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再建金融商务区不如创新投资新体制

(2010-01-27 12:51:01)
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杂谈

 

日前,在政府看来意义深远的北京丽泽金融商务区规划综合方案获得了北京市政府审议通过。市政府原则同意北京丽泽金融商务区规划范围、用地布局、市政、交通基础设施和地下空间利用规划方案。而在此之前几天,北京朝阳、通州两区区政府都先后披露在各自商务区内建300米以上的地标建筑。

对于超高层建筑是否还合时宜,是否适合北京这样的城市估且不做评论,笔者只想就一轰而上轰轰烈烈的城市改扩建热潮中,政府的规划如何真正满足城市空间、经济以及商业发展需求方面谈点自己的看法。

本人曾有幸较早参与和了解一些关于丽泽商务区立项以及规划建议方面的信息。以本人所了解的情况看,某种意义上是因西城区金融街扩充受供地限制而应运而生“丽泽金融商务区”,在区域产业和发展定位上可以说到现在也并不清晰。

北京原有的“金融中心”东有CBD、西有金融街,再在西南建设一个金融中心不是有没有必要的问题,而是有没有市场的问题。不恰当的定位会给这个新的“金融商务中心区”带来的一种风险,是可能造成项目整体运作的不成功。而且更大风险在于也许会把北京目前仅存的市中心唯一成片土地价值资源浪费,成为又一个不伦不类的新的“大都会街”。

从空间来看,东部CBD的形成仰仗于使领馆和外商云集于此,机场、商务交往便捷;金融街形成则依靠的是国家金融管理机构和几大国有银行总部聚于此地。所以CBD的金融商务区更具有国际化特征,金融街的定位则与其拥有的资源“门当户对”。而立泽商务区地处丰台,既没有国际机构所在地的资源,改变不了机场交通于CBD的优势便利,也不会有央行所在地的集优资源,金融商务区的定位就确值得认真仔细地商榷。

全世界的城市有成千上万,而每个城市发达繁华的区域绝不会都是“金融商务区”。时下,国内大部分城市是在政府主导之下急速建设扩张,产业定位、城市功能布局和市政交通规划理当是前提,目的是最终要让建起来的建筑与城市融为一体,成为城市功能完善、容量增加新的单元。用商业房地产的概念来加以注解,就是所有建筑未来都要物尽其用,保证能够良性使用运营,物业建成使用之后可以保证商家生意红火,商务办公用房未有空置,物业出租率和租金水平稳定且逐步上升,要给城市带来持续的税源和更多的就业。

就北京环状布局发展的特征来看,丽泽路这样的三环以里的位置已经是绝对的城市中心区域,对于超过两千多万人口的特大城市,这样的区域对于任何业态的商家来说可谓是寸土寸金,在此打造现代都市商业中心要远比金融中心来得实现实在。

而对于成片开发的以大型城市综合体建筑为主的商业商务区建设来说,其保证成功的关键在于必须要设定一个有效的投资开发机制。政府如果只管规划,之后分块卖地卖房,当是死路一条。无数先例证明,只有建设投资主体统一且有实力,未来交用的物业大部分是以持有出租形式,靠经营获取投资回报和收益,整体开发才会显见效果,商业中心才有可能真正形成。分散切割开发,分散产权销售的所谓商业物业只有死路一条。

时下,城市的成片开发和改造必然要借助商业不动产开发的市场化操作机制进行实操。而所谓的市场化操作和手段,并不等于就是一个地标建筑,讲一个发展的概念就可以把商业中心忽悠出来。特别是对于一个地理位置优势不太明显,投资前景和价值不易做出判断的成片区域改造,与其制造一个地标、讲一下后金融街的故事,不如政府主导打造一个金融平台比如——商业不动产基金,靠一个创新的投资机制去完成一个城市新商业区的建设。

 

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