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调控之殇

(2012-05-07 14:22:30)
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杂谈

调控之殇

 

一纸调控,哀鸿遍野。

根据2011年上市房企年报显示,各房企存货量快速增加,出现供大于求的现象。观望已转变为明显的销售停滞。房产市场成交持续低迷、融资渠道受阻,加之2007~2009年开发商的疯狂拿地,令大多数开发商陷入前所未有的资金困局。

种种迹象表明,楼市目前已进入动荡的调整阶段,行业将迎来一场前所未有的大洗牌,多元化生存,无疑是这个调控时代的最新景观。正所谓,滚滚长江东逝水,冰河世纪之后,房地产江湖又将是谁家天下?

 

 

房企年报危机暗藏

 

上市房企2011年报所反映的实际报告期,正是这轮调控的“尖峰时刻”。从各上市房企的销售额增长情况来看,总体可以用八个字来表述:“增速放缓,分化加剧”。库存高企并非是万科一家地产公司面临的危局,而是让整个地产行业都深陷其中。由此可见,调控让房企“伤”痕遍布。

 

 

增速放缓 分化加剧

 

统计显示,89家A股上市房企中,超过70%实现了销售额、营业收入和净利润的同比增长。但再对比同期增长率可以发现,受调控影响众多房企的增速已明显放缓。在正增长企业中,销售额增速上涨幅度最快和下滑幅度最高的企业,都是排名15名以后的企业。其中,首开2011年销售额122.36亿元,同比增幅由204.6%回落到57.5%;恒盛地产销售额是133.2亿元,同比增幅由89.1%回落到5.1%。这反映了“第二梯队”企业的业绩波动性更大。一线品牌企业中,2011年销售额增速最快的企业是融创,同比增长了130%,实现销售额192亿元。其次是越秀,虽然销售额还不及百亿元(90亿元),但同比增长了114%。另外,华润置地业绩增长也很快。年报报告期内,华润置地实现住宅签

约359.58亿元,较上年同期上涨61.5%,实现销售面积297.76万平方米,同比增长36.5%。

 

从营业收入指标来看,沪深两市89家的净利润总和同比增长了21%。可见,在严厉调控下,房地产企业的业绩还是比较乐观。其中,在同期数据的74家上市房企中,有48家实现了业绩增长,占64.9%,只有2 6家企业同比下降。其中,云南城投、鲁商置业、丰华股份、津滨发展等企业均下降了50%左右。另外,有15家企业的营业收入超平均增速44.07%。其中,增速10%以下的占10.8%;10%~20%之间的占12.2%;20%~30%之间的占5.4%;30%~40%之间的占8.1%;40%~50%之间的占5.4%;超过50%的占23%。一线房企营业收入增速超过3 0%的有3 2家。例如,2011年万科实现营业收入717.8亿元,同比增长41.5%;保利地产实现营业收入470.36亿元,同比增长31.04%。

 

74家上市房企中,净利润为负的只有5家,仅占6.8%,分别是津滨发展、华夏建通、丰华股份、ST昌鱼、ST联华。也就是说,在严厉调控下,还是有93.2%的企业赢利。净利润50亿元~100亿元的企业有2家,占2.5%。其中,万科实现净利润96.25亿元,保利实现净利润65.31亿元。10亿元~50亿元的有7家,占9.5%;10亿元以下的有60家,占81.1%。净利润超过100亿元的企业有2家,是在香港上市的中海和恒大,2011年实现净利润分别是121.81亿元和113.82亿元(均折算成人民币)。

 

从净利润增长情况来看,69家赢利企业中,净利润同比下降的只有25家;有49家实现了同比增长,占66.2%。降速较快的企业是丰华股份、津滨发展等,分别同比下降149.97%和411.11%。同比增长的企业中,增速10%以下的有5家,占6.8%;10%~20%之间的占14.9%;20%~30%之间的占10.8%;30%~40%之间的占8.1%;40%~50%之间的占1.4%;超过50%的占24.3%。其中一线房企中,万科净利润同比增长32.15%,保利地产32.74%。

 

从销售营业利润率指标来看,沪深两市69家净利润为正的企业中,利润率低于10%的有18家,占24.3%。利润率15%以下的有33家,占44.6%。其中,万科营业利润率是13.4%,结算净利率是15.01%。利润率在15%~20%之间的占20.3%。其中招商的净利润达到了17.15%。在香港上市的绿城的净利润达到了18.7%。利润率在20%~25%之间的占16.2%;超过25%的有9家,占12.2%。其中金融街的利润率为24.79%,世茂股份的利润率为20.81%。在香港上市的中海地产的利润率是30.9%。参照wind数据,基于2007~2011年连续五年对房企“赢利能力指标”的跟踪监测,房地产企业“销售营业利润率”指标数据如下:优秀值25%,良好值20%,平均值15%,较低值10%。2010年上市房企的平均利润率为15%,2011年上市房企的平均利润率预计还是15%左右。

 

另有数据显示,89家企业的期末存货总值已达9500亿元,比上年同期增长了41%。“500强测评研究报告”数据显示,2011年500强房地产开发企业存货均值同比增加50.34%,增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点,500强房企的平均存货已达到99.89亿元,创历史新高。其中存货最多的是万科,期末的存货量达到了2083.35亿元。按照其2011年销售额1215.4亿元推算,需要21个月才能消化完。

 

 

 

存货偏多 创地产纪录

 

 

根据兰德咨询《2007~2011年房地产存货研究》报告显示,2010年末全部上市房企的存货总量已经超过1万亿元。其中,剔除ST企业后的129家上市房企的存货总量是9098亿元,同比增加40.4%。到了2011年一季度末,存货达到了9865.14亿元,同比增40%,环比增8.43%。依照2011年房地产市场状况及上市房企销售目标完成情况推算,到年底预计全部上市房企的存货总量可能会超过1.4万亿元。按照上市房企市场占有率超过25%来推算,全行业的存货总量极有可能已超过5.5万亿元。

 

一方面是存货量快速增加,一方面是销售不景气,必然会导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。兰德咨询基于历史数据推算,2011年末上市房企的平均存货周转率可能会低于0.3,存货周转周期肯定会多于三年,甚至超过四年。从期末货币资金情况来看,更是不乐观。在有同比历史数据的49家企业中,期末货币资金最多的是万科,资金量是342.4亿元。其次是招商地产和首开股份,分别为144.84亿元和110.26亿元。另外,49家企业中,25家公司去年货币资金缩水,超过一半以上。其中华丽家族、银基发展、中弘股份、浙江东日、华远地产、道博股份、亿城股份、万通地产8家公司货币资金缩水幅度超过50%。货币资金缩水较多的是华丽家族(-82.37%)、中弘股份(-73.48%)、华远地产(-62.14%)。

 

同样值得一提的是,截至去年末万科A持有的货币资金低于2010年年末的378.2亿元,同比减少9.46%;同时,去年末短期借款和一年内到期的长期借款为235.7亿元,高于2010年末的167.8亿元。一涨一跌的背后是万科A的资金链在拉紧。不仅如此,年报数据显示,其去年的资产负债率也较上一年度进一步攀升,达到了77.1%。24家货币资金同比增长的企业中,增长超过一倍的有五家,分别是多伦股份(1353.57%)、刚泰控股(462.42%)、铁岭新城(267.90%)、绵世股份(130.07%)、陆家嘴(124%),几乎都是区域性非一线企

业。知名房企中,招商地产的期末货币资金同比增加了49.68%,荣盛发展是32.29%,首开股份是4.80%。

 

另外,49家企业中,期末负债同比减少的只有22家,而增加的却达到55%。其中有三家企业的期末负债值得关注。首先是万科,2011年负债达到了2283.76亿元,负债同比增加了41.8%。其次是招商地产和北辰实业,负债分别增加了43.23%和14.85%。这就是房地产开发企业所面临的困境。资金链愈加紧张、存货量快速增加已成为两大高度关联、相互夹击的突出问题。这也就不难理解,为什么今年大多数企业都纷纷降低开工面积计划,降低销售目标增长率了。

 

由此可以进一步断定,如果“政策调控不动摇”,房地产企业的资金链肯定会更加紧张。另外,去年开工的保障房将会在2012年大量入市,这会进一步增加去存货难度。在库存量快速增加的情况下,房地产企业肯定会加大营销力度。所以,去存货或去库存化必将是2012年绝大多数房地产企业的年度主题。

 

总起来说,上市房企业绩情况呈现出三个鲜明特点。一是有超过三分之二的企业实现了销售额、营业收入和净利润的同比增长,但增速明显放缓。二是在增长的同时,受调控影响大多数企业的存货量增加,货币资金减少。三是业绩分化进一步加剧,市场集中度进一步提高。

 

为什么大多数企业2011年主要业绩指标增长,特别是净利润不降反升?这主要得益于四个方面的原因。第一,受益于销售均价上升。2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米,销售总额5.91亿元,平均销售价格5377元/平方米,同比分别增长4.9%、12.1%和6.84%。虽然增速较2010年进一步放缓,但却依然在增长。

 

第二,自2008年以来,许多房地产企业都主动调整了产品结构。例如,万科所售的住宅中,144平方米以下户型占比达到了88%。再例如,华润置地的产品结构已调整为“六成住宅,四成投资物业”。其中所售的住宅中,针对自住型客户所开发的小户型的比例已经占到80%,高端项目占比已调整为不到20%。

 

第三,最主要的原因是2010年的高预收账款的支持。由于房地产行业的结算相对于销售存在一定的滞后性,所以2011年所结算的项目,许多都是2010年下半年已售未结算资源以及2011年上半年所销售的项目。例如万科,2010年万科合并报表范围内已销售未结算资源面积为680万平方米,对应合同金额820亿元。2011年,万科的这两项数据则达到了1085万平方米和1222亿元,分别增长了59.6%和49.0%。由此可以预见,如此高的预收账款也足以支持万科2012年度的销售业绩、营业收入和利润率增长。

 

第四,是“练内功”的结果。近年来,许多房地产企业除了积极寻求战略转型和调整企业的产品结构、市场结构外,也开始了补课、练内功工作。这在一定程度上降低了开发成本和费用。例如在产品系列化、标准化方面,目前房地产业界的几乎所有一线房企都已经形成了多个产品系列和多条产品线,并在不同城市的不同项目上进行着标准化产品线的连锁、复制开发。兰德资讯的专题研究结果显示,当产品标准化率达到40%时,周转率和杠杆率都会明显提高,投资回报率更会大幅度提高。另外,加强内部管控也能提高开发效率,降低费用。

 

 

 

结构合理者 方能得市场

 

上市房企公布年报显示,所公布房企负债水平明显上涨,总负债额度达到了5216亿元,环比上涨近四成。而所公布房企2011年平均负债率已经超过七成,创造了最近十年来的新高。

 

2011年万科实现1215.4亿元,依然稳健行业第一,但是在其他重要指标表现上,都并不太好。例如,销售面积指标连续两年低于恒大;利润率指标与中海的差距进一步拉大(两倍以上)。即使是342.4亿元的期末货币资金,虽然高居行业第一,但同比减少了9.46%,而且存货量、负债额及负债率(77.1%)均上升到了历年新高,全年现金整体呈现净流出态势,这也是公司近八年来首次出现现金净流出状况。需要特别指出的是,万科的合同销售额并非权益切分后的实际销售额,而是合并报表的结果,而且与营业收入之间就相差了497.6亿元(2010年相差574.5亿元)。

 

2011年万达宣传实现营收1051亿元,比万科的718亿元高出46.4%。如果按照营业收入占销售额的通常占比,则其销售额也可能会高于万科。由于万达还不是上市公司,所以无法全面分析其业绩情况。例如,至今未见万达公布其2011年销售面积指标,更无从获悉其股东结构情况。由此可见,既然万达计划上市,就应下定决心提高透明度,并进一步改善法人治理状况。

 

 

2011年恒大在多达五项指标上高居行业第一,近四年的平均周转率超过130%,支持恒大持续高增长的一个重要因素是其标准化建设比较成熟。根据兰德咨询的研究成果,恒大的标准化体系由七个方面的标准化组成,其中产品标准化、流程标准化都已到了很高的程度。无疑,房地产开发企业的核心要义就是投资回报率(投资回报率ROI=利润率×周转率×杠杆率)。研究显示,得益于高标准化,恒大的周转率和杠杆率几乎是行业平均水平的两倍,由此使其净利润达到了117亿元,仅次于中海地产成为第二“最赚钱房企”。

 

2011年绿城所发生的一切既有可能是否极泰来的重生。首先是其利润率指标有了根本性、大幅度提高,增长至18.7%。第二是绿城以产品品质为导向的发展模式,恰恰会在市场形势发生变化后具有越来越强大的竞争力和品牌效益。更为重要的是,绿城中国董事长宋卫平已更加重视市场营销工作。由此可见,2012年绿城或许将会给行业一个惊喜。

 

2011年,绿地集团营业收入达到了2300亿元,其中房地产业务收入770多亿元,同比增长50%。举凡整个行业企业,若论综合实力的话,绿地可能连续三年都是行业第一。

 

2011年龙湖虽然没有完成既定的400亿元销售目标,但这也确实是龙湖大丰收的一年,全年共实现合同销售额382.65亿元,合同销售面积328.6万平方米,同比去年分别增长14.8%和33.9%。尽管在规模类指标上龙湖与前五强还有一点差距,但龙湖的市场结构比例、产品结构比例和长短线项目的结构比例,确实非常切合市场。另外,龙湖也非常善于抓住销售窗口期。由此甚至可以说,龙湖可能已经“悟道”了,已经达到了其他企业还没有领悟到的一种新境界。

 

为什么在同一市场环境下,有的企业发展速度快,有的企业发展速度慢,有的企业赢利能力强,而有的企业赢利能力差?简单说来,是企业前瞻性的市场眼光和战略布局不同有关,主要体现在市场布局和产品结构上。

 

例如SOHO中国、绿城等,业绩出现快速下滑,看似是受政策调控的影响,但背后的原因就是结构不太合理。以SOHO中国为例,它的战略布局主要是在一线城市开发高价商住房为主。虽然其产品性质基本不在限购之列,但其项目的市场结构布局重点在京沪(限购政策较严厉),而且其目标客群以投资投机性客户为主(大都已“离场”)。同样原因,雅居乐2011年净利润仅为41.05亿元,相比2010年的57.96亿元,下滑幅度约达30%。其业绩下滑背后的原因是项目大多集中在珠三角和海南,项目市场结构也是不均衡。

 

反之,那些在2010年前后就已经调整项目结构,或者项目结构比较合理的企业,几乎都实现了逆势增长。以华润置地为例,其2011年实现综合营业额357.95亿港元,同比增长39.1%,总体毛利润由上一年的101.52亿港元上升到141.82亿港元,同比上升39.7%。期内,公司实现住宅签约359.58亿元人民币,较上年同期上涨61.5%;实现销售面积297.76万平方米,同比增长36.5%。在回答业绩快速增长的原因时,该公司主席王印归结为两点:一是“六成住宅,四成投资物业”;二是2009年前后“华润置地已经调整了产品策略”。

 

截至2012年3月7日,华润已实现住宅签约额人民币43.71亿元,加上已锁定将于2012年内结算的营业额为186.11亿元,已超过去年住宅结算额的72%。与此同时,今年华润置地决定“进一步加强内部管理,控制成本,控制管理经营费用,优化产品结构”。因此,该公司今年又会快速增长是完全可期的。兰德咨询通过对华润所有项目分析发现,目前该公司针对自住型客户所开发的小户型的比例已经占到整个住宅销售的8 0%;高端项目占比已调整为不到2 0%,而且三分之二以上的项目分布于二、三线城市。这些方法与目前的调控政策导向一致——满足刚需,抑制投资投机。可以说,华润置地业绩快速增长的原因正是“城市布局的改善和产品结构的优化”。

 

显而易见,上市房企的资产负债率在如今低迷的楼市中更是一个不可回避的事实。在这样的市场背景下,现已上市的房企非常关心怎么确保资金链的问题。或许对地产商而言,清旧盘、改规划、缓开工、退地是不错的办法。因为目前市场上在售的楼盘多数都会遇到二手房和经济适用房的竞争,所以越早清空越好。然后研究未来二、三年的中高档市场方向,对在建楼盘的各项指标进行修改。缓开工,除了可以把规划做得更好外,也可以避开未来一、二年内的供应压力。重要的是,上市房企应该更加重视通过经营活动产生现金流,或者尽可能减少经营活动产生现金流的流出,通过多种形式打开融资渠道。而在这一时刻扩大企业资金来源,是房企做大做强的关键。

 

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