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LOFT跃层和平层到底哪个划算？
(2014-02-22 10:13:45)
标签：
loft平层跃层复式品质房产 |
分类： 合作建房 |
在中国，让大家识数，一起讲道理，真的不容易。这不，杭州楼盘降价，又有人砸售楼处了，警察怎么不抓人呢？北京雾霾如此严重，陶光远先生指出，雾霾天应该自驾车出行，远离雾霾，识数的人自然知道，几十万户烧煤取暖的人，或几家排污超标的工厂，比上亿辆小轿车尾气污染更严重，雾霾天不开车，帮不了别人，还害了家人。解决问题，该怎么选择，真的是必须您“理性和识数”的。
当然，LOFT是单套面积越大，从设计角度，越容易体现品质，但同样是这个设计，建筑面积66.43平米，地板面积52.69平米的2居室，即便让最追求得房率的LOFT设计师来设计，想得到同样52.69平米的地板面积，建筑面积也不可能少于46平米，算算建房成本，平层是66.43平米x2500元每平米，大约16.6万，LOFT是46平米x3250元每平米，大约15万，每套两居室，居然还是只能省16000元。提醒大家，就算您能忍受家里有楼梯的风险，不在乎厨房没有燃气灶的不便，您还必须面对LOFT的层高偏低问题。普通住宅的层高是2.8米，净高不会低于2.5米，而LOFT的净高，通常只有2.2米，很憋屈。
雾霾严重，能不出门就不出门，在家也是闲着，写篇文章，说个简单的道理。从2004年开始组织合作建房，就知道北京西客站附近，有个非常空间的楼盘，是LOFT，特意去看了，觉得很不错。后来还得到骆中钊老先生的指点，这种LOFT，要想做小户型，每两户合抱一个天井，是非常重要的设计技巧。但是，LOFT这种“买一层，得两层”的噱头，在数据面前，却被证明是站不住脚的。缺点严重超过优点……
北京的地铁五号线，安慧桥北和大屯路东之间，甩了一站，至今无法开通，就是因为一个设计失败导致烂尾的LOFT项目，大家至今路过，还能看到那栋烂尾楼，这损失是多少亿，我不用去算，我只用事实告诉大家，LOFT真的只是看起来还不错。
数据是最有力的证据，如下图，我们设计的一梯四户小户型楼盘，只要地上12层，南北向楼间距53米，就可以实现2.0的容积率，得到合理的经济效益。
先以其中的一居室为例，同样想得到42.96平米的地板面积，平层设计需要54.17平米的建筑面积，但提供而且有真正的厨房，明卫。而设计一套LOFT，想要得到同样的地板面积，建筑面积是不可能少于39平米的。而且，做成LOFT，就需要更高的层高，多一层楼板，还有楼梯等成本，每平米至少要贵三成。什么概念？以现在每平米2500元左右的楼房建安成本计算，54.17平米x2500元每平米，需要13.5万元。而做成LOFT，虽然建筑面积可以缩小到39平米，但每平米的成本要上升到3250元，也就是需要12.7万元。号称买一层得两层的LOFT，没能省一半，只能省8000元。但是，LOFT的缺点是明显的，这么小面积的LOFT，很难设计正规厨房，非常空间就是只能用电做饭的。而且，家里有楼梯，就是严重隐患，电视剧里经常演老人孩子从楼梯摔下来受伤，孕妇从楼梯摔下来流产，无论哪种风险，买房人都不会愿意自己家里有吧？
当然，LOFT是单套面积越大，从设计角度，越容易体现品质，但同样是这个设计，建筑面积66.43平米，地板面积52.69平米的2居室，即便让最追求得房率的LOFT设计师来设计，想得到同样52.69平米的地板面积，建筑面积也不可能少于46平米，算算建房成本，平层是66.43平米x2500元每平米，大约16.6万，LOFT是46平米x3250元每平米，大约15万，每套两居室，居然还是只能省16000元。提醒大家，就算您能忍受家里有楼梯的风险，不在乎厨房没有燃气灶的不便，您还必须面对LOFT的层高偏低问题。普通住宅的层高是2.8米，净高不会低于2.5米，而LOFT的净高，通常只有2.2米，很憋屈。
地铁六号线草房站，有个中弘北京像素，就是全LOFT的设计，值得大家注意的，LOFT更重要的缺点，在这个项目里，得到了明显的体现，那就是朝向通常不好。如下图，偌大个小区，几乎没有任何一套房朝向正南。设计师甚至无耻的吹嘘“风车旋转”是像素的特征。你们家才跟风车似的乱转呢？朝向不规矩，停车设计烂，各种别扭，让我和媳妇去参观的时候，真正开了眼界，而且，这个项目的层高实在太奇葩了，LOFT的内空间分隔严重不合理，该挑空的地方不挑空，不该挑空的地方瞎挑空。层高的严重不足，让我这个身高186的大汉，上了二楼就必须弯腰或者坐下……
有人会说，你只算了建房成本，还没算土地成本。拜托，您到试试在地价很高的地方申请LOFT项目试试？现在是土豪时代，有钱人根本不在乎老百姓很肉疼的几百万，北京一套豪宅，动辄六百万起。您在这种地方搞LOFT，富人嫌憋屈，穷人买不起，又是图啥呢？想住复式，那就做那种每层独立算建筑面积的，可以有更高的层高，不是又窄又陡的楼梯，甚至可以安装户内电梯的豪宅。西局楼面地价都每平米6万，五环外的北苑自住商品房，都每平米4万元人民币了（每平米28000元是七成产权售价，加上政府共有产权的12000元，您自己算），装楼梯干嘛，直接装电梯，还更省钱。
雾霾袭城，周末很难快乐，但还是希望大家能有所收获。写一篇知识性的文章，希望更多的人，意识到便宜没那么好赚，LOFT实在不划算，买套LOFT的一居室，牺牲那么多，只节省8000元建房成本，买套LOFT的二居室，牺牲要更多，只节省16000元建房成本，真的划不来。还是考虑平层吧，家里没有楼梯，真的安全许多，朝向好、层高好、正规厨房，真的一个都不能少。房子是大事，希望我的建议，大家能好好考虑。
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