6月二手楼市缩量调整  议价空间扩至近11个月新高

调控渐深，广州二手楼市迎来缩量调整。满堂红地产的成交数据显示，6月份，全市二手住宅买卖宗数环比再减14.7%，已经连续三个月下滑。成交均价方面，由于电梯楼的成交比例上升了8.8个百分点，为13510元/平方米，环比上升2.0%。不过，从成交价与放盘价的对比来看，6月份的二手楼市议价空间已经上升到-4.0%，是近11个月以来议价空间最大的月份。

电梯楼降价  楼梯楼坚挺

满堂红地产的成交数据显示，6月份，广州二手电梯楼的成交均价为15490元/平方米，环比下跌1.5%；楼梯楼的成交均价为10898元/平方米，环比上涨3.8%。电梯楼均价下跌，一方面是部分一手楼盘降价促销的影响，另一方面也跟房贷政策收紧后卖出的难度增大有关。楼梯楼的均价不跌反涨，则是因为其无论均价还是总价都要远远低于电梯楼和一手楼价，因此成为房贷政策收紧的得益者，受到置业者的追捧。以6月份的二手楼市为例，楼梯楼的套均成交总价为73.3万元/套，电梯楼的套均成交总价为134.5万元/套，两者相差61.2万元/套，平均下来一套电梯楼的钱差不多可以买两套楼梯楼。

值得注意的是，在5月份楼梯楼的成交比例创新高之后，6月份电梯楼的比例回升了8.8个百分点，达到53.2%，因此带动整体成交均价上涨2.0%。不过，研究发现，6月份二手楼市电梯楼的议价空间大于楼梯楼。其中，电梯楼平均议价空间为-4.3%，以134.5万元的套均总价计算，平均每套房比放盘价便宜了5.8万元左右；楼梯楼的议价空间为-3.5%，平均每套房比放盘价便宜了2.6万元左右。

价格松动  74%二手房降价成交

统计还显示，6月份有74%的成交案例属于降价成交，这一比例比5月份提高了3.8个百分点，其中成交价与放盘价相比降幅超过10%的案例占12.8%，环比增加1.3个百分点。除此之外，成交价与放盘价持平的案例占18.1%，环比减少2.9个百分点；成交价高于放盘价的案例占7.9%，环比减少0.8个百分点。由此可见，随着调控的深入，成交量连续回落的二手楼市价格已经出现松动。

从6月份成交价低于放盘价10%以上的成交案例来看，番禺区、白云区、海珠区的比例较多，而越秀、荔湾的比例相对较少。由此可见，目前二手楼价率先松动、松动幅度较大的都是一手楼供应较多的区域，如番禺等；而老城区由于新楼不多，开发商出货压力不大，二手楼价的表现也较为坚挺。预计，再经过两个月左右的时间今年二手楼价的调整才会基本到位，在此期间市场上不断会有业主让步，“笋盘”的出现将刺激置业者的入市意愿，这对成交量的恢复有好处。

房贷收紧  一次性付款比例提高

成交数据还显示，在6月份成交的二手物业中，付款方式为一次性付款的比例环比提高了7.1个百分点，达到33.7%。满堂红研究部分析，一次性付款比例提高，与现时银行的贷款政策有莫大关系，现在不仅二套房申请贷款难，首套房贷也面临首付提高、利率上浮的压力，再加上银行对房贷喜“新”（一手楼）厌“旧”（二手楼），对二手楼的贷款审批更加严格，无形之中又限制了二手楼市的购买力。

不过，虽然房贷收紧让资金预算不宽裕的买家忧心忡忡，实力型的买家则有另外的看法。比如本月成交的麓湖阁的一套复式单位，望麓湖园景，总价高达400多万元，买家却毫不含糊地选择了一次性付款交易。据经纪介绍，该买家并非没有贷款资格，只是嫌贷款手续麻烦才选择了一次性付款，而通胀高企、现金贬值也是其果断放弃贷款的重要原因。由此成交案例也可看出，尽管调控连连，实力型买家对于中心城区的优质物业还是青睐有加，看好其升值前景。

（满堂红研究部 肖文晓）