资本总是逐嗅而来。

灵敏的资本，想必闻到了新一轮农村发展改革的巨大商机。其中自然包括以房地产开发、投资为主营业务的资本。

扩大农村集体土地流转试点，将是此轮农村发展改革的重要内容。据有关专家的统计，目前农民的住房面积(宅基地)达200多亿平方米(约合0.3亿亩)，农村集体建设用地的面积约4亿亩。在确保全国18亿亩耕地的前提下，城市建设用地捉襟见肘，如何盘活这4.3亿亩集体土地，就成为众人关注的焦点。我们有理由相信，集体土地流转试点，将主要着眼于4.3亿亩集体土地。对于房地产开发、投资商来说，0.3亿亩宅基地的置换是最可能之选。

如你所知，部分投资者在集体土地建设住房，并予以商业出售，累有经年。其中最具代表性的就是所谓的“小产权房”。绝大多数“小产权房”占用的并非宅基地，而是其他集体土地。由于缺乏法律法规的保护，“小产权房”的交易一直处于非法地带，并屡遭地方政府部门的查处。从目前来看，“小产权房”的合法化，亦即赋予其可进行市场交易的完全产权，涉及到《土地法》等大法的修改，恐非短期之功。更具操作性的是宅基地的置换及交易。

从现实情况看，宅基地的置换有真实需求。譬如，部分农民进城务工后，在城镇购买了商品房，工作、生活和子女就学都在城镇，而原有宅基地及住房则长期空置。有专家提出，可将部分农民的宅基地置换出来，使之可以进行市场交易。通俗地说，就是给农民提供完全产权的住房和适当补偿，其原有的宅基地及其住房拆迁后，按照政府的规划进行商业开发，其中主要是房地产开发。

中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文日前在接受新华社记者采访时说，经济上保障农民的物质利益，政治上尊重农民的民主权利，是30年农村改革的一条“红线”。新一轮农村发展改革，包括农村集体土地流转试点，也必然要遵循这一基本原则和精神。

随着试点的展开，集体土地市场有可能成为一个巨大的利益场。各路资本将次第登场。善用资本，可以更好地优化集体土地资源，提高农民的收入，改善农民的福利。但善良并非资本的本性。我们深知，改革是要付出一定成本的，但对于仍然处于相对弱势的农民群体来说，我们必须从制度设计开始防范于未然，警惕不良资本对集体土地的严重侵蚀，防止对农民权利和利益的再度伤害。

我的建议是：第一，无论是宅基地置换，还是其他集体土地的流转，都必须谨慎选择试点，在总结经验的基础上，尤其是针对暴露出来的问题制定了系统解决方案之后，有步骤地推行，切不可盲目放开。

第二，严格审查投资资金来源，禁止一切投机资本进入，警惕曲线国际资本以农村产业化的名义掌控区域农村土地市场。在防范风险的前提下，农村金融资本优先。

第三，以铁腕手段坚决杜绝各类权力进入农村土地市场寻租。

第四，从制度上保证宅基地置换后的农民无后顾之忧，保障其应有的城镇住房、城镇低保和城镇户口、就业、就学权利。

第五，从制度上保障农民长远的物质收益，尊重农民的民主权利。无论是宅基地的置换还是其他集体土地的流转，都须经过全体村民的投票表决，每户村民一户一票。

（文章发于10月10日21世纪经济报道地产版一戈看台）

    10月10日又识：制度的设计大于一切

    你可能发现，我这篇文章写得像篇社论，严肃得很。因为，这不仅涉及6-7亿农民长远的、无可替代的切身利益，而且关乎未来整个中国的格局转变。

    农村集体土地流转试点以及未来可能的开放，注定了这是一个庞大无比的利益场。利益有多大？经济学家厉以宁教授说，一座房子按照一平方米600元到1000元算，中国农民宅基地房子估值，高估有20万亿，少估一点也有15-18万亿。也就是说，仅宅基地部分，价值就达15万亿，而比宅基地规模大得多的其他集体土地，又该有多大的利益？

    在这个逐利胜过一切的时代，在数以百万亿元计的农村土地市场面前，将有多少魔鬼般邪恶的资本，无所不在的寻租权力逐嗅而来？

    写完上文的农村新土改“五项基本原则”，有同事跟我说：你应该将第五个基本原则放到第一的位置，以示其极端重要性。

    是的，没有好的乡村民主制度安排，任何农村改革都可能远离我们的初衷。而目前乡村民主制度的现状，是非常难以令人满意的。在未能改革和建立良好的乡村民主制度之前，就着手推进农村新的土地制度改革，实际运行将严重背离改革设计者的目标，几乎是完全可能的甚至是肯定的。如果让我选择，在完成、完善乡村民主制度改革以前，宁愿先不推行新的农村集体土地改革，而现在看来，以集体土地流转试点为核心的农村土地改革已是箭在弦上了。但是，乡村基层民主制度改革，是近期可能完成、完善的么？乡村民主制度改革，仅仅是乡村的事情么？很多人都知道，它的最终指向是哪里，但谁也不知道目前应该怎样深入推进。对此我亦深感悲哀和绝望。想必你也理解我为什么未将乡村民主制度改革置于五项基本原则首位、文章主题则以资本为讨论对象的苦衷。

    回到上文。在我看来，以上五项基本原则，没有一项是不重要的，也就是说，它们同等重要，缺一不可，否则就会加大改革失败的概率。而当今的中国，从人口比例上看仍然是个农业大国，农民、农村的改革关系到整个国家未来的格局变化。如你所知，近10多年来，伴随着城市化进程和城市建设的加快，由于拆迁所导致的农民、市民上访问题，曾经是困扰各级政府部门的一个顽症，而集体土地改革所涉及的利益规模和人口数量，将是此前不可比拟的。倘若农民赖以维系的集体土地处置失当，被邪恶的资本和权力严重侵蚀，那么，流离失所的农民，收入来源被切断的农民，物质利益、福利保障被严重损害的农民，民主权利被严重侵害的农民，某一天，数量是如此庞大，来源又是如此多样的农民，集体站在我们面前，我们将如何应对？

    我不知道我们的农村新土地改革的设计方案，是经过了最有发言权的农民们的反复研讨、听证，还是仅仅是专家学者和政府部门闭门埋头写作出来的，我更愿意相信是前者。即使是这样，我仍然想提醒，既然乡村民主制度改革很难寄予厚望，那么，非利益驱动的制度设计、循序渐进的试验，比任何都重要，否则我们的农村新土地改革付出的成本将是惨重的。