加载中…
北京居民该住怎样的房子？
(2013-04-07 09:23:51)
标签：
品质幸福信用合作建房房价 |
分类： 政府建议 |
钱可以买到很多东西，但在两千多万人口的北京，却买不到幸福生活。721暴雨让北京的市政现了原形，PM2.5让北京的环境现了原形，泰囧的“北京更堵”让北京的交通现了原形，户均资产七百万的北京居民，到底该住怎样的房子？
我建议的北京最差户型，不是一套房，更不是户型图，是以楼为单位的生活方式，因为，唯有如此，才能解决市政、环境、交通、服务等品质问题。如下图：
根据我们的设计，图中红色方块内是一个居住模块，占地东西88米，南北55米，面积4840平米，去除6米宽的南北向市政路，9米宽的东西向市政路，全楼居民实际共有的，是一块东西82米，南北46米，面积约3770平米的建设用地（四个角是圆弧）。
以北京市现有2100万居民，700万对夫妻计算，7万栋这样的住宅楼只需要338.8平方公里地皮，加上61.2平方公里的城市公园和商业配套用地，只需要总面积400平方公里，也就是20公里见方的一小块地皮。咱北京的面积是16800平方公里，平原面积6800平方公里，中央批准北京市民共用的建设用地是1650平方公里，大家都住这样的好房子，还富裕至少1250平方公里的建设用地。
这样一块建设用地，可以由设计师设计各种类型的住宅，独栋别墅、联排别墅、花园洋房、宜居板楼、高层板塔、酒店公寓，甚至还可以作为学校、医院、商业、办公楼等用途。图中所画的，就是我们给北京市居民建议的，北京最差户型。也就是说，我们建议，在北京，如果有比这栋楼市政还更差的，比这种90平米板楼3居设计还不好的房子，就不建议政府批准新售了，因为，那就意味着，属于品质达不到新的合格标准，属于伪劣产品，需要淘汰的产品，拥有成本高，使用价值低，不宜拥有。
图中的这栋板楼，5个单元，每单元1梯2户，地上11层，地下1层，从上到下，地上2到11层，是100套建筑面积90平米的板楼3居，地上1层，是10套建筑面积90平米的临街底商，地下1层，是公共仓储和设备用房。每套住宅和底商，都是南北通透，户内无承重墙的自由设计。全楼整体采用地源热泵、墙体水循环调温、中央新风、太阳能集热、地下储热水池蓄能、集中式地下市政管廊、中央净水等新技术。不仅设计比绝大多数传统的住宅楼更合理，而且节能七倍，居住舒适，永远不会担心小区内的路面塌陷，或被无良的市政部门开槽，图中标示为绿地的1750平米，都是真正的实土绿地，实土绿化率超过45%，车位绿化和立体绿化尚未计算在内。
不仅在本楼范围内的居住品质和节能环保上用心，为了解决居民的出行问题，我们还在地块内，布置了118个停车位，其中，114个，是地上1层，地下2层的封闭式机械车库，建设成本每个车位最多3万元，也就是342万，从地面上看，只是一层比普通平房还略矮一些的，有自动卷帘门的单层车库，而且配备了雨水自动排水的防涝设施，让车主们不再冬天需要热车，夏天需要凉车。更提供了2个独立的洗车专用车位，有卡表中水，和专用的高压水枪，渗水地漏，甚至还可以提供洗车工。而两个可以停放长度11米以内的大型车辆的停车位，更是方便了居民的出行。在这样的模块化社区，甚至连公交车都不必非要有专用的停车场了。
如果您是购买或持有设计过时的住宅，那么，每年的物业费、水电气热通讯电视等支出，加上很快可能开征的房产税等等，会让您和政府都感觉到，传统住宅难以持续。如果有一些邻居拖欠拖欠费用，更会导致小区品质的严重下降。而在这种模块化用地的设计中，则通过首层底商的租金，则可以彻底解决业主购房后的持有成本过高问题。
方法很简单，我们建议，每栋楼的900平米底商，一半归政府，冲抵房产税，一半归全体业主，租金收入优先抵扣各户的物业支出，每个季度给全体业主分红。在北京，这样一套90平米的临街底商，只要全体业主同意出租，月租金应不低于15000元。政府的5套底商，每年应收租金大约是90万元，当然会很满意。而全体业主共有的5套底商，每季度的应收租金，大约是22.5万元，就算实收只有18万，每户每季度有1800元分红，也基本上够交各种物业费了。与传统的住宅楼不同，这种带底商的模块化住宅楼，业主在入住之前，就必须先同意全楼共有五成底商，给政府五成底商，且底商可以出租，可以开餐饮的《业主公约》，自然也就可以办工商执照，可以有更高的租金。当然，底商如果扰民，是可以被驱逐的，这当然也要写在租赁合同里。而且，首层是底商，还解决了防盗问题，以及以往一楼业主有院子，楼上居民觉得不公平的问题。
这样的居民楼，生活便利，每季度还有钱分，门口有免费公交，户户有停车位，环保节能，当然远远好过传统的住宅。但如果千篇一律，却也实在让人闹心。所以，可以针对不同层次居民的不同消费能力，提供更高，或更低档次的设计，比如，3个单元，60套140平米的花园洋房；12套小独栋别墅，或8套大独栋别墅；
甚至，对于那些资金实力实在有限的家庭，还可以提供地上26层的两种低成本方案，一种是3个单元，每单元2梯4户，全楼300套75平米板楼两居，北侧多占一个用地模块，提供608个机械车库的低成本住宅方案。一种是1250套，每套建筑面积28平米，使用面积19.2平米（面宽3.2米，进深6米）的单身公寓，同样北侧是停车用地模块的方案。
当然，一样米养百样人，如果有人觉得这种模块化的规划，自己坚决不想住，也没关系，政府可以额外溢价卖地给这种“挑食”的人家。反正地皮有的是。
这样的好房子，需要多少钱呢？如果大家最近去看过房子，很多人会发现，那套所谓的北京最差户型，在很多开发商的新楼盘中，是有类似的户型的，比如，位于北京房山区良乡，地铁房山线，良乡大学城北站向东步行800米的金地朗悦，就有这样的房子，但那里的一套三居，开发商卖坯房已经超过170万。这样昂贵的房价，不仅没有购买价值，而且，政府还赚不到钱。要知道，北京市政府招拍挂垄断卖地10年，整理、储备土地使用的贷款逾6000亿，而卖出1.5亿平米土地的销售额仅约3700亿元，即便不考虑贷款利息等成本，账面亏损也已超过2000亿，而卖地的应得收入，至今一分钱都没有。
所以，我们给政府的建议，就是按照每块3770平米的用地模块，售价6800万元的标准，直接把土地卖给购房人。也就是说，如果有100户，每户都愿意交68万元地价款，且自愿把建成的450平米底商永远交给政府以冲抵房产税。就可以得到这样一块地皮。
而这100户，可以在政府的指导和帮助下，以建安预算10%的代价，请一家专业的开发商，来提供按图施工，按品质交房的服务。成本暂估如下：
在房山良乡，大家花170万，只能买到毛坯房。而这种模式下，政府不仅可以拿到6800万元地价款，还能以后每年拿到90万，70年再拿至少6300万元房产税。当然，办产权和开发环节，政府还有800万的税费收入。开发商也可以在无须资金投入的前提下，赚到728万。这比开发商自己投资，赚的少不到哪里去（参见万科报表）且风险是零。
不仅每套房便宜了至少50万，而且与买房不同，买房不带环保节能，买房不带每户一个车位，买房每个季度要交上千元各种物业支出，而这种模式，每户每季度能拿到至少1800元的租金分红。买房的房价房租比，在北京如今超过500：1，而这样一套房子加车位，在北京月租6000元，您真的租不到。房价房租比不到200：1，当然值得购买。
我会努力寻求支持这一模式的官员和开发商，也会努力寻找懂知足，讲品质的合作者，希望北京居民，甚至全国居民，都能用合理的费用，住上至少这个档次的房子。而不再是“身家几百万，住得特破烂，交通无比堵，空气脏且霾”。
我们设计了若干种模块，附图及简要说明，欢迎大家补充。
如果您支持并喜欢这样的房子和生活，希望您留下宝贵的建议和意见，您的评论和建议，能够帮助我，让我更快更好的，给大家创造更多能住上好房子的机会，谢谢。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：抢盐谣言与政府拿走房价六成
后一篇：北京富人该住怎样的别墅？