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“金九银十”慎搭销售末班车

(2010-08-25 01:19:27)
标签:

房产

 

九月份北京新上市楼盘将有四十个左右。这是“国十条”政策四个来月之后单月放量楼盘最多的。由于九、十月份是传统的一年商品房销售旺季,加之今年四月份之后政策封堵,原先计划上市的许多项目主动或者被迫推迟上市时间,所以所谓传统的“金九银十”终成为更集中的产品放量期。

由于上半年受春节和冬季施工影响,北京房地产项目一般情况下销售排期大部分都愿意放在下半年上市,“金九银十”从来都是全年供应量最集中面市的时期。加之今年国十条政策之后,开发商和购房人一样都处于观望期,“宁肯放慢资金回笼也不肯损失销售利润”的心态,使得头几个月市场供应量锐减。另外,为调控房价需要,管理部门相对减缓高价楼盘销售审批,也客观上减少了新房源供应。

从已知九月份即将上市的楼盘看,新盘主要集中在南部大兴、房山和东部通州等区域;四环以里市区的新盘占仅占到百分之十到二十左右;另外一个特点就是河北地界内环北京区域,比如燕郊、固安等地。从已知项目上市报价来看,这样的供应布局也使得北京到郊区,以及到河北界内楼盘价格梯度的级差更加加大,城市中心区向郊外延伸的房价坡度更加陂峭。“城里建豪宅富人住城里,远郊建住宅穷人住城外”的贫富分区趋势更加明显。

房地产业内大部分人认为,国十条政策影响会在十月份前后明显显现出来。由于此次调控的核心是银行全面收紧购房信贷,而收紧房贷使得相当一部分原计划购房的人无能力购买。所以无论何处区域项目,如果想在“金九银十”今年最后一个销售档期实现一部分销售回笼,就必须要四月份之前本区域房价或前期楼盘报价基础上,适当调低价格,以促销手段实现计划目标。

从房地产全行业来看,中央政府近期多次表示坚定房地产调控政策不动摇,这给观望的房企以明显回应。这使得大部分已上市的真正有实力的开发商,为了完成全年的销售业绩也要在最后的三、四季度拼死一搏。这样的心态势必会有引领降价的“带头大哥”再次出现,直到传导到市场所有楼盘定价策略上。

一方面开发商有可能会因资金压力而降价促销,另一方面积蓄半年左右的投资客蠢蠢欲动等待抄底,各种市场乱象都有可能同时引发。所以对于购房者来说,要想买得不亏,还是得进行一些专注分析,或者请教一些业内人士。简单来说,比如北京以外区域的楼盘在购买时,一定要看项目规模,了解发展规划,这些地方一旦买对了,几年内不排除房价翻番的可能;北京郊区的楼盘则重点看交通位置,尽量选择在城市重点的发展区域购房,未来居住使用会感觉比较实惠;对于市区内投资客来说,首先要对区域板块的位置价值有所理解,其次要对开发商的信誉和豪宅开发经验和口碑进行了解,尤其忌讳商住混居房产投资和购买政府已经明令禁止销售的酒店式公寓。

从政府调控房地产的决心来看,现行严控政策有可能会延续到明后年。甚至可以说,只要房贷不放松,以往住宅房地产成交火爆的局面就不会再度出现。今年的“金九银十”很有可能是此一调控周期内最佳的促销机会。

由于地价成本原因,市区之内未来必定是豪宅的天下,白领可接受的商品住宅将全部全部于五环之后到六环之间区域。这是我们所有人不愿意看到,却又不得不接受的现实。

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