征物业税是让农民造核武器

——再谈用土地增值税调控房价的意义

房地产调控如急暴雨般渲泄而下，物业税开征似也指日可待，各界呼声甚嚣尘上。似乎物业税一出，房地产市场即可风平浪静。

早在05年房地产市场刚开始快速上涨时，我们楼市杂志即联合建设部政研中心以及国税总局的专家举办过关于物业税征收问题的研讨会。之后还和两个媒体主管的领导专门就此事商讨认为，物业税开征有许多前提条件尚不具备，但是如以媒体宣传的方式，加大对物业税开征的舆论引导宣传，对于投资性的买家还是能起到震慑作用。

最近几年，市场除去08年出现非常态的短期下跌之外，大部分时间都处于热度过高，价格上涨过快的状态。所以，如何抑制住房价野马一直是政府处心积虑的一块心病。国六条、国八条、70/90、两限房等等前后一系列政策，无不浸透政府的良苦初衷。直到这一次，力度最大、精度最准的“国十条”以及“京十二条”，政策调控手段已然用到极致。

但是至于到征收物业税的问题，其实现在仍然条件极不成熟，法律和税制体系障碍依然存在。而专用于抑制房地产暴利的土地增值税1993年颁布之后，至今没有实际征收。完全可以打服敌人的常规武器弃置不用，偏偏要现造一个不掌握核心技术的核武器派到战场。其效果暂不用说，单是物业税法律、相关税收体系之前后矛盾，以及实际征缴之难度，如不加以考虑，其又可能形同虚设。

中央财经大学政府管理学院副院长温来成认为，目前开征物业税的条件还不十分成熟，其中最大的障碍就是明晰的产权制度。无论从物业税的纳税主体，还是具体税种安排来看，都需要明晰健全的产权制度做基础

物权法第149条第1款已明确规定，70年住宅建设用地使用权到期后将自动续期。土地出让金本是个合同概念，如果70年期满自动续期则不再存在合同程序，这是否意味着土地出让金就将无法继续收取，在我国，房屋是私有的，土地是国家公有的，地产与房产如何区分？在税收领域二者如何实现合理征税？在国际上大多数征收物业税的国家，土地已完全实现私有化，因土地与房屋的天然不可分离，房产的所有权会随着土地的私有化而得到更完全意义上的保障而实现。针对房地产物权的物业税的征收有了更确凿的法律基础。但在我国，对房产的税收是因对房产具有所有权，在保有该权利阶段对所有人征收物业税，但对与房产须臾不可分离的地产却只拥有有期限的使用权，土地使用权与房产的所有权税收两者产生了理论和现实的矛盾。

另外关于物业税，大多数人认为是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但近段时间，财政部、国家税务总局和国土资源部的官员在多个场合表示：“正在推进的物业税改革，不会将土地出让金并入其中；房地产开发商取得土地，仍需一次性交纳土地出让金”。虽然说目前以物业税为房产保有环节税制的房地产税改革的具体方案还没有最后确定，但毋庸置疑，我国物业税的开征意味着此次房地产税制改革不再仅仅满足于内部次要因素的微调和完善，而是一次结构性的选择与创新。

至于到物业税实际征缴问题时，其难度之大更是可想而知。有业内朋友对我讲，他曾当面质询一直力导征收物业税的中央财大著名税法专家刘桓，问其为可在今年两会上的提议：征收物业税要“先从商业物业征收”？此教授回答令人啼笑皆非——是因为商业物业便于征收。我这位朋友说，他感到诧异的是，这样一位所谓权威的专家竟然都没有搞清楚商业物业与住宅高房价根本就没有关系这个浅显道理。

反过来我们看土地增值税，在上篇我的博客文章中写到，土地增值税是“悬在开发商头顶的达摩利斯之剑”。去年以及今年三月份，市场大部分楼盘一年之内，甚至一个月之内房价即翻番成倍上涨。也就是说，在成本项锁定情况下，这个时期内上涨的价格全部应算做是开发商的利润。而开发商之所以无所顾忌地疯狂涨价，土地增值税仅仅2%的预缴，之后不做清算，涨价当然是心安理得，当然“09年是我们开发商躺在被窝里都会笑的一年”（中经联秘书长、北京华业房地产公司总裁陈云峰在BTV论坛中所言）。

本人上篇博文在新浪博客上发表之后，有网友跟贴质疑核定建筑成本方式征收增值税的观点：“建筑成本是差别非常大的，就从设计费一项就千差万别了。1、从10元/平方到上百元/平方。2、材料，人工是每个项目都不一样的。环保的材料和一般材料可是几个级数的差别。3、同一地区不同地域人工费也不一样的，工期长短也和成本也有直接关系。例如：马桶从100多元的到几万元都有。收税的不可能去强制发展商统一使用同一种马桶单价吧！笑话。4、建房屋周期不同成本也不同的。多层的高层的成本相差好大的。5、配套工程价钱更差别大。例如：设备国产的和进口价钱就天地之差。一棵树的单价也不同的。”

这位网友说得很对，我也清楚项目的成本细项不同地区、不同建筑形式和结构，以及不同的建筑档次，实际成本天壤之别。但本人认为这并不防碍对房地产项目的成本核定工作，我国有针对不同地区、不同建筑品类有不同的指导性定额标准。针对不同时期基础原材料市场价格浮动再进行修订，建筑主体成本核定并非难事。至于精装修，这部分其实早就是开发商转移利润的最重要手段，政府也早就应该制定成本核定的标准以及办法。针对不同装修报价核定材料和品牌、品级，这对于建筑装修市场的管理和规范本身就极富意义。