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破四合院该怎么宜居共赢
(2020-10-19 21:00:23)
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房产四合院大杂院胡同改造实物税 |
分类： 政府建议 |
北京市二环内，有62平方公里土地，很多破旧平房大杂院，该怎么改造，是个需要慢慢聊透的话题。如果您家在二环内的大杂院有间20平米破平房，需要上公厕，倒马桶，没地方停车，胡同里各种乱停车。您愿意花40万，升级成42平米带卫生间的好房子，并且有地下车库么？
帮助北京政府用10年时间，改造占地630万平米的大杂院（每年约63万平米），显著提高人民生活品质，让四合院焕发新生，并顺便得到270万平米二环内胡同里的好房子，价值超过5400亿的话，政府愿意么？
如下图，这是一个被改得面目全非，但还能看出是两进四合院的大杂院。右下角（东南角巽位）是院门，而且是能让路人避雨的，有道德的四合院门房，对着院门，必须有影壁墙。第一排房子，叫倒座，然后一进院，二进院，各有8间大北房。西北角还有个小后门。加上私搭乱建的8间厢房，可能在占地900平米（30×30）的小院里，住了32间屋子的若干户人家。而且，胡同往往只有6米宽，路边却还停了一排车，因为院子里真没地方停车，马路上停车不仅要走一段路，还要收费。住胡同的叔叔大爷大妈阿姨可都过日子挺算计的，不愿意交停车费。当然，有钱，有房的北京家庭，往往把这种不宜居的破平房出租，而且挂上一堆户口，等着政府拆迁的时候，狠狠“讹一笔”……
政府又不傻，讲个道理，某人的爷爷，花钱买了，或者单位租了20平米破平房，到孙子这辈儿，想提升生活品质，该不该自己花40万元钱，盖53平米新房，拿出11平米给政府抵税，自己住42平米？道理和是非，都是明摆着的，但老百姓很多时候不讲理，而是屁股决定嘴，这40万，明明肯定花得起，却非要等拆迁。
如下图，注意，我文章里的，都不是户型图或设计图，而是用来辅助计算的示意图，也可以叫“设计任务书附图”。这是一栋3层小楼，还是楼上900平米（30×30）两进四合院的地皮，拆了以后，退1米红线（28×28米），建成地下1层，地上3层的三合院了。
1，全院42间有卫生间，适宜居住的大房子，6到8间约56平米的多功能厅。
2，院子有俩南门，绿色走人，金色走车，有个像车库的房子，屋里是连通地下车库的升降电梯，甚至可以用自动停车系统，让院子下面除了库房，还能停很多汽车。
3，让政府同意这种审批的流程只有三步，第一条，院子里的居民，愿意一起花钱请设计院，设计一个类似的，能让大家满意的新建设方案，并能一起签字，共同认可设计方案和房屋分配方案。第二条，按照政府提供的，院子升级，增加价值的公式，拿出新增价值33%的货币或房产，作为交给政府的税费，并且也都签字认可。第三条，建设院子所需的资金，已经全部到位，大约是每户按旧房面积，每平米交2万元，可以贷款。
4，以上三条都通过了，政府盖章，就可以招标专业建房机构，签约开工，限期竣工验收了。改造期间，居民都要自己找地方过度，确实困难的，政府可以安排公租房过度。
5，这种新三合院，因为马路会比之前宽2米，院子里能停车，而且每个院子都有独立的院墙，外立面和内部装修，也都是非常有品质，有感觉的专业设计和施工，各种配套也都齐全，生活会非常方便。游客们来参观，还可以付费和业主们一起享用对外开放的公共区域（其中一部分归政府，政府愿意出租还是销售，都政府说了算）。
6，真正的胡同文化，邻里之间，是非常亲密的，每个院子，至少6间多功能厅，可以拉近邻里们的关系，还可以经营，赚钱，让院里的住户，每月分到一笔小小的惊喜。
A：如果您有20平米胡同杂院里的破平房，愿意花40万升级到42平米么？
B：政府每年改造约700个院子，得到价值＞500亿的房子，算赚大钱么？
C：把少量破旧的胡同大杂院，升级为三层楼，现代生活三合院，好不好？
D：胡同里不再乱停车，能把车停进院子，走路更安全，有没有必要？
我智力有限，水平不高，提出的建议，难免有漏洞，欢迎帮忙斧正，多谢。
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