关系。“不是不想帮忙,真的照顾不过来。”接完电话,他一脸无奈地和我这样说。今年二季度无疑将会成为高端豪宅市场发力期,随着政策微调的影响逐步扩散,在“禁墅令”及市区高端豪宅项目愈加减少的大背景下,豪宅项目的稀缺价值愈加凸显,而对于有强烈改善居住环境愿望的中产阶层来说,这类产品无疑是他们的置业首选,因此二季度这类产品的热销势头将会进一步得以延续。

 

地价推涨,京城市区内已“遍地豪宅”

 

北京市区内房价最具抗跌性早已为业界所共知。集全国所有最优质资源于一个城市,同时又是全国人民奢望向往的目的地,北京近十年来市区内新建楼盘始终受买家追捧,房价节节攀升。而随着北京城市的快速扩充和功能区的扩大优化,原先意义的豪宅区域,已不再局限于CBD、金融街、中央别墅区等区域。只要是市区以内,特别是临近商务区和机场区域,都已名正言顺地算做了豪宅区。

 

以望京为例,自1995年望京新城开发之日起,望京已经历了从望京新城、大西洋新城、CLASS、慧谷根源、国风北京,到现在的远洋·万和公馆等不同的发展阶段。两三年前望京的豪宅市场是一片空白。经过十年的发展,望京从单一的居住区迅速崛起,不但具备了完善而丰富的城市配套,更成为了受到全球名企青睐的商务区。从2010年望京正式被确立为北京的第二CBD起,如今已有西门子、MOTO、微软、奔驰、索尼等16家世界500强企业总部入驻望京,聚集了北京65%的高收入人群和约三分之一的外籍人士。

 

望京区域内所谓的高端项目确实有一些,但很多望京区域内有着改善型需求的购房者却对那些项目的住宅标准始终无法满意。例如去年8月就开盘销售的保利地产中央公园项目,其网签均价已经到了39000元~41000元/平方米,但其建筑规划、园林设计等方面与望京一般住宅并没有拉开多少距离。同样的问题也出现在东湖湾、银河湾等均价达到4万元~5万元/平方米的项目身上。

 

“目前望京开盘的项目中,还没有一个能给我留下很深刻印象的项目,从建筑到户型,都与我现在居住的房子拉不开差距,而价格却高得多。这些项目尚且达不到居住升级的水平,而作为投资又显然不划算。”一位朋友表示。早在2004年就住入当时望京首屈一指的高端公寓果岭里CLASS的朋友一家,目前想更换一处更好的住宅,但走遍望京,都没有让他十分满意的开盘项目,而有类似想法的人不在少数。

 

近些年土地竞拍推涨中心城市地价,2010年限购政策之前,北京“地王”风起云涌一般出现。这也客观上逼迫拿地企业不得不开发豪宅以应对成本高企的压力。“被豪宅”在京城已是人所共知的事实。从现有格局和城市发展趋势上看,北京五环以内区域都被视为城市中心区,都具备豪宅供应相匹配的需求市场。京城“遍地豪宅”正在成为人们不得不接受的现实。

 

高端人士“瞄准”望京地王

 

实际上,尽管望京市场上尚未出现真正的豪宅产品,但望京的地产中介和代理却并未感到焦急,因为望京地王项目远洋·万和公馆拿地伊始就备受业界关注。此前,已数度推迟开盘时间的远洋·万和公馆在今年4月2 2日才取得预售许可证。目前,该项目的最新开盘信息显示为今年6月,预计均价6 . 5万元/平方米。这个望京地王项目是否能成为望京豪宅市场的一枝独秀,众多业内人士和购房者均在拭目以待。

 

远洋·万和公馆从拿地以来,一直就是地产市场话题的焦点,在远洋地产以望京地王价格获得大望京1号地的时候,业内就对这是否央企冒进拿地出现过质疑的声音,此后远洋万和公馆又经历了退地传闻,经历了推迟开盘的谣言等等。然而从目前来看,施工现场每天都在热火朝天地进行着工程,很多楼座甚至已经盖到了地面3~4层。无疑,项目的顺利推进成为了打破市场谣言的利器。

 

大望京1 号地是望京规划的最后一块住宅用地, 周边被奔驰、摩托罗拉和2 8 0 米高的写字楼浦项中心包围, 是典型的商务区内的住宅用地,稀缺性不言而喻。而周边大望京公园、北小河公园和4 0 米宽的绿化带正好把这个地块的北、东、南包围起来,成为原生树林之中的天然绿地。不论从稀缺性还是自然环境看,大望京1号地的地王价格都是市场给出的公平答案。

 

为了符合这个地块的珍贵价值,远洋·万和公馆在建筑规划、园林设计、户型设计上都力求突破,所有标准都以世界顶级豪宅作为参考,远远超过目前北京的豪宅标准,成为了远洋地产19年来投入最多、规格最高的项目。

 

“大望京区域”悄然形成

 

2012年北京豪宅的市场的成绩与望京豪宅市场的空白,正成为远洋·万和公馆入市的好时机,这个时候开始正式运作可谓是精心设计。对于能否填补北京豪宅市场的需求,需要看其产品打造是否符合三个基本特质,即拥有卓越的自然景观资源、便捷的都市生活氛围,还要有完全符合高端客户群体需求的产品规划设计。

 

从目前远洋·万和公馆的条件来看,打破望京无豪宅的现状是毋庸置疑的,但具体能否真正达到远洋地产对地王的标准和要求,能否符合高端购房者升级换代的需求,还需要等到6月份远洋万和公馆正式入市后才能检验。

 

无论是保利地产还是远洋、绿地均是大型的上市房企,资金实力非同一般。但由于当前市场供需关系逆转所导致的低迷大势难以改变,因此这些企业开发的项目前景仍然变化莫测,因此究竟开发什么样的产品来应对当前的市场,不仅是开发商企业的核心问题,也必然会成为市场的关注热点。而如何走差异化的道路,以此来应对市场,无疑是考验各家房企能力的试金石。

 

目前,政府调控措施短期内肯定不会放松,市场供需关系逆转的大势一时难以改变,但是逆境不等于绝境,如何绝处逢生,既看各家房企的能力,也看他们的产品开发理念。从目前的信息来看,走精品路线无疑是最佳选择。另外一方面,由于CBD东扩的影响在未来逐步显现,望京区域的发展潜力与发展动力仍然不可

小视。在知名房企打造高端项目与精英企业、精英人士不断入驻望京区域的背景下,一个范围更广、潜力更大的“大望京区域”已经悄然形成。

 

 

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