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放松限购乃饮鸩止渴

(2014-04-03 10:26:49)
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房产

 放松房地产调控的声音我们并不陌生。每当房地产市场遇冷,销售不畅,就会传来放松调控的呼吁。2014年亦是如此。据媒体报道,近期长沙、杭州等地相继召开房企沟通会,由当地政府相关部门组织,地方房企参加,酝酿和讨论松绑限购的可能性。据说温州已上报松绑限购的方案。

 为什么这几个城市要求松绑?

 温州已是连续31个月房价下跌。在国家统计局纳入月度房价统计的70个大中城市里,温州是自2011年9月以来房价涨幅唯一保持绿色的城市。据说温州个别楼盘从疯狂时的最高价到最低价,跌幅达40%。调整时长能与之并列的城市,恐怕只有鄂尔多斯。

 杭州不必说,2014年率先举起降价大旗,幅度之深令人吃惊,且引发购房者非理性的砸售楼处行为。杭州降价对业内的影响至今仍在蔓延。而长沙则由于供应量巨大,最近几年的房价上涨速度,明显慢于其他省会城市如南京武汉。

 他们要求放松调控的理由,一定是冠冕堂皇,以稳定经济增长的名义。商品房成交低迷,直接影响到当地的税收和下游产业的消费;房子卖不出去,开发商就不愿意买地,房地产投资也会下滑。如此一来,当地GDP必然受拖累。

 房地产的重要性,财政部门知道,每个城市的市长也知道。2013年,全国房地产“五税”收入,即契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、房产税合计为12212亿元。房地产营业税为5411亿元,房企所得税2580亿元,加上以上“五税”约为20476亿元,占地方财政收入的比重高达30%。而2013年全国土地出让金收入更高达41250亿元。卖地收入加房地产类税收的总和达6.1万亿元,而当年全国财政收入为12.9万亿元。房地产是不是支柱产业,说或者不说,它都在那里。

 正因为房地产对经济增长有着不可替代的作用,所以,1998年亚洲金融危机,2008年国际金融危机,我们的应对之道,都是祭出房地产这面大旗,而且确实立竿见影。从某种程度上说,过去10年的中国奇迹,除了人口红利,便是拜货币超发和房地产发动机所赐。房价暴涨,不过是这一奇迹示之你我的货币等价物。

 众口铄金的土地财政,是路径依赖的显象化。卖一幅土地就是十几亿甚至几十亿,辛辛苦苦培育一家国企四五年,每年能给财政上缴红利3000万就不错了。任何一位市长都抵挡不住这样的诱惑,卖地,卖地,卖地,越贵越好,哪管子孙无立锥之地。

 这种依赖还培养出了地方政府的懒人行政。有房地产这柄利器在手,没有人去潜心思考产业升级、经济结构调整的事。但房地产一旦陷入低迷,哪怕只是轻微的,他们就会痛苦不堪,第一反应就是“救市”,以房地产来救经济、救政绩。

 行政手段色彩浓厚的限购、限贷,确是权宜之计。但在对土地制度和财税制度做重大改革以前,必须坚持。现阶段对房地产调控作任何形式的放松,必然引发房价的报复性反弹。即将启动的全面深化改革,再也无法承受房价的暴涨;产业结构调整,也不允许资金总是源源不断被房地产吸走。

 改革,需要房地产市场的稳定、政策的稳定和房价的稳定。任何城市的楼市都远远没有到需要伸手相救的地步。中央政府必须保持清醒的头脑,坚决制止地方政府放松调控的投机行为。聪明的市长,不应逆势而为。

 (文章见4月3日21世纪经济报道第4版)

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